안녕하세요. 현재 수도권 비규제지역 투자를 준비하고 있습니다.
현재 주인이 임차인과 전세계약을 체결한 후 해당 계약을 승계하는 조건으로 매수 준비 중입니다.
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댓글 3
안녕하세요, 블리스터님^^ 현재 수도권 비규제지역에서 전세 낀 매물을 승계하여 매수를 준비하는 것으로 이해 됩니다. 질문하신 내용에 대해 제 의견을 조심스럽게 드립니다. 1. 3개월 이내 소유권 이전 시 전세대출 제한? ➡️ [네 맞습니다!] 허그 등 주요 보증기관의 규정으로 시중은행에서 임차인이 전세대출을 받은 날로부터 3개월 이내에 주인이 바뀌면(소유권 이전) 전세대출이 원칙적으로 회수 될 수 있습니다. 이는 투기 수요(갭투자)를 억제하고 전세 사기를 방지하기 위해 금융당국이 촘촘하게 막아둔 규정이기 때문에, 매도자가 전세를 맞추자마자 질문자님에게 바로 명의를 넘기는 식의 타이트한 스케줄은 은행 심사에서 통과되기 어렵습니다. 2. 27년 1월 잔금 스케줄이라면? ➡️ [현 매도인과 신규 임차인의 전세 계약 3개월 이상이면 가능] 다행히 잔금일은 2027년 1월로 시간적 여유가 꽤 있어, 매도인과 신규임차인의 전세 계약 후 3개월이 지난 이후라 문제 없어 보입니다! 3. 이부분이 이해가 잘 되지 않는데,,, 이미 임차인을 맞춰서 매수 계약을 체결한 세낀 물건이라고 이해를 했는데 현금 세입자를 고민 하는 부분이 이해가 잘 안됩니다 ㅎ 아무쪼록 비규제 매수 잘 진행되길 응원드립니다 ^^
안녕하세요 블리스터님~ 먼저 비규제지역 투자로 여러가지 살펴보고 계심에 응원의 말씀을 드립니다!! 말씀주신 내용으로 보면, 27년 1월에 잔금(소유권이전)을 해야하는 것은 뒤로 미룰 수 없는 상황으로 보여요. 그러면 말씀하신대로 현금 세입자를 받거나, 만약 블리스터님께서 가능하시다면(소유권+자금적으로) 현재 집주인이 집을 팔면서 전세입자로 내려앉는 (점유개정, 주인전세) 계약을 먼저 진행해서 블리스터님께서 먼저 소유권이전을 받고 이후 3~6개월 후에 입주하는 전세입자를 구하는 방법이 있습니다. 세입자가 대기하고 있는 경우는 전세계약을 전제로 매매계약 진행하시면 되고, 세입자가 아직 구해지지 않은 상태라면 말씀드린 주인전세 방법을 고려해보시면 어떨까 합니다. 투자 성공 응원드립니다!!
@블러스터 안녕하세요. 블러스터님 비규제 지역에서 전세승계 조건으로 투자를 진행하시는 가운데 궁금증이 있으신 것으로 이해하였습니다. 1. 전세자금대출 승인 이후 소유권 변경 관련 → 2024년 하반기부터 은행권의 소유권 이전 조건부 전세대출 제한이 강화되었고 비규제 지역에서는 임차인이 전세대출을 받은 날로부터 3개월 이내 소유권 변동시 임차인의 전세자금대출을 회수될 가능성이 높습니다. → 따라서, 임차인 입장에서는 전세자금대출 회수가 될 수 있는 집주인 변경에 대해 민감하게 대응할 것입니다. 2. 27년 1월 잔금과 전세 승계 관련 → 매수하려는 주택이 공실이거나 현 소유자가 사전에 퇴거하여, 신규 임차인의 전세자금대출 실행일부터 소유권 이전일까지 최소 3개월 이상의 기간을 확보할 수 있다면, 소유권 이전 조건부 전세대출 제한에 따른 리스크는 상당 부분 줄어들어 매수 진행에 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다. 3. 전세자금대출 받은 임차인 입주 관련 → 현금임차인을 받는 것이 1순위이며, 차순위로는 현재 주인이 임차인으로 내려 앉는 주인전세로 소유권을 블리스터님께서 취득한 다음에 잔금시점인 1월에 맞추어 신규 임차인과 계약하는 방법으로 진행하시면 신규 임차인 전세자금대출 회수에 따른 불확실성을 줄일 수 있습니다. 모쪼록 도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.
