[1탄 - 매도편] https://weolbu.com/community/4184997/
안녕하세요 효확행입니다 :)
본격적으로 물건을 뿌리고 4일 만에 진행한 매도,
예술의 영역이라는 매도를 좋은 시장상황 덕분에 너무 쉽게 끝냈으나..
의외로 이번 투자에서 정말 어려웠던 것은 매수였습니다.
1호기 매수에 이어서 2호기도 우선순위에 올려 두었던 물건은 제가 매도를 하고 오는 일주일 사이에 이미 날아갔습니다.
1호기와 다른 점은 그 물건들만 봐 둔 것이 아니라 우선순위 물건이 날아갔음에도 마음이 조급하지 않았다는 것입니다.
하지만 그 이후로 저의 생각과는 전혀 다르게 흘러가는 상황에
매수가 순탄하지는 않았습니다.
# 시장 상황 - 현실과 이상의 괴리
[이상]
매물을 털던 초반에는 시장 상황을 제대로 파악하지 못했습니다.
제가 투자한 지역은 해당 생활권에 전세가 10개 미만일 정도로 전세 물건이 부족하고,
투자자들이 많이 유입되지 않은 시장이어서 거의 실거주자들만 매수하는 상황이었으며,
아직 매매가가 본격적으로 오르지 않아 투자에는 최적의 시기라고 생각했습니다.
전세 물건이 부족하니까 전세는 나오는대로 거래가 되고
실거주자만 있으니 새로운 전세가 나올 위험도 적은 상황에
매매가가 오르지 않았으니 가격도 깎아 볼 수 있는 정말 긍정적인 시장이라고 생각했습니다.
[현실]
하지만 실제로 현장에서 마주한 상황은 저의 예상과는 많이 달랐습니다.
전세 물건이 부족하고 전세가가 올라가니 전세 찾던 사람들이 실거주로 돌아서는 경우가 생기면서
생각보다 전세 문의가 많지 않은 상황이 됩니다.
또한 투자자가 유입된 적이 별로 없으니 사장님들의 투자에 대한 이해도가 매우 낮았습니다.
(뭐 하나 하려고 하면 일단 사장님이 이해를 못하시는 상황 발생…)
그러다보니 좋은 물건이 나타나도 조건 협상이 되지 않는 경우가 많았습니다.
그리고 매매가는 저를 기다려주지 않았습니다.
오랜 시간 오르지 않던 매매가가 제가 투자를 시작하면서 2~3천씩 오르기 시작합니다.
그리고 오르는 매매가를 본 매도인들은 거래가 되지 않는 가격이어도 더 높은 호가로 물건을 내놨습니다.
매도인의 상황이 투자에서 정말 중요하다는 것도 이번 투자를 통해서 배웠습니다.
매매-전세 계약을 동시에 할 경우 전세자금 대출이 나오지 않으니 집주인의 협조가 필요한 상황,
‘조금만 설득하면 당연히 협조해주겠지’
라는 것은 저의 생각이었습니다…
매도인 입장에 저희가 요구하는 조건은 귀찮고 번거롭고, 위험해보일 수 있다는 것을 처음 알았습니다.
결국 매도인이 급하지 않으면 투자 협조 조건은 굳이 협조해 줄 필요가 없는 조건들이었습니다.
그리고 해당 단지는 주인전세가 가능한 물건이 꽤 많았습니다.
처음에는 주인전세이니 전세가를 좀 더 높게 받을 수 있겠다는 생각으로 접근했지만
현실에서는 집주인이 받은 주담대 금액이 발목을 잡았습니다.
예를 들어 매매가 8억 집에 근저당이 3억이라면 집주인은 해당 금액을 말소할 만큼의 현금이 필요해
전세가를 5억 이상으로 셋팅하기 어려운 것입니다.
그렇게 이상과 현실의 괴리를 경험하며
상황이 내 마음처럼 흘러가지 않는다는 것을 뼈저리게 배웠습니다.
# 나의 상황 - ‘대충 이 정도면 되겠지!’
처음에는 저의 상황을 면밀히 파악하지 않고 무작정 투자 물건을 찾았습니다.
‘취득세 이 정도 나오겠지’
‘대출도 이만큼이면 연저축액보다 조금 넘으니까 괜찮겠지’
지금 다시 돌아보니 정말 안일하게 생각했네요…😱
이렇게 얼레벌레 생각하고 투자물건을 찾은 후 매물검토의뢰 단계에서 현실을 마주합니다.
매매가가 커지면 취득세 2%도 엄청나다는 것을 이번에 계산하면서 알게 되었습니다.
강의에서 왜 취득세 8%를 벽으로 봤는지 알겠더라구요.
‘이 정도 금액이면 조금 더 모아서 지방 소액투자 하나 하겠는데’ 라는 생각이 들 정도의 금액이 발생합니다.
매번 지방만 검토했던 저에게는 너무 당황스러운 금액이었습니다.
그리고 대출에 대해서도 구체적인 상환/운영 계획이 필요하다는 것을 알게되었습니다.
단순히 연저축액+@라고 퉁쳐서 보는 것이 아니라 구체적으로 상환 계획을 세워봐야
제가 어느 정도의 레버리지를 쓰는 것인지 객관적으로 파악할 수 있게 됩니다.
(얼마동안 저축을 할 수 없는 수준인지 보면 대출의 무게가 다르게 느껴집니다.)
# 감정의 개입 - 조급함
1호기를 투자할 때보다 경험도 환경도 더 긍정적으로 변했으니 2호기는 조급하지 않을 줄 알았습니다.
하지만 현실은 매우 조급했습니다…^^
눈 앞에서 자꾸 올라가는 호가,
전세 물건이 없으니 전세 문의도 없어 대기자를 찾기도 쉽지 않은 상황,
매도인들과의 조건 협상 결렬에
“좋은 물건 잘 찾으셨어요”라는 매물코칭 결과가 겹치니 자꾸 조급한 마음이 올라왔습니다.
그 와중에 그나마 남아있던 저렴한 물건은 매도를 보류하거나 다른 투자자들이 붙고 있는 상황…
솔직하게 먼저 매수를 하고 잔금을 길게 빼서 전세를 놓으면 되지 않을까 하는 생각도 했습니다.
전세 매물이 없어서 그렇지 다른 생활권에서도 전세 손님은 꾸준하다, 있으면 바로 나간다는 부사님들의 말에 귀 기울이게 되었습니다.
사실 생각만 한 게 아니라 인턴 튜터님께도 적극적으로 이런 생각을 말씀드렸습니다..^^
"그랬다가 전세 안빠지면 감당 할 수 있나요?
잔금을 길게 빼는 게 독이 될 수도 있습니다.
감당할 수 없다면 하지 않는게 맞아요."
이 말씀을 듣고 전세가 빠지지 않을 경우의 리스크를 글로 적어보았습니다.
만약 잔금 일정과 전세 수요자들의 시기가 맞지 않거나
정말 전세를 빼지 못했을 경우에 저는 잔금도, 계약파기도 불가능한
말 그대로 망할 수 있는 상황이었습니다.
(지금 생각해도 정말 아찔한 상황이네요)
그렇게 우여곡절을 거치며 정말 많은 물건을 날렸습니다.
“그 집 안판대요”
“투자 조건 맞춰주는 대신에 2천 올려달래요”
“세입자가 갑자기 안나간대요”
“전세 3천만원 싸게 해주면 한다는 사람 있는데”
그 과정에서 검토하던 다음 단지로 넘어가서 투자하면 안되나 하는 생각도 했습니다.
(다음 단지는 선호도 급이 하나 낮아지는 단지였고 이미 투자금 범위에 들어오는 상황이었습니다.)
그런 생각이 들 때마다 저를 잡아준 것은 인턴 튜터님의 말씀과 동료들의 응원이었습니다.
“그 단지에서 끝내세요.”
(우리 단호하신 인턴튜터님은 사랑입니다❤️)
“효님 좀만 더 힘내요! 할 수 있어요!”
그렇게 평일, 휴일, 임장지 분임이 끝난 후
가리지 않고 현장에 들락거린 결과,
전세 대기자를 찾아 동시 계약으로 안전하게 투자를 마무리 할 수 있었습니다.
이번 투자도 역시나 주변의 도움을 정말 많이 받았습니다.
처음부터 끝까지 제 투자 챙겨주시고 제 멘탈 케어해주신 러버블리 반장님
매도 프로세스부터 매물털기까지 모든 과정 함께해주신 초이님
할 수 있다, 세입자 구해진다 응원해준 우리 빛턴즈 삼부님, 존자님, 불님, 이코님, 구루님, 청년님
제 투자를 진심으로 응원해준 우리 적적이들과 동료분들
매번 힘들때마다 먼저 알고 연락주신 험블 튜터님
매물코칭에서 방향 알려주시고 응원해주신 권유디 튜터님
처음 저에게 가장 좋은 자산을 매수한다는 개념을 알려주신 적투 튜터님
그리고 제가 흔들릴 때, 헤맬 때마다 가장 든든하게 제 뒤에서 저를 밀어주신 존경하는 인턴 튜터님♥️
튜터님께서 제가 계약서 쓴 날 누구보다 기뻐해주신 것은 정말 살면서 잊을 수 없을 것 같아요.
최고의 환경에서 투자를 할 수 있었던 것에 다시 한 번 감사하며
저도 누군가에게 그런 환경이 되는 투자 생활을 해나가겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
