A가 좋아요? B가 좋아요? [로건파파]

안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

부동산에서 알파 투자를 바라보며 투자처를 찾다보면, ‘비교평가’를 자연스럽게 하게 됩니다. 특히 지금처럼 투자를 여러번 하지 못하는 시장 상황에서는 조금이라도 더 나은 단지에 투자하기 위한 비교평가는 필수 과정이라고 생각합니다. 

#비교평가의 함정

입지 가치가 명확하게 차이가 나는 단지들이라면 ‘비교평가’ 후 더 나은 단지를 찾는 것이 수월하지만, 제 각각의 장점과 단점을 가진 단지들은 쉽사리 ‘비교평가’가 되지 않습니다. 또한, 비교평가를 잘 했다고 하더라도 그 단지를 보유하는 당사자의 상황에 따라서 의사결정이 달라질 수 있기에 비교평가에 정답은 없다고 생각합니다.

이런 생각을 갖지 않은 채, 정답이 있을 것이라는 생각으로 ‘비교평가’를 접근하게 되면, 결국에는 어느 하나도 선택하지 못하고 시간만 허비하는 딜레마에 빠질 수도 있습니다. 심지어 이 판단이 어려워서 ‘거인’의 어깨를 빌리고자 많은 튜터님과 멘토님의 의견을 물었는데도 각기 답변이 달라진다면? 결국 A도 B도 선택하지 못하는 혼돈의 카오스에 빠질 수도 있죠.

#내 나이와 보유기간은?

지금의 시장은 많은 자산을 쌓아나가는 것보다 더 좋은 자산으로 바꿔나가는 것이 더 자산적으로 효율적인 시장입니다. 즉, 단 하나의 물건을 보유하고 그보다 더 좋은 자산을 찾아 갈아끼워가는 과정을 밟아나가야 하죠.

그렇다면, 하나의 자산을 가지고 다음 자산으로 갈아타기에는 얼마만큼의 시간이 필요할까요? 현재 시장 상황으로 본다면, 규제지역에 하나의 자산을 가지고 있을 시, 그 자산을 팔고 다음 시장으로 넘어가기에는 양도세와 대출 규제 등의 문제로 빠른 시일에 갈아타기를 하는 것은 쉽지 않을 수 있습니다.

오히려 갈아탈 수 있는 자산이 내 자산과 거의 비슷한 가치를 지니거나, 취득세 및 양도세 등의 부대비용을 제외하면 더 모자란 가치의 단지로 갈아탈 수 밖에 없을 수도 있습니다. 그렇기에 어느정도 종자돈이 쌓이고, 현재 규제 상황이 조금은 해소되었을 경우, 시장의 사이클이 바뀌었을 때 등을 고려한다면 5년에서 10년 정도에 한 번 갈아타기가 가능할 수도 있겠죠.

따라서, 10년 뒤에도 내가 갈아타고 싶은 단지에 적극적으로 갈아탈 수 있는 체력과 소득의 여력이 있으신 분이라면 좀 더 갈아타기가 용이한 단지를 선택하는 편이 운용면에서 좋을 수 있습니다. 반면에 만약 나이가 좀 있으시고 10년 뒤에는 이미 은퇴를 앞두고 있어서 그만한 종자돈을 다 써버리기엔 어려우신 분들이라면 환금성 면에서 좀 아쉽지만 땅의 가치가 더 높은 단지를 선택할 수도 있는 것이죠.

즉 투자하는 투자자의 나이와 해당 단지를 어느정도 보유할 것인가의 문제로 단지를 바라본다면, ‘A가 좋은가? B가 좋은가?’ 의 질문에 좀 더 현명한 판단을 할 수 있습니다.

#단지의 가격 수준은?

근데 이 보유기간이라는 것이 꼭 ‘나이’뿐만 아니라, 단지의 가격 수준에 따라서도 달라질 수 있습니다. 만약 현재 내 종자돈으로 보유할 수 있는 단지의 가격 수준이 6억대 정도라고 한다면 어떨까요?

서울 평균 24평 매매가가 12.4억인 현재 시장에서 6억정도의 가격 수준을 가지고 있는 단지라면 아쉬움이 큰 단지일 확률이 높습니다. 그렇다면 이런 단지를 10년, 20년 바라보고 보유하는 것 보다는 추후 조금 더 높은 입지의 단지로 갈아끼우는 것이 자산의 질적 측면에서 유리할 수 있겠죠?

반면에 현재 보유하려는 단지의 가격 수준이 20억 정도의 단지라면, 서울에서도 꽤나 상급지의 선호되는 단지일 확률이 높아요. 그런 단지의 경우 대부분이 땅의 가치가 높은 곳에 위치할 확률이 높아서 그대로 오래 두더라도 가격의 상승이 왠만한 다른 단지들의 상승액보다 높은 수준을 유지할 거예요. 이런 단지들이라면 장기간 보유하더라도 좀 더 마음놓고 오래 보유할 수 있지 않을까요?

#부대끼는 마음

좀 더 마음놓고 오래 보유한다… 조금 더 쉽게 표현하자면, 마음이 ‘부대끼지 않을' 단지라는 의미입니다. 내가 단지를 사놓고 매번 단지를 볼 때마다, ‘아 차라리 B를 살 껄…’ ‘아 갈수록 가치가 떨어지는 것 같은데?’ 라는 생각을 가지게 된다면 이 단지를 오래 보유하기는 힘들 거예요.

자꾸 다른 단지와 비교되거나, 내 단지의 단점이 자꾸 커져가는 것만 같다면 ‘부대끼는’ 단지가 될 확률이 높고, 반면에 단지가 좀 오래되었더라도 오히려 다른 단지보다 오래가져가는 것이 마음이 편하거나, 단점보다는 장점이 좀 더 부각되는 단지라면 ‘부대끼지 않는’ 단지가 되는 것 같습니다.

그래서 혹시 A냐, B냐의 고민이 되는 두 단지가 있다면, 앞으로 이 단지들이 가지고 있는 장점이 더 오래 부각될 단지인가, 혹은 장점보다는 가지고 있는 약점이 더 부각될 단지인가를 판단해보는 것도 의사결정하는데 도움이 된다고 생각합니다.

물론, 이 ‘부대끼는’ 마음은 사람마다 다를 수 있습니다. 어떤 사람은 환경이 낙후된 곳에 있는 단지를 보유해 나가는 과정에서 마음이 흔들리고 힘들 수 있지만, 또 다른 사람은 이 환경마저도 바뀌면 얼마나 더 좋은 단지가 될지 기대감으로 가득차는 사람도 있을 수 있으니까요.

#결국, 판단의 기준은 ‘나’

아마도 우리가 고민하는 ‘A가 좋아요? B가 좋아요?’ 하는 단지들은 대부분 그 가치의 차이가 크지 않을 거예요. 아니 오히려 너무 비슷해서 어느 단지가 더 많이 오를 것이다! 라고 어느 누구도 판단하기 어려운 단지가 많습니다.

확연하게 입지의 차이가 나거나, 단지의 선호도 차이가 나는 단지들이라면 우리가 지금까지 배워 온 비교평가 방법으로 충분히 걸러낼 수 있습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 결정이 어려운 단지들이라면, 이제는 그 잣대를 단지들이 아닌 ‘나’에게 돌려보는 것이 어떨까요?

내가 앞으로 얼마나 많이 갈아타기를 할 수 있는 나이일까? 

내가 이 단지를 보유할 수 있는 기간은 얼마나 될까? 

이 단지를 가지고도 부대끼지 않을 수 있을까?

의사결정이 어려워서 고민이라면, 이런 질문들이 판단에 있어 도움이 될 수 있을 겁니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

p.s. 글을 쓸 수 있게 많은 인풋 넣어주신

 용맘튜터님 감사합니다 ♥