결혼할 수 있을까 걱정하던 평범한 월급쟁이의 내집마련 경험담

안녕하세요. 행복한 행냥입니다.

잘 모르고 집을 샀습니다.

그 뒤 월부 강의를 본격적으로 수강하며 

투자 기준과 원칙을 배웠습니다.

열반스쿨 기초반 강의에서

너바나님께서 복기가 정말 중요하다는 말씀을 하셨습니다.

강의에서 배운 것들을 토대로

잘 모르고 했던 투자를

되돌아보고자 합니다.

1부. 결혼하려면 집은 있어야 하지 않을까?

A아파트

결혼하려면 집이 있어야 하지 않을까? 

2017년 가을, 이런 생각에

무작정 집을 보러 갔습니다.

그 당시 봤던 집은

25평(전용59) 방2개 화장실 1개 복도식 구축

2층이었던 걸로 기억합니다.

2층이지만 동간 거리가 넓고 남향이라 해가 잘 든다며

사장님께서 추천하셨습니다.

어린 아이가 있는 3인 가족 세입자가 살고 있었는데

세면대는 아파트가 지어질 때부터 있었던 것인 듯

색이 살짝 누런 재질이었고

금이 갔는지 은색 박스 테이프로 덕지덕지 붙여 놓았습니다.

샷시며 도배 장판 등은 수리를 한 듯했지만

벽지며 베란다 창이 아이의 낙서로 가득했습니다.

일단 가서 보자는 심정으로

이제 막 처음 집을 본거라 그런지

선뜻 집을 살 결정은 하지는 못했습니다.

그리고 1년 뒤 다시 집을 사려 했을 때는

1억이 올라 있었습니다.

잘한 점

매수를 하지는 못했지만

집을 보러 부동산에 갔고

그때 그 집을 보러 간 것이

1년 뒤 집을 살 결정을 하는 데 도움이 됐습니다.

아쉬운 점

가치를 볼 줄 몰랐다.

양질의 직장이 많고

강남 1시간 이내로 교통이 괜찮은 아파트임에도

그 가치를 볼 줄 몰랐습니다.

환금성을 몰랐다.

2층은 팔기 어렵다는 것을 모르고

당시에 이 집을 샀다면

집을 팔 때 고생했을 수도 있었습니다.

저평가, 원금보존, 수익률을 판단할 줄 몰랐다.

2017년 당시에는

이 아파트가 10년 만에 전고점을 회복한 시기였습니다.

10년 만에 겨우 가격이 제자리를 찾은 아파트..

선뜻 매수 결정을 하기는

어려웠을 것 같습니다.

당시 이 아파트를 사기로 결정하려면

가장 중요한 건 이 아파트의 가치를 알아야 했습니다.

더불어서

전세가율이 70%로 심리적으로 저평가이며

전세가가 10년 새 2배 가까이 오른 것으로 보아 

원금보존이 가능하고

최소 수익률을 15%까지 기대할 수 있겠다는

가격 판단 기준이 있어야 했습니다.

파도타기를 몰랐다.

그 당시에

같은 지역에 사람들이 더 선호하는 단지의 가격을 보면

이미 1억 가까이 오른 것을 볼 수 있습니다.

가치를 알고 파도타기를 알았더라면

10년동안 가격을 회복하지 못했던 이 아파트를 사도 될까?

라는 물음에 대한

답을 내리는 데 도움이 됐을 것 같습니다.

늘 그렇듯 그때는 그게 저의 돈그릇이었기에

그만큼이 담겼고

앞으로도 실행해 나가면서

돈 그릇을 계속해서 빚어갈 뿐입니다

2부. 이러다 벼락거지가 되겠다

그로부터 1년여 뒤

2018년 여름,

당시 시장 분위기는 한여름 날씨만큼이나 뜨거웠습니다.

자고 일어나면 집값이 몇 천 씩 올랐습니다.

이렇게 시간만 보내다

벼락거지가 되는게 아닌가 하는

걱정이 들었습니다.

3부. 또 한번 부동산 문을 두드리다.

B, C아파트

A아파트 25평은 이미 살 수 없는 가격이 됐고

예산에 맞춰 살 수 있는

10평대 구축 방 2개 복도식 아파트B, C를 봤습니다.

B물건은 C보다 2평 작긴 했지만 역까지 도보 10분이 걸렸고

C물건은 같은 역까지 도보 18분이 걸려

바쁜 출근길에 걸어가기는 쉽지 않은 거리였습니다.

1년 전 기회를 놓치고

무섭게 오르는 집값을 보며

이러다 아무것도 못사는 거 아닌가 

걱정이 됐지만

막상 한 두푼도 아니고

전재산을 건 집을

덜컥 사기도 쉽지는 않았습니다.

내집 옆집 윗집 아랫집 오만집 등기부등본을 출력해서

밤늦도록 새벽까지

다른 사람들은 이걸 사서 얼마를 벌었나

어떤 사람들이 사나 등등을 들여다 보았습니다

대상포진까지 걸려가면서 말이죠  ^^;;

당시 온라인에

재건축 사업성, 대지지분을 분석한 글이 떠돌았고

제 나름 세운 기준으로는

대지지분이 더 많은 C아파트가 좋아보여

C아파트를 사기로 결정했습니다.

잘한점

1년 전 A아파트를 놓쳤지만

1년 뒤 C아파트를 샀다.

전세대출 받아서 살까도 했지만

집을 사기로 선택했다.

당시 살 수 있는 C아파트를 산 것이

2025년에 더 좋은 아파트로 갈아타는 디딤돌이 되었다.

아쉬운 점

부동산의 가치를 제대로 볼 줄 몰랐다.

직장, 교통처럼

부동산 가격에 큰 영향을 미치는 기준들로 판단하지 않고

대지지분, 내가 좋아하는 시설, 등기부등본 등

덜 중요하거나 중요하지 않은 기준으로 판단했습니다

돈을 잃는 투자를 했을 수도 있을 수도 있습니다.

호황에 추격매수를 했다.

결과적으로 돈을 벌었지만

불황에 사서 호황에 팔라고 하는데

당시에 제 심리는 추격매수에 가까웠습니다. 

어쩌면 꼭지를 잡았을 수도 있었습니다.

무조건 오른다 생각했습니다.

안 사는 게 돈을 잃는 거다 생각 했습니다.

가치보다 가격에 치우쳤습니다.

잃는다면 얼마까지 잃을지

지금 시장은 무릎 허리 어깨 어디쯤에 있는지

생각해보지 않았습니다.

리스크의 리도 생각해보지 않았다.

당시에는 리스크 대비란 걸

전혀 몰랐기 때문에

2018년 이후 수도권 초과 공급을

확인해볼 생각조차 하지 못했습니다.

실제 매수 이후 공급이 많음에 따라

역전세가 왔었습니다.

4부. 이제와 배운대로 따져보면

지금에 와서

부동산 가치 판단 기준과

투자 원칙에 비추어보았습니다.                                        

가저환수원리에 비추어보면

가치     D>A>B,C

수익률 A>D>B>C

수익     D>A>C>B 입니다.

우선순위를 따져보면 

1순위. 1년 전에 A아파트를 산다.

2순위. 1년 뒤에 D아파트를 산다.

3순위. 1달 뒤에 B,C 아파트를 산다.

입니다.

빨간색이 2017년에 봤던 A아파트

파란색은 2018년에 샀던 C아파트입니다.

A아파트는 지하철역에 더 가깝고 걸어갈 수 있다는 점에서

C아파트보다 교통이 편리하고

25평으로 수요도 덜 한정적이고 수요층도 다양하며

리모델링 호재도 있어서인지

21년 상승장과 이번 상승장에

가격이 더 가파르게 올라갔습니다.

5부. 그러나 또 찾아온 기회

D아파트

타이밍을 놓치면 항상 돈을 덜 벌까? 

빨간색이 25평 A아파트

파란색은 17평 D아파트 입니다.

2017, 2018년에는 A아파트가 더 비쌌지만

현재 실거래 가격은

오히려 D아파트가 높은 것은 알 수 있습니다.

현재 네이버 부동산에 나온 매물 가격도 그렇습니다.

평형이 다르지만

강남까지 10분이 덜 걸리고

환승 없이 한번에 갈 수 있다는 점에서

교통이 살짝 더 편리하고

재건축 호재도 있어서인 것 같습니다.

6부. 랜덤박스 컬렉터에서 투자자로

당시의 매수 의사결정을 돌이켜보면

투자라기보다는 도박에 가까웠습니다.

뭐가 나올지 모르는 랜덤 박스를 사는 식으로

행운에 맡겼으니까요.

월부 강의를 들으며

부동산 가치 판단 기준과 투자 원칙을

배우지 않았더라면

저는 지금도 제자리에 머무르거나 후퇴했을지도 모릅니다.

돈 벌었네 잘 됐다 안도하며

또는 역시 나보다 먼저 투자한 사람을 따라잡을 수가 없네.. 한탄하며

또는 최악의 경우 운 좋게 번 돈을 다 날려버렸을지도 모르겠습니다.

배운대로 복기하고 실행하며

투자가 불확실한 랜덤박스가 아닌

기준과 원칙에 따른 의사결정이 되어가는 것 같습니다.

Thanks to

가진 돈이 없어서

결혼이나 할 수 있을까 생각하던

평범한 월급쟁이에게

근로소득을 자본소득으로 이전할 수 있는 방법을 알려주신

너바나님, 너나위님, 주우이님, 양파링님,

한가해보이님, 밥잘님, 마스터님, 코크드림, 

새벽보기님, 제주바다님, 자음과모음님, 권유디님을 비롯한

많은 멘토님들께 감사드립니다.

나도 잘 모르면서

나는 아는냥

이러자 저러자

돌이켜보면 참 서툴고 위험하게 운전한 나에게

핸들을 내어준 짝에게 감사합니다.

복기글을 쓰면서 많은 것을 느끼고 배우는 시간이었습니다.

복기 꼭 해보라고 말씀해주신 너바나님 감사합니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

세 줄 요약

가치를 제대로 알고 사자

싼지 비싼지 알고 사자

잃는다면 얼마나 잃을지 번다면 얼마나 벌지 알고 사자