집값 오르는데 세금까지? 지금 관망하면 반드시 후회하는 이유

26.07.29 (수정됨)

안녕하세요,

함께 나아가는 투자자 리스보아입니다.

얼마 전 부동산 대토론회가 마무리 되고

‘ 결국 아무것도 정해진 게 없네.’

‘ 집 값을 잡을 수 있는 대책이 어떤 걸까?’

라는 의문들도 많이 남았던 것 같습니다.

하지만 분명히 세제가 강화되는 방향으로 갈 것 같다는 생각에

실제 시장에서도 우선 발표가 되면

집을 매도하거나 옮기겠다는 분들이

물건을 거둬들이는 모습들도 보이고,

지금 이렇게 가격도 오른 상황에서 세금까지

더 내야한다는데 집을 사도 되는게 맞는지

고민 되시는 분들도 계실텐데요/

과연 이렇게 규제가 강화되는 상승장 한복판에서,

정말 우리가 할 수 있는 일은 없는 것일지

같이 살펴보려 합니다.

비규제 지역 투자해놨다가,

규제 지역 되면 양도세 많이 내야 하는거 아니에요?

우선 추가 투자를 고려하시는 분들이 가장 만저 생각하는 것은

지금은 비규제 지역에 투자할 수 있지만

지방도 광주를 시작으로 지난 시장처럼 규제 지역이 확대된다면

결국 매도시에는 양도세도 많이 내고,

운영이 쉽지 않을 것 같다는 고민을 하시는데요,

가장 중요한 본질은 결국

그 안에서도 가치 대비 저렴한 자산을 사서

돈을 벌 수 있느냐입니다.

실제로 지금 수도권 뿐 아니라 특히 지방에서는

광역시의 사람들이 좋아하는 신축도

전고 대비 20~30% 빠져 있는 곳들이 많은데요

공급 상황이 정리되면서 전세가 단지내 1~2개 있는 곳들도 많이 보입니다.

점차 소액 투자 기회를 주고 있는 이런 지역들에서는

충분히 투자한 금액만큼, 수익을 내고 나올 수 있는 안전마진이 있는 것이죠.

그런데 만약, 비규제인 지역에서 투자를 해놨다가

규제 지역이 되면, 2년도 안되서 팔았을 때 괜찮을까라는

생각이 들기도 하는데요,

실제 지난 시장에서도 소액 투자로 2배 가까운 수익을 낼 수 있었던

많은 단지에서 1년 안에 매도를 하더라도

5천만원 투자했던 원금이

1년만에 1억이 오르면서 양도세 66%를 내고도

5천만원이 1년만에 8천만원이 되는

엄청난 수익을 보여줬습니다.

대출도 안되는데, 지금 상급지 갈아타기 가능한가요?

그리고 많이 허들을 느끼시는 부분이

고가 주택으로 갈수록 대출을 막아둬서

‘상급지 갈아타기’가 어렵다는 부분인데요.

물론 그만큼 매도 후 대출 레버리지가 되지 않는다면

비슷한 옆그레이드를 하는 것보다는

기존의 자산을 보유하는게 나을 수 있지만,

그렇게 단순히 갈아타기를 유예하면서

지켜보는 것만으로는 충분하지 않다는 것입니다.

그 이유는 지금 시장에서 일어나고 있는 왜곡 때문인데요,

실제 아래 그래프의 2개 단지는 지난 시장에서 전고점이 2억 이상 차이가 났었습니다.

최근 파란색 그래프의 단지가 가격이 급등하면서

비슷한 가격까지 올라왔는데요,

그만큼 가격이 왜곡이 되어 있으면서

갈아탈 수 있는 기회를 주고 있는 곳들이 생기고 있다는 것입니다.

만약 이렇게 더 가치 있는데,

지금 가격 격차를 좁히면서 기회를 주고 있는 곳을 알지 못한다면

다시 또 격차가 벌어진 시장에서

‘저기는 내가 갈 수 없는 곳이야 '라고 한계를 짓고

포기하게 될 수도 있다는 것이죠.

보유세 많이 내게 되면 감당 안되지 않을까요?

마지막으로 추가 투자에 대한 고민인데요,

가장 많이 걱정하는 부분은 우선 보유세에 대한 부분입니다.

오늘까지 발표된 안에 따르면

과세표준 12억이 넘는 초고가 주택에 대해서는 1주택이어도

중과를 하겠다라는 이야기를 했었는데요

단순히 집 챗수가 많다고 중과되는 이전의 규제 방향과는 조금 다른 이야기이긴 합니다.

그렇다면 초고가 주택만, 혹은 다주택자인 경우는 무조건

집을 정리하는게 맞을까요?

실제로 가장 많이 고민하시는 고가 주택이 아니면서도

2주택까지 보유하는 상황에 대해서

실제로 가장 보수적인 기준으로 규제가 가장 심했던 21년에

비규제 지역의 2채를 보유하고 있었을 때를 가정해서 본다면 ( 합계 자산 금액 : 15억으로 가정 )

2채 모두가 비규제 지역이었을 때는 약 500만원선
1채만 규제 지역이 되었을 때는 기존보다 약 50만원선 더한 정도의 금액이 추가 되었으며
2채 모두 규제 지역이 된다 했을 때는 약 1400~1600만원선의 금액을 부담해야했습니다.

이렇게 나의 상황에 정확히 대입해서 보면

각각 규제 지역이 되는 상황에서도 어느 정도까지

세부담을 생각해야하는지 계산해보고

만약 감당 가능하고, 그 이상의 수익을 얻을 수 있다면

막연히 2주택은 부담스럽다라고 멈추는 것에서

내가 할 수 있는 투자에 대해서 적극적으로 검토해보고

움직여볼 수 있게 되는 것입니다.

구분	비규제지역 2주택 (일반)	규제 1채 + 비규제 1채 (일반)	규제 2채 (중과)
종부세 세율	0.6% ~ 0.8% (일반세율)	0.6% ~ 0.8% (일반세율)	1.2% ~ 2.2% (중과세율)
세부담 상한	150%	150%	300%
총 보유세 (추정)	약 500만 ~ 600만 원	약 550만 ~ 650만 원	약 1,400만 ~ 1,600만 원