수십 장짜리 단지분석 장표, 왜 내 투자에는 도움이 안될까? [제이씨하]

안녕하세요.

행복한 투자자 제이씨하입니다.

임장보고서에 대한 고민을 바탕으로 이야기를 나누다 보니 어느덧 6번째 글이네요. 

• 1탄 : 똘똘한 한채는 어떻게 만들어졌을까, 4년의 사건으로 정리해봤습니다
• 2탄 : S등급 입지가 B등급보다 싸다? 지금 비교평가가 안 맞는 이유
• 3탄 : 실수요자의 관점에서 임장보고서를 작성하는방법
• 4탄 : 5년차 투자자는 수도권 공급 파트에 '이것'을 씁니다.
• 5탄 : 임장보고서에 "생각"을 담는다는 게 대체 뭘까요? - 임보 성장의 3단계 가이드

오늘은 많은 분들이 임장보고서를 쓸 때 

거대한 벽처럼 느끼는 단지분석에 대해 이야기해보려 합니다.

단지분석이 유독 어렵고 지치는 이유

월부닷컴에는 정말 다양하고 화려한 템플릿들이 많이 존재하는데요,

정작 내 임보에 적용하려 하면 막막해집니다. 

그리고 수십/수백장을 써보지만 정작 기억에 남는건 없습니다. 

왜 그런지 이유를 먼저 알아볼까요?

의미를 모른채 남들을 따라하고 있습니다

단지분석 장표에 넣을 수 있는 정보는 무궁무진합니다. 하지만 그 정보가 왜 필요한지, 이 데이터를 통해 무엇을 판단해야 하는지 의미를 알지 못한 채 단순히 칸을 채우다 보면 분석이 아니라 노동이 되어버립니다.

노동이 되는 순간, 재미는 사라집니다

의미 없는 단순 반복 작업을 좋아하는 사람이 많지는 않겠죠. 당연히 재미가 없어지고, 결국에는 "아, 단지분석 시작해야하네? 임보 쓰기 싫다." 라는 감정에 사로잡히게 됩니다.

의미를 찾기 위해 노력해야 합니다 

단지분석을 잘하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 템플릿을 구하는 것이 아닙니다. "지금 시장에서 내가 어떤 정보를, 왜 남겨야 하는가?"에 대한 의미를 파악하고 어떤 정보들로 임보를 채울 것인지 고민하는 시간이 필요합니다.

단지분석에서 남겨야할 핵심은?

이 질문을 던지면 많은 분들이 '선호도'라는 키워드를 떠올리실 겁니다.

현재 부동산 시장의 가격은 대출, 규제, 정부 정책, 심리 등 온갖 변수에 의해 가격 왜곡이 심하게 일어난 상태입니다. 따라서 숫자로 찍히는 가격만 보고 단지의 가치를 판단하는 것은 자칫 잘못된 판단을 할 수 있습니다. 지금처럼 실수요자가 시장을 주도하는 때는, 현재 시점에만 파악 가능한 정보들을 바탕으로 선호도를 남기는 것이 핵심입니다. 

📌 실수요자 시장에서 반드시 남겨야 할 3가지

• 수요층 : 지금 실제 매수에 나서는 사람들은 누구인가? 
  → 지역, 가격대마다 매수 수요층이 다릅니다. (신혼부부, 젊은아이부부, 4050 갈아타기 등)
• 핵심 입지 : 실수요자의 매수가 집중되는 단지는 어떤 선호 요소를 가지는가?
  → 수요층에 따라 관심있는 입지가 다릅니다. (어릴때는 역세권+신축, 아이가 크면 학군 등)
• 가격변수 : 매수 의사결정에 영향을 주는 정책, 심리, 규제는 무엇인가?
  → 규제 여부와 대출한도에 따라 매매 가액이 정해지는 시장입니다. (3억 주담대로 어디를…?)

그런데…!

이런 정보들을 여러분이 모니터 앞에서 단지분석 장표만 채워서는 절대 알 수 없습니다. 

오히려 전임/매임 등 현장에서 파악할 수 있는 정보들이 대부분이기 때문입니다. 

그동안 단지분석 장표 1개씩 정보를 채우는 것에 급급하였다면,

지금은 인풋의 방향을 임장으로 옮기고 기존의 임보 틀에서 벗어나 필요한 정보를 정리하려고 해보세요.

현장의 목소리가 빠진 단지분석은 시장의 분위기와 사람들의 심리가 누락될 수 밖에 없고,

여러분이 가격을 마주했을 때 이유를 해석할 수 없다면 가치 판단도 흔들리게 됩니다. 

단지분석 예시

개인적으로 현재 시장에서 필요한 정보는 개별 단지보다는 생활권 단위로 파악하는게 적합하다고 생각합니다. 

이해를 돕기 위해 인천 부평구의 부개 생활권 사례를 통해 설명해볼게요. 

일단 생활권의 시세를 먼저 조사하고, 대표 단지에 전화임장을 병행해봅니다. 

전화임장 방식에 대해서는 요니스님이 작성해주신 글을 참고해보시면 좋을 것 같아요

[요니스] 현장에 못 가도 방구석에서 생생한 입지 분석이 되는 전화임장 루틴

전화임장을 하면 다음과 같은 분위기를 알 수 있습니다.

신축 6억 이하 24평에 집중된 매수세

부평역~부개역의  '부평SKVIEW'나 ‘부평역해링턴’에서 최근 24평(6억 이하)을 중심으로 거래가 매우 활발하게 일어나는 것을 알 수 있습니다. 

전세 난으로 인한 매수 심리 자극
2개 단지 외, 주변 신축 단지들의 전세 물건이 만힝 소진되었고 그나마 있는 전세가마저 비싸지다 보니, 세입자들 사이에서 이 가격이면 차라리 매수하는 게 낫겠다는 심리로 전환되고 있습니다. 

수요의 이동
부평보다 조금 더 서울에 가까운 부천의 경우, 중상동은 주요 들이 전고점에 다다르고 있고 1호선 뿐만 아니라 외곽 택지에도 매수세가 상당한 상황입니다. 1호선을 이용하는 젊은 부부들은 지역이 인천이더라도 신축 단지들을 찾으며 부평에 유입되는 모습입니다. 

평형 별 수요의 차이

이렇게 부평에 온 젊은 부분들은 넓은 집보다는 대출이 용이한 6억 이하 24평에 매수세가 집중됩니다. 이에 따라 실제 거래량이나 가격 상승도 34평보다 24평에서 훨씬 뚜렷하게 나타났습니다.

그리고 이렇게 알게된 정보를 1장의 장표로 올리면, 이게 곧 시세지도이자 단지분석이 될 수 있습니다.

임장보고서는 정해진 양식에 수치를 채워 넣는 작업이 아닌, 

지역을 알아가는데 필요한 정보들을 정리하는 과정입니다. 

남들이 만들어둔 템플릿을 그대로 쓰기 보다는,

지금 시장에서 필요한 정보가 무엇인지를 고민하며 의미를 찾고

그거에 맞게 정리하는 형태로 단지분석을 접근해보시면 좋겠습니다.

생활권을 대표하는 신축 단지에 전임을 돌려보는 것만으로도 그 지역에 어떤 사람들이 들어오는지, 사람들이 진짜 좋아하는 요소가 무엇인지 그 지역의 온도를 생생하게 느낄 수 있는게 지금의 시장입니다. 

반대로 이러한 정보는 시장이 악화되고 손님이 끊기게 되면 절대 알 수 없는 정보이기도 합니다. 

(사장님들은 손님 자체가 없어서 힘들어하시는 상황이…) 

그때는 오히려 임장의 힘이 줄어들고 데이터를 바탕으로 정리하는 임보가 더 도움이 될 수도 있습니다. 

오늘도 현장에서, 그리고 모니터 앞에서 치열하게 고민하고 계실 여러분의 성장을 진심으로 응원드립니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다