2020년 과거 시장으로 알아본 현재 수도권 시장에서 투자할 때 절대 잊지 말아야 할 1가지

2020년 4월,

경기도 수지구를 처음 가보았습니다

어느덧 6년의 시간이 지나 

그때의 기록을 다시 꺼내보며

수지구의 과거 모습을 보며 

기시감이 느껴졌습니다

26년 7월 현재의 모습과 

닮아있었기 때문인데요

과거 시장의 모습과 

그 결과를 복기함으로써

현재 시장에서 수도권에 투자를 할 때

무엇을 중요하게 봐야 하는 지에 대해

자세히 이야기 해보려 합니다.

2020년 4월,

수지구는 어떤 모습이었을까?

가격 → 26년 7월 현재 수지구와 매우 비슷한 가격을 형성 (전저점 대비 60% 이상 상승)

2020년 4월은 현재 시장과 매우 닮은 모습을 하고 있었습니다. 서울에서 시작된 상승 흐름이 수원까지 내려오면서 영통구 역세권 구축 단지들이 2019년 말 2억 후반 → 3억 중반으로 짧은 시간 안에 전저점 대비 30% 가까이 상승하면서 2020년 2월 수원 영통이 조정대상지역으로 편입되었습니다. 

당시 수지구는 수지구청을 중심으로 17년 부터 상승하여 전저점 대비 60% 정도 (26년 7월 현재 수지구와 비슷한 가격 수준)로 싸지 않은 상황이었습니다. 반면, 죽전은 상대적으로 규제 지역의 여파로 영통구 구축 보다도 늦게 상승하면서 죽전 안쪽에 있는 도담마을, 죽전현대1차까지 상승 흐름이 오지 않았습니다. (당시 임장을 가면 부동산 사장님들도 ‘남동생 같아서 이야기 하는거야~ 여기는 오르지 않는 곳이니까 절대 사지마’ 라고 말리실 정도였습니다)

정책 → 국토 전체가 ‘조정대상지역’

2020년은 문재인 정권 시절로 2018년 913대책으로 다주택자 주담대가 금지되었고, 2019년 1216 대출 규제로 15억 초과 주택은 주담대가 금지가 된 상황이었습니다. (지금과 매우 흡사하지요?) 그리고 서울 전 지역과 수도권에서는 오산, 평택까지도 조정대상지역으로 묶였고, 지방광역시 뿐만 아니라 중소도시까지 조정대상지역으로 묶인 상황이었습니다. 사실상 전 지역이 조정대상지역이라고 할 수 있었습니다 (현재도 조정대상지역이 점차 확대되고 있는데요. 과거의 모습을 보면 상승장이 계속 된다면 앞으로도 전 지역이 조정대상지역이 될 수 있다는 것을 알 수 있습니다)

금리 → 코로나 팬데믹 이후 저금리 유지 (시중은행 주담대 금리 연 2.4%~2.8%)

2020년 코로나 팬데믹으로 인해 주식시장이 폭락하여 코스피가 1400을 밑돌았고, 당시 동학개미운동 이라는 이름으로 개인 투자자들이 삼성전자의 주가를 밀어 올렸던 일이 있었습니다. 그만큼 경기가 좋지 않아 한국은행이 기준금리를 1.25%에서 0.75%까지 인하하였고, 미 연준에서도 기준금리를 1.75%에서 0.25%로 인하하는 등 저금리 기조가 이어졌습니다.

공급 → 동탄2신도시, 고덕신도시, 헬리오시티, 과천 재건축 등 입주 과다

당시 수도권은 2018년부터 동탄2신도시 입주를 시작으로 헬리오시티, 고덕신도시, 과천 재건축 등으로 수도권 전체적으로 입주가 집중되어있었고, 2019년 1216 대출 규제까지 겹치면서 역전세가 발생하면서 가격이 일시적으로 10% 정도 하락한 후 다시 상승을 하고 있던 시점이었습니다.

당시 내가 뽑았던 

최선의 투자는 어디였을까?

당시 수지구는 20평대 기준으로

매매가는 3~7억대로 형성 되어있었습니다

2017년부터 상승을 시작하여

풍덕천동, 동천은 전저점 대비 60% 이상

상현동과 죽전이 전저점 대비 30% 이상

죽전 외곽은 아직 상승 흐름이 오지 않아

전고점을 회복하지 못한 상황이었습니다.

26년 7월 현재 수지구를 보면

모든 생활권이 전저점 대비 50% 이상

상승한 것을 돌아보면 현재 시장과 매우

비슷한 모습이었다는 것을 알 수 있습니다.

당시 제가 수지구에서 뽑은 Top 3 물건은

죽전현대1차와 도담마을 이었습니다.

1. 죽전현대1차 23평 

2.9억/2.7억 (투자금 2천)

2. 도담마을이노스빌 26평 

3.8억/3.2억 (투자금 6천)

투자금이 3천만원 밖에 없는 상황이었고

이미 대부분의 선호 단지들이 전고점을 넘어

전저점 대비 60% 이상 올랐기 때문에

당시 수지구에서 제가 할 수 있는 투자는 

전저점 대비 30% 밖에 오르지 않아

절대적으로 가격이 저평가 되어있는

‘죽전현대1차’였습니다. 

실제로 투자를 진행했다면 

상승장에서 100% 상승하여

투자금 2000만원으로 수익 4.1억 

2050%의 수익률을 얻을 수 있었습니다.

수도권에서 자산을 취득할 때 

가치 대비 저평가 된 자산을 사는 것이

얼마나 중요한 것인 지를 알 수 있습니다.

투자금 대비 높은 수익률을 얻을 수 있고

하락장이 와도 내가 산 가격 밑으로 내려오지 

않아 잃지 않는 투자가 가능하기 때문인데요

저는 투자금이 3000만원이었기 때문에

당시 이 단지와 물건을 1등으로 뽑았지만

만약 투자금이 더 많은 분들이라고 해도

이 단지가 최선의 투자였을까요?

과거 시장 분석을 통해 알게 된

최선의 투자는 무엇이었을까?

앞서 지도에 표시한 주요 단지들 중

가치 순으로 5개 단지를 나열해보면

수지파크푸르지오 24평

(20년 4월)

매매 7.7억 / 전세 4.7억 : 투자금 3억

(26년 7월)

매매 13억 : 수익 5.3억, 수익률 176%

신정1단지주공 25평

(20년 4월) 

매매 6.0억 / 전세 3.4억 : 투자금 2.6억

(26년 7월) 

매매 12.8억 : 수익 6.8억, 수익률 261%

신정6단지우성 33평

(20년 4월) 

매매 6.0억 / 전세 4.8억 : 투자금 1.2억

(26년 7월) 

매매 12.5억 : 수익 6.5억, 수익률 540%

도담마을우미이노스빌 26평

(20년 4월) 

매매 3.8억 / 전세 3.2억 : 투자금 0.6억

(26년 7월) 

매매 7.5억 : 수익 3.7억, 수익률 616%

죽전현대1차 23평

(20년 4월) 

매매 2.9억 / 전세 2.7억 : 투자금 0.2억

(26년 7월) 

매매 7.0억 : 수익 4.1억, 수익률 2050%

결과를 정리해보면서 

흥미로운 점을 알 수 있었는데요.

당시 가치가 있는 단지일 수록 매매가가 높았고

가격이 오른 만큼 더 많은 투자금이 필요했습니다

그만큼 실제 투자했을 때 수익률은 줄어들었지만

가치가 있기 때문에 하락장에 더 빠르게 반등했고

길게 보면 더 높은 수익을 가져다주었습니다.

수도권에서 강남 접근성 1시간 내외인

(장기적으로 보면 가격이 우상향하는)

입지 독점성을 가지고 있는 지역에서는

상승장에서 비록 가격이 올랐다고 해도

(매매가가 높고, 투자금 많이 들어도)

내가 할 수 있는 가장 좋은 단지를 살 때

길게 보면 더 좋은 수익을 가져다 주었습니다

26년 7월 현재 시장의 모습을 보고 있으면

과거 2018~2020년 시기가 생각이 납니다.

그만큼 기시감이 많이 느껴지는 것 같습니다

과거 시장을 돌아보며 잃지 않는 투자를 위해 가치 대비 저평가 된 자산을 사려고 노력해야하지만, 현재 수도권 시장에서는 가격이 조금 올랐어도 내가 살 수 있는 가장 가치 있는 자산을 사려고 노력해야한다는 것을 알 수 있었습니다.

과거 시장을 통해 제가 배운 것을 바탕으로

이번 상승장에서 더 나은 투자를 하시는데 

제 글이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.