[3호기 투경담] 구축 줄게 신축 다오: 연봉만큼 벌고 갈아타기 성공 (1)

<갈아타기 타임라인>

4월 30일 목요일 : 매도 광고 (목표 매도가 +5천)

• 목적 없는 매도 광고 (광고 안될 수 있음을 인지)

6월 3일 수요일 : 전세입자의 퇴거 날짜 통보 (-2천 = 목표 매도가 +3천)

• 전세입자와의 소통

6월 5일 금요일 : 매도 부동산 방문 (-3천 = 목표 매도가)

• 1등 브리핑 vs 광고 가격에서 네고 거의 불가

6월 9일 화요일 : 전세 퇴거 대출 발견

• 이틀간 35명에게 문자+전화로 대출 문의

6월 12일 금요일 : 대출 자서 작성

• 대출 금리 및 조건 확인 → 추후 변경의 여지

7월 3일 금요일 : 첫 매수 조건 협의

• 매수자1 (투자자): 3.8까지 던져보는 사장님 → 4억 고수
• 매수자2 (실거주): 잔금 길게 요청 + 계약금 4천, 중도금 3천 조건 → 다른 물건과 비교

7월 4일 토요일 : 매도 가계약

• 가격 협상 후 매도 -300 

7월 6일 월요일 

• 투자 후보 매물 매임 후 매코 신청 

7월 7일 화요일 : 매수 가계약

• 매코 통과 매물 협의 결렬 (중도금 문제)
• 매수 물건 가계약금 500

7월 8일 수요일 : 매도 계약 

• 잔금 전 인테리어라 특약 추가

7월 16일 목요일 : 매수 계약 예정

안녕하세요. 3년차 투자자 검파입니다.

1년에 1채 투자한다는 월부 가이드라인에 따라 어느덧 3호기 투자를 진행하는 과정에 있습니다. 갈아타기는 처음이다보니 그 과정에서 감정 기복이 상당했는데요. 그래서 당시 상황 / 저의 판단과 액션 / 따끈따끈한 감정을 중심으로 복기를 해볼까 합니다. 

#광고: 9월 만기인데 왜 지금?

올해 4~6월에 첫 월학을 빈쓰 튜터님과 함께 하고 있었고, 튜터링 시간을 통해 보유하고 있던 1호기에 대해 튜터님과 이야기를 나눴습니다. 다들 만기 6개월 전부터 매도 준비를 하고 광고를 낸다고는 하지만 왜 그렇게 일찍부터 물건을 내놓는지, 일찍부터 물건을 내면 시간이 지날수록 집 보여주는 세입자의 협조를 구하기 더 힘들어지는 건 아닌지, 6개월이면 시장 가격을 가늠하기 어려운 긴 시간인데 갈아타기 물건은 어떻게 좁히는지 머릿속은 혼란함 그 자체였거든요. 

사실 모호했던 머릿속을 이렇게 말로 옮길 수 있게 된 것도 시간이 지나면서였습니다. 당시에는 “만기 한참 전부터 왜..?”라는 수준에 머무른 뭉툭한 질문만 품고 있었고, “어차피 광고를 내도 보러 오는 손님 없다”는 튜터님의 말에 일단 광고부터 냅다 올렸습니다. 그럼에도 여전히 ‘손님도 없을 광고는 왜?’라는 생각을 품고 있었죠.

이제 첫 매도의 과정을 지나보고 나니 이해되는 지점들이 조금 생겼습니다. 

(1) 만기 6개월 전 : 세입자분의 연장 거주 의사 및 매수 의사 확인 → (1호기의 경우) 연장 거주 의사 있음, 매수 의사 없음 → 투자자만 선별적으로 방문 예정이므로 협조 요청, 투자자 매수이므로 협의 입주 용이함을 어필

• 이 과정에서 부동산 사장님의 '안팔려~'와 ‘왜 올려~'는 당연하게 받아들이고, 부사님께 종종 연락 한다
• 1등 브리핑을 기대하기보다는 주변 부동산 탐색의 과정을 계속 거친다 (시장 분위기 & 부동산 스타일)

(2) 만기 4개월 전 : 광고 부동산과 소통을 좀 더 자주 하면서 손님을 부탁한다 → 1달 뒤에는 다른 부동산에도 광고 낼 수 있음을 어필한다

• 광고 부동산 사장님 머리에 내 물건을 깊이 박아넣고, 해당 지역에서 일잘러 부동산을 리스트업 한다
• 세입자에게 그간 시간이 지났음을 어필하며 광고를 늘릴 수 있음을 양해 구함 (세입자가 불안해 하지 않도록 주의)
• 갈아타기 물건의 투자금을 가늠하면서 네고 하한선을 계산하고, 내 매물이 1등은 아니어도 상위권에 브리핑 되도록 한다

(3) 만기 3개월 전 : 다른 부동산에도 광고를 낸다 → 사장님과의 연락을 루틴화 한다

• 나의 연락 루틴 : 늦어도 매주 목요일까지는 광고 부동산에 문자 또는 전화로 연락한다

  (추가) 손님이 보고 간 뒤면 1~2일 뒤 부동산에 연락해서 고민하는 이유, 비교하는 다른 매물은 뭔지 물어본다

• 많은 사장님들에게 “XX단지 OOO호 N억 매도자”를 각인하고 내 물건의 장/단점, 새롭게 나오는 (또는 나올) 다른 매물과 비교해서 경쟁력을 파악한다
• 광고 부동산을 공격적으로 늘리되 세입자에게는 불편을 최소화 하겠다고 양해를 구함
• 잔금 리스크를 대비하고, 내 물건이 1등 브리핑이 되도록 만든다.

매도 과정을 길게 잡으면 (1) 부동산 사장님에게 내 물건을 각인할 수 있는 시간이 충분해 지고 (2) 세입자와의 관계 형성 시간이 생기고 (3) 매수 후보지 사장님과 소통하고 관계 형성에 충분한 시간을 들일 수 있다는 장점이 있더라고요. 부동산이라는게, 거래라는 게 이성적인 판단으로 결정되는 일이라지만 그 안에서 일을 진행하는 사람들의 손을 타기 때문에 관계 형성과 원활한 소통을 위해 충분한 시간이 필요하고 이왕이면 일찍부터 광고하는 게 좋겠다는 걸 이번 매도 과정을 통해 충분히 이해했습니다.

이번 매도는 만기 4개월 전인 4월 말에 첫 광고를 올리긴 했지만, 말 그대로 광고를 올리기만 해두었습니다. 본격적으로 매도에 관심을 쏟으며 부사님과 소통하기 시작한 건 만기 3개월 전인 6월 초부터 였습니다. 사실 저 스스로 의지를 다졌다기 보다는 어쩔수 없는 상황에 내몰렸기 때문인데요…

#통보: 7일까지 전세금 돌려 줘

세입자께서 퇴거일자를 통보하셨습니다. 전국동시지방선거로 공휴일이던 덕에 월학에서의 마지막 임장지로 임장을 다녀온 그 날. 임장 내용을 정리해 보겠다고 컴퓨터 앞에 앉아 있던 저녁에 마주한 청천벽력 같던 그 통보를 잊을 수 없네요.

9월 7일이라고 말씀 하셨지만 그와중에 ‘설마 아닐거야’라며 ‘이사 날짜는 향후 정해보자'며 다시 한번 실낱같은 희망을 걸어 본…

 다음날 오전에 바로 세입자분과 통화를 하며 어떤 상황인지 알아봤습니다. 마음에 드는 집이 나와서 매수 계약을 체결 했고, 입주 일자를 7일로 고정하셨더라고요.

 (나) 혹시 집주인분이 이사 날짜를 맞춰 달라고 하신건가요?

 (세입자) 날짜 맞춰서 이사 계획을 짜신데요

 (나) 사실 날짜가 고정된 상태에서 이사 계획을 짜는 게 어려우실텐데, 입주 일자를 협의하여 정하는 걸로 유연하게 바꿀 수는 없을까요?

 (세입자) 글쎄요… 이제와서 말씀드리기 좀 그런데요

전화를 끝기 직전까지 매수 부동산과 다시 이야기해 달라고 요청드리긴 했으나, ‘내가 왜?’라는 속마음이 들리는 것 같은 심드렁한 세입자의 태도에 기대를 걸 수는 없었습니다. 그보다는 “세입자 퇴거 일자가 9월 7일로 고정되었다"는 사실을 빨리 받아들여야 했죠. 그리고 바로 잔금 리스크를 어떻게 대비할 수 있을지, 대출로 리스크 대응이 가능한지 알아보기 시작했습니다.

(1) 부사님/세입자와의 소통 : 집을 못 보는 최악의 리스크는 막아보자

(명확한 증거는 없는 심증 뿐입니다만…) 해당 매물의 이전 매매/전세 거래부터 저의 매수까지 모든 중개를 A부동산에서 진행했기에, 솔직하게 현 세입자가 급매를 구하는 데 해당 부사님의 도움이 과연 없었을까? 정말 모르셨을까?하는 생각이 고개를 들기도 했습니다. (의심과 불신…) 그럼에도 현재 제가 마주한 상황을 가장 잘 이해하고 도와주실 수 있는 분 또한 이 A부사님이셨죠. 결국 정황에 기댄 감정 소모보다는 문제 해결을 위한 팀워크가 더 중요하니까요. 

 퇴거 통보를 받은 다음날 A사장님과 통화하며 현재 매물 상황과 시장 분위기, 그리고 사장님이 파악한 전세입자 입장에 대해서 이야기를 나눴습니다. 지금 와서 통화 녹음 내용을 돌아보니, 시장 상황이나 분위기는 비교적 정확하게 전달해 주셨지만 세입자의 성향이나 입장에 대해서는 조금은 극단적인 느낌으로 말씀하신 듯 합니다.

• 시장 상황 : 수리 안된 기본집이 3억 후반, 수리 되어 있으면 4억 초반, 기본집은 가격이 아주 싸더라도 수리가 조금 된 집에 밀리는 경향이 있다. 수리가 조금 된 집을 4억 초반에 가성비 있게 고르는 경향이 있다.
• 세입자 성향 : 동네 사람들이 시간을 바꾸고 말을 바꾸면서 집을 잘 보여주는 분위기가 아니다. 비밀번호 받은 상황도 아니라면 세입자 심기 건드리기 전에 빨리 거래를 해야 한다.

 사실 시장 상황은 네이버나 아실을 보면 누구라도 파악할 수 있는 내용이긴 합니다. 그래서 차라리 사장님이 매도자에게 세입자의 성향을 조금을 과장해서 말하는 측면이 있을 수 있겠다 싶습니다. 매도자의 불안을 건들이기도 쉽고요. 세입자와의 소통이 어긋나면 집 보기 어려운 것도 사실이고, 집 보기 어려우면 거래 체결이 어려운 것도 사실이고, 심지어 곧 퇴거하는 입장에서 ‘매도자가 다 알아서 해’라는 태도로 연락조차 안받는 세입자가 있는 것도 사실이니까요. 다만, 여기서 사장님의 말씀은 모두 그럴 ‘수’도 있다는 가능성이라는 점입니다.

 처음에 저도 ‘조심해야 한다’는 부사님 의견을 전적으로 따르기만 했습니다. 그러다 매도 광고 부동산을 15곳으로 늘린 뒤에 전세입자의 전화번호를 뿌리지 않고 타 부동산과 세입자 사이 중간 역할을 하면서 느꼈습니다 “부사님 말씀보다 훨씬 협조적이신데?”

 전세 계약은 남편분 명의로 작성하셨기에, 그간 소통할 때에는 남편분을 통했습니다. 그러나 막상 집은 아내분이 퇴근 후에 보여주셨기에 부사님을 통해 아내분의 전화번호를 받아 중간다리 역할을 시작했습니다. 

 문자는 잘 안보시지만 카톡은 금방 확인하시고, 카톡이나 문자에 답장이 없어 전화를 드리면 거의 매번 바로 받으셨고요. 평일은 오후 6시 반 이후로만 된다고 하셔서 걱정도 했지만, 일단 잡은 약속은 꼭 지켜 주셨습니다. 

 물론 시간이 지나면서 점점 지치셨는지 방문 시간에 제약이 자꾸 생기기는 했지만, 또 그럴 때면 아쉬움을 표하며 한 발 물러나면서도 “퇴거 일자 고정 + 아쉬운 손님을 놓침"을 다시 한번 상기시켜 다음 번에는 협조를 꼭 부탁드린다 이야기를 했죠. 언제나 ‘죄송하다'며 답장 주신 걸 보면 확실히 부사님을 통해 전해 들은 내용에 비해 매우 협조적인 분이라 매우 다행이었습니다.

이 과정에서 ‘세입자의 성향’ 또한 리스크 요인이 될 수 있다는 걸 느꼈고, 매도에서 세입자와의 소통 또한 매도인의 중요한 역할이 될 수 있다는 걸 배웠습니다.

때문에 이번 매수 과정에서도 이를 한스푼 고려하기도 했고, 이달 말 2호기 전세 계약을 할 때 세입자에게 좋은 인상 심어야겠다 다짐도 했습니다.

(2) 대출 알아보기 : 부사님 소개 + 뱅크몰 + 은행 방문

 퇴거 일자 고정에서 가장큰 리스크는 역시 전세금을 돌려주지 못하는 상황일겁니다. 그럼에도 부사님과 통화를 하며 잔금이 해결 되면 공실 기간을 주고 수리 입주가 가능해 져서, 오히려 기본집 중에서 나쁘지 않은 조건이 될 수 있다는 걸 알게 됩니다. 오, 대출만 가능하면 전화위복이다!

 가장 먼저 부사님을 통해 대출 상담사 연락처를 받아 전화를 했습니다. 그러나 생각보다 냉담하더군요 “요즘 매물이 없다던데 전세를 못 뺄 것 같으세요? 아직 기간 많이 남았는데?”라며 구체적으로 알아봐 줄 생각이 없어보이더군요. 무엇보다 전세퇴거자금으로는 최대 1억까지 나오는데 그마저도 1주택자에 한한 것이고, 본 매물은 심지어 수도권에 위치해 있거든요. (전세퇴거자금대출, 다주택자는 ‘0원’) 

 그래도 아직 포기하긴 이르다 싶었습니다. 대출 상품을 검색할 수 있는 뱅크몰을 뒤져보기도 했고, 점심 시간에는 회사 인근 은행에 방문해서 물어보았죠. 그럼에도 다주택자, 심지어 수도권 주택을 대상으로 전세퇴거자금용 대출을 받기 어렵다는 원론적인 답변만 받을 뿐이었습니다. 결국 최악의 경우 보증보험을 통해 전세금을 돌려드리는 방법까지도 생각해 봤습니다. 아직 만기 3달전이라 보증보험 가입을 어쭙기엔 이른 감이 있어서 확인은 못했으나, 현금 세입자라 가입 하셨을 것 같았거든요. (보증보험을 통해 전세금 반환 시 임대인 패널티)

 그렇게 퇴거 일자를 통보 받고, 곧장 대출을 알아보기는 했으나 답을 찾지 못한 채 주말을 맞이하게 됩니다. 월학 세번째 달, 매임을 하는 주말이었지만 머릿속이 너무너무 복잡한 저는 예정된 매임도 가지 못한 채 무지막지하게 잠을 자게 됩니다. 꼬리에 꼬리를 무는 생각과 덧대어지는 가정들이 의도하지 않아도 머릿 속에 계속 떠오르면서 피로도가 엄청났고, 걱정이 산더미지만 주말이라 그 무엇하나 해결하지 못한다는 답답함이 컸기에 깨어 있음이 곧 스트레스였거든요. 

 “그러면 안된다. 문제를 해결 할 수 없는 시간이라면 하기로 한 일을 해야 한다”라는 말은 나무랄데 없는 원칙이긴 하지만, 사실 아직까지도 그당시 잠으로 회피하던 저의 심정도 너무 이해가 됩니다. 비슷한 어려움을 겪어본 적도 없고, 주변 동료를 통해 들어본 적도 없고, (월닷에서 투경담을 열심히 읽는 편이 아니었던지라) 선배들의 이야기로 접해본 적도 없는 아주 낯선 두려움을 마주했으니까요. 그래도 이 과정을 지나왔으니, 앞으로는 조금 더 의젓하게 두려움의 시간을 버틸 수 있지 않을까 기대해 봅니다. ‘나라에서 규제하는 이런일 조차도’ 궁하면 통하고, 구하면 찾는다는 걸 한 번 체감했으니까요. 무엇보다 심난한 이 과정을 곁에서 지켜봐 주시고 마음써 주신 빈쓰 튜터님과 우리 팥빈쓰들 정말 너무너무 감사합니다! 옆에서 이야기 들어주고 긍정긍정 에너지 나눠주는 동료들 덕분에 버틸 수 있었습니다! 정말로!!

… 아, 그러고 보니 아직 어떻게 해결했는지는 안썼네요 ㅋㅋㅋㅋ 그건 다음편에…

[개선할 점] 세입자에게 매도 의사 밝히는 법

 부사님, 세입자 분과 소통하고 대출을 알아보며 잔금 리스크에 대응하기는 했지만, 그 과정에서 애초에 이런 일이 발생하지 않도록 대처할 수는 없었는지 계속 과거를 돌아보게 되었습니다. 문제가 발생하면 해결에 집중하는 게 맞지만 사람이라면 어쩔 수 없이 불쑥불쑥 후회가 밀려오는 거죠. 

 곰곰히 생각해 보면 분명 세입자에게 매도 계획을 알리는 과정에서 미숙한 점이 있었습니다. 나름대로 조금씩 준비하시라는 의미로 ‘이사를 하게 되실 수도 있음'을 알리면서, 혹여나 잘못 알고 계실까 싶어 짚어드린 “갱신권 없음”이라는 정보는 어떤 예쁜 말로 포장을 하더라도 세입자분의 불안을 자극했을 거란 생각이 듭니다. 동시에 이사 날짜는 통보가 아닌 협의를 통해 정해야 전세금 반환에 차질이 없다는 점을 분명하게 전달하지도 못했고요. 차라리 이렇게 문제가 생길거면 앞으로는 부사님을 통해서 매도 의사를 전달해야 하나? 싶은 생각도 들지만, 앞으로 몇 번의 매도를 더 거치면서 스스로 이야기하는 방법을 찾아보기로 마음을 먹었습니다. 뜻대로 안되더라도 남탓을 할 빌미를 안만드는 편이 나을 것 같더라고요.

 그리고 이번 갈아타기 매물은 기존 전세를 승계하는 계약이지만, 세입자분에게 양해를 구해 “집 잘보여주기”와 “퇴거 일자는 협의하에 정한다”는 특약을 추가해 보자고 사장님에게 이야기를 해 두었습니다. 아직 만기가 많이 남기는 했지만 일단 한 번이라도 미리 이야기를 나눠 두자는 마음입니다. ‘계약서 쓸 때 분명 이야기 드렸는데’라는 말 한 마디를 위해서 말이죠.

*타임라인을 보아하니 5편… 정도 나올 것 같네요 ㅋㅋㅋㅋ 쉬엄쉬엄 써보겠습니다

다음편 : [3호기 투경담] 구축 줄게 신축 다오: 연봉만큼 벌고 갈아타기 성공 (2)