"집값 무조건 오른다" 전문가 10인의 상승 전망과 오버슈팅 이면의 리스크

안녕하세요 도리밍입니다😊

오늘 아침 뉴스 기사를 보면서 마음이 더 복잡하고 조급해지신 분들이 많을 것 같습니다.

하반기 시장 전망에 대해 부동산 전문가 10명 전원이 전월세 부족과 더불어

집값의 상승세는 꺾이지 않을 것이라는 전망했다는 기사를 접했습니다.

얼마 전 삼토시님의 글에도 상급지 오버슈팅,

그러나 모든 지표가 상방을 가리킨다는 칼럼을 올리셨는데요.

오버슈팅의 근거는 명확합니다.

실제로 매매가와 전세가 동향, 그리고 공급 물량 등 현재 시장의 핵심 지표들이 일제히 추가 상승을 가리키고 있기 때문입니다.

지표상으로는 상급지의 과열과 추가적인 상방 압력이 뚜렷한 상황입니다.

하지만 시장의 온기가 수도권 외곽까지 빠르게 퍼져나가고 있는 지금,

'100% 상승'이라는 전망을 마주하면 누구나 "지금이라도 아무거나 사야 하나?" 하는 포모와 조급함에 휩싸이기 쉽습니다.

우리는이럴 때일수록 시장에 가려진 '이면의 리스크'를 냉정하게 짚어보아야 합니다.

모두가 한 방향을 외칠 때가 가장 위험할 수 있기 때문입니다.

1. 전문가의 상승 전망이 줄 수 있는 착시 효과

우리가 먼저 비판적으로 바라보아야 할 점은, 전문가들의 전망이 100% 한쪽으로 쏠릴 때 시장은 이미 '상승세의 중간 혹은 그 이상'에 와 있을 확률이 높다는 사실입니다.

과거 하락장의 바닥이었던 23년을 복기해 보면, 당시에는 그 어떤 전문가도 선뜻 상승을 외치지 못했습니다.

반대로 대중이 조급함에 영끌을 감행하던 지난 상승장의 꼭대기에서는 "더 갈 수밖에 없다"는 낙관론이 지배적이었습니다.

전망은 어디까지나 '현재까지 누적된 데이터의 연장선'일 뿐입니다.

최근 3년의 경험이 향후 3년을 예측하게 만드는 본능과도 같습니다.

지금 공급 부족과 전세가 상승이라는 확실한 지표가 눈에 보이기 때문에 10명 전원이 상승을 말하는 것은 어쩌면 당연한 결과입니다.

하지만 투자자는 '지금 올라가고 있다'는 사실보다, 

'이 상승세가 언제까지 지속될 수 있으며, 내가 지금 진입했을 때 감당해야 할 리스크는 무엇인가'를 먼저 계산해야 합니다.

2. 전월세 상승 속, 외곽으로 번지는 온기의 함정

기사에서는 매매가뿐만 아니라 전월세까지 비상이라며 실수요자들을 압박하고 있습니다.

전세가가 매매가를 밀어 올리는 동력이 되는 것은 맞지만, 이 온기가 서울 중심지를 넘어 수도권 외곽이나 뒷단 지역까지 급격하게 번질 때는 아주 치명적인 함정이 숨어있습니다.

지난 장보다 단기간에 과열되는 수도권 시장에서, 내가 보고 있던 단지들이 날아간다고 해서 조급한 마음에 뒷단을 따라가서 추격 매수를 하거나 아파트 매수를 포기하고 빌라 혹은 오피스텔을 매수하는 분들도 있습니다.

수도권 외곽 지역은 상승 사이클의 막바지에 불이 붙는 특성이 있습니다.

들어갈 때는 과열이 되어 계속된 상승을 예견했을지 몰라도, 시장의 분위기가 반전되면 가장 먼저 차갑게 식어버리는 곳이기도 합니다.

전세가가 일시적으로 받쳐준다는 이유만으로 선호도가 떨어지는 외곽을 매수했다가는, 적기에 매도하지 못해 장기간 자금이 묶이거나 역전세를 맞을 수 있습니다.

3. 지금 이 시장에서 실전 투자자가 가져야 할 자세

모두가 상승을 외치는 시장에서 우리가 진짜 지켜야 할 원칙은 명확합니다.

• 조급함을 내려두고 '기준'에 집중하기 (NOT A BUT B)

"지금 안 사면 평생 못 산다"는 대중의 선입견과 조급함(A)을 버리고 앞서간 선배님들이 강조하는 '잃지 않는 투자의 기준(B)'을 대입해야 합니다.

선호와 수요가 확실한지, 아직 저렴한 가격 구간이며 적정한 투자금인지, 혹시나 역전세가 났을 때 감당 가능한지 따져보아야 합니다.

• 둘째, 나만의 확실한 '마지노선' 설정하기

자금이 부족해 소액 투자로 접근하더라도, 단순히 '싸다'거나 '남들이 사니까'라는 이유로 매수를 결정해서는 안 됩니다.

이 지역 사람들이 그래도 여기를 좋아하는지, 연식과 상품성이 지역 내에서 선호를 받는 단지인지 명확한 마지노선을 그어두고, 그 선을 넘어가는 애매한 물건은 과감히 패스할 수 있는 용기가 필요합니다.

• 셋째, 철저한 '출구 전략'과 리스크 관리

수도권 막바지 흐름을 타는 투자를 검토하고 있다면, 과한 욕심을 부리기보다 지방 투자와 같이 '적당히 벌고 안전하게 나오는 환금성'을 최우선으로 고려해야 합니다.

만약 매도를 못할 시 자금이 묶여 향후 하락장에서 갈아타기를 할 수 없는 상황의 리스크를 고려해야 합니다.

마치며

과거 2021년 영끌을 하면서 수도권 상승장 막바지에 매수해서 하락장을 그대로 맞았던 기억이 있습니다.

당시에도 시장에는 상승을 외치는 전망이 가득했고, 저 역시 그 조급함 이면의 리스크를 보지 못해 대가를 치러야 했습니다.

전문가들이 모두 상승을 말한다고 해서 내 투자 기준까지 흔들려서는 안 됩니다.

모두가 상승을 외칠 때 한 걸음 물러나 내가 가진 자금 안에서 '가장 안전하게 잃지 않을 기회'가 어디인지 냉정하게 판단하고 리스크가 감당이 가능한지 고려하여 결정해야 합니다.

조급하게 쫓아가기보다 기준을 지키는 것이 결국 부자로 가는 길로 인도해줄 것입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다😊