자 그럼 이제, 1호기를 복기해보자
1호기 투자를 하고 투자후기에 적었던 글을 다시 꺼내 본다. 그때의 판단을 지금의 눈으로 하나씩 검증해 보자.
저평가인가?
절대적 저평가 - 같은 생활권의 랜드마크 아파트(힐스테이트다산)는 이미 저점을 다지고 올라가고 있었는데, 내가 보던 단지(플루리움2)는 아직 저점에 머물러 있었다. 전고점 대비 25% 빠진 상태. 84타입 연간 거래가 7건뿐. 거래가 적으니 매도인에게 가격 조정을 시도해 볼 수 있겠다고 판단했다.
상대적 저평가 - 솔직히 이걸 논하기엔 내 앞마당이 절대적으로 부족했다. 당시 내 투자금 1.5억으로 갈 수 있는 곳은 한정돼 있었다. 관악 우성 59는 갭 2.5억 이상이라 불가. 매전 갭 1.5억 정도로 가능했던 건 평촌 무궁화태영 59와 죽전 도담마을아이파크 59 정도였다.
세 단지의 전고점 회복 시 수익률을 계산했을 때, 플루리움이 140%로 가장 높았다. 그래서 선택했다.
환금성은?
해당 아파트는 1,000세대가 넘는 단지였고 초품아였다. 확장공사와 인테리어를 해 두면 나중에 매도할 때 큰 리스크가 없겠다고 판단했다. OK.
수익성?
다산동의 후순위 생활권으로 보면, 남양주에서 전통적으로 편리한 생활권을 가진 단지라 수요가 꾸준하다고 봤다. 또한 역세권 아파트로서, 남양주에 8호선이 곧 개통 (글을 쓰던 그날이 개통일이였음) 될 예정이라 상승장에서 반영될 호재도 일부 있다고 판단했다. 특히 강남 접근성은 실제 지하철을 타 보니 생각보다 훨씬 좋았고, 출퇴근 시간에도 붐비지 않아 쾌적했다. 충분히 지금 싸기 때문에 수익성을 줄 수 있을꺼라고 판단했다. OK.
원금 보존은?
전세가율이 80%에 육박했고, 전세가격이 2023년 바닥을 다지고 상승 국면에 들어선 상태였다. 물가지수와 연동되는 전세가격은 꾸준히 오를 것으로 봤고, 그렇다면 2년 뒤 또는 4년 뒤에 전세 상승분으로 투자금을 충분히 회수할 수 있겠다고 생각했다. OK.
리스크는?
마지막으로 감당해야 할 리스크를 따져 봤다. 구리와 생활권을 공유하는 남양주에 예정된 대규모 입주는 수택E구역 2천 세대인데, 아직 정비 중이라 최소 3년은 더 걸릴 것 같다. 3기 신도시 메가급 공급인 왕숙지구는 사전청약 취소로 입주 시점이 불분명하다. 다음 상승장이 언제 올지는 모르겠으나, 공급발 역전세 리스크는 불확실성으로 남는다. 수택E구역 은 전세가 하락에 약간의 영향을 줄 것으로 보이고, 왕숙지구 입주는 9호선 연장이 끝나기 전까지는 입지독점성 측면에서 8호선에 가까운 남양주가 더 선호될 가능성이 있다고 봤다. 따라서, 단기 리스크는 제한적.
[검증 - 그때 다른 선택을 했더라면 어땠을까]
그 당시 고민했던 후보 3개를 나란히 놓고 다시 돌려 봤다.
결론:
무궁화태영과 도담마을아이파크는 거의 비슷하게 흘러가는 단지다. 전세가격은 플루리움이 가장 높아 보인다. 세 단지 모두 수익률이 엇비슷했다.
어디를 골랐어도 결과는 비슷했을 것이다. 그 시점에 내가 "할 수 있는 최선"을 한 셈이다.
무궁화태영은 24년을 복기해 보면, 수리할 경우 매전 갭 1.5억 정도로 투자가 가능했을 것 같다.
도담마을아이파크는 세대수가 적은 단지라 다소 난이도가 있었을 것이다. 전세가격이 받쳐 주지 않아, 수리 후 매전 갭 1.5억으로 가능했을지는 잘 모르겠다.
[만약 투자금이 1.5억이 아니라 2억이었다면]
주변의 다른 단지들까지 알았더라면 어땠을까 생각해 봤다. 여기서 소름이 돋았다.
플루리움2단지에서 도농역만 건너면 - 황금산 힐스테이트 59가 있었다.
6억 초반에 사서 4.4억에 전세를 놓으면 투자금 1.7억. 내 투자금보다 3천만원만 더 있었으면 가능했다.
실제로 111동 11층을 누군가 투자했다. 현재 호가 7.8억. 수익률 100%.
인테리어 고생도 없고, 왕숙 입주가 와도 매도 없이 플루리움보다 조금 더 안정적으로 보유할 수 있는 신축이다.
같은 시기, 같은 생활권에서, 3천만원 차이로 완전히 다른 투자를 한 사람이 있었다.
하지만 정말 황금산힐스가 더 좋은 투자 였을까? 다시 한번 더 분석해보자..
황금산 힐스의 전세가격은 5억정도 인거 같다..
이번에는 내가 투자한 플루리움2단지 이다. 이놈도 전세가격이 5억선이다.
나의 물건은 올수리에 내부 샷시까지 전부 교체 한 물건이니 단지중에서 제일 높게 전세를 받을 수 있다.
그럼 10년을 보유하여 매도를 하지 않고 전세상승을 먹는다면?
1.4억으로 플루리움에 투자한 것이 황금산에 비해서 결코 나쁘다고 할수 있을까?
투자란 그 상황에 맞게 하는것이기 때문에 조금의 아쉬움은 있지만 플루리움 2 투자는 잘한 선택이라는 생각이 든다.
또 하나 수지 서홍마을4단지현대 84 가 있었다.
투자금 약 2억정도가 들었을거 같다.
현재 호가가 11억이다. 수익률로 따지면 2억을 투자해 4억을 벌 수 있었을 것이다.
[결론 - 얻은 것과 깨달은 것]
얻은 것:
- 앞마당 늘리기가 중요하다. 그 당시 수지를 알았더라면, 선택지 자체가 달라졌을 것이다. 더 많이 보는 것이 더 좋은 판단의 전제조건이다.
- 복기가 중요하다. 투자는 "한 번 잘 사는 것"이 아니라 "매번 조금씩 더 잘 사는 것"이다. 이번 복기를 통해 내 판단의 경계선이 어디였는지, 무엇을 놓쳤는지가 명확해졌다. 다음번에는 같은 실수를 반복하지 않을 수 있다.
- 위상 비교의 프레임을 배웠다. 과거 위상 → 공급 분석 → 미래 위상, 이 3단계 검증 틀을 체득했다. 다음 앞마당을 분석할 때 바로 적용할 수 있다.
깨달은 것:
- 같은 시기에, 같은 생활권에서, 투자금 1.7억으로 황금산 힐스테이트를 잡은 사람이 있다. 그 사람은 인테리어 고생도 안 했고, 왕숙이 들어와도 흔들리지 않을 신축을 보유하게 됐다. 나와의 차이는 투자금 3천만원이 아니다. 그 단지를 "알고 있었느냐"의 차이다. 즉, 앞마당의 차이다.
- "할 수 있는 최선"과 "최적의 선택"은 다르다. 나는 1.4억이라는 제약 안에서 최선을 다했다. 그건 맞다. 하지만 만약 앞마당이 더 넓었다면, 5천만원을 더 모아서 2억을 만든 후 투자하는 선택지도 보였을 것이다. "지금 당장 할 수 있는 것"에만 집중하면, "조금 더 준비해서 훨씬 좋은 것"을 놓칠 수 있다.
- 구조적 수요가 있는 곳을 고르자. 다산은 좋은 투자였다. 하지만 죽전은 반도체라는 구조적 수요 엔진이 있다. 10년을 보유한다면, 산업이 뒷받침하는 지역이 더 안정적이다. 다음 투자에서는 "왜 이 지역에 사람이 몰리는가"의 구조적 이유를 더 깊이 팔 필요가 있을거 같다.
1호기는 틀린 투자가 아니었다. 그 시점에서 할 수 있는 최선이었다.
하지만 "더 잘할 수 있었다"는 사실을 인정하는 것, 그것이 복기의 힘이다.
다음에는 더 잘한다. 그게 투자자의 성장이다.
1호기 투자를 다시 복기하면서 많은 교훈을 얻은거 같다.
자이코 드림
