재테크 여정에서 45세는 마치 하프타임과 같습니다. 축구에서 하프타임이란? 전반전과 후반전 사이 쉬면서 작전을 점검하는 시간을 말합니다. 마찬가지로, 45세는 경제 활동의 전반전을 딱 마치고 후반전이 시작되려 하는 바로 그런 나이입니다.
오늘 칼럼에서는 부자보고서를 바탕으로 45세에 10억을 만들면 어떤 일이 생기는지 알려 드리겠습니다. 당신이 아직45세 이전이라면, 45세 전반전의 목표와 전략을 알아갈수 있을 것입니다. 당신이 45세 이후라면, 후반전과 연장전을 어떻게 보내야 역전 할 수 있을지 알게 될 것입니다.
45세에 10억을 모은다는 것의 의미
전반전은 25세 ~ 45세, 20년의 기간입니다. 부자보고서에 의하면 자수성가형 부자들은 아래와 같은 방법으로 돈을 모았다고 응답했습니다.
대략 65%는 노동소득으로 돈을 모았다고 응답했습니다. 세부적으로 보면 근로소득은20%, 사업소득은45%정도였습니다. 대다수의 자영업자는 근로소드자 보다 못한 경제저 지위를 가지고 있습니다. 다만 상위 자영업자가 되면 부자에 들어갈 확률이 그만큼 높아지는 것을 통계를 통해 알수 있습니다.
나머지 10%는 부동산을 통해서, 15%는 부모의 지원이나 상속을 통해서, 5%는 금융투자를 통해서, 5%는 토지개발에 따른 보상이었습니다.
즉 절대 다수는 노동소득과 부동산투자를 통해서 돈을 모은 것입니다.
여기서 흥미로운 사실이 하나 나옵니다. 이 부자보고서에 들어가는 자수성가형 부자의 커트라인은 대략 순자산 30로 상위1%입니다. 그리고 이들 부자들의 평균은 대략 70억정도로 상위0.1% 커트라인이기도 합니다.그리고 이들이 꼽은 인생의 종자돈은 42세에 모은 7억이라고 응답했습니다.
즉 42세에 모은 7억을 20년동안 70억으로 10배 불린 것입니다.
한푼도 추가로 저축하지 못했다고 가정하면, 해당 종자돈으로 투자하여 연복리12%를 20년동안 투자성과로 냈다는 뜻입니다. 하지만 현실적으로 이들의 소득은 상위10%는 될 것입니다. 소득 상위10%의 저축액을 고려하면, 대략 투자성과로는 연복리9%정도를 꾸준히 냈다는 뜻입니다.
즉 이들의 80%정도에 달하는 다수는 노동소득을 모아서 부동산 투자를 하여, 인생의 종자돈 7억을 42세에 완성한 것입니다.
하지만 이들의 현재 나이는 60대 초반입니다. 즉 이들이 말하는 42세에 7억은 대략 20년전인 2006년을 말하는 것입니다. 여기서 대부분 부자보고서의 해석을 틀리게 합니다. 그래서 제가 현재 물가 기준으로 일일이 다 계산해봤습니다.
일단 나이 부터 보면,
2006년 평균 초혼연령은 남자31세, 여자 28세였습니다. 현재는 남자34세, 여자 32세입니다. 대략 3.5년이 뒤로 밀린 것입니다. 하지만 그만큼 평균 수명도 늘어났고, 노화도 늦어졌습니다. 즉 생애주기가 뒤로 3년 정도 밀렸다고 볼 수 있습니다.
그래서 이를 현재 기준으로 환산하면 45세 정도가 됩니다. 즉 45세에 7억을 모으는 것을 목표로 해야 합니다.
하지만 여기서 한가지 문제가 더 있습니다. 2006년은 지금과 돈 값어치가 다르다는 사실입니다. 그래서 지금부터 돈 값어치를 현재 2026년 기준으로 보정해보겠습니다.
대한민국의 대표 자산인 서울 아파트를 기준으로 말씀드리면, 2006년 여름 도곡동 도록렉슬 33평은 12억 정도였습니다.
이들이 당시 40%정도의 대출이나 전세를 끼고 해당 집을 살수 있는 돈이 바로 7억이었습니다. 그랬던 것이 현재는 36억이 되었습니다. 현재 40%정도의 전세나 대출을 끼고 산다고 가정해도 21억 정도가 필요합니다.
즉 지금 세대는 7억이 아니라 20억 정도를 모아야, 이들의 재력인 70억 정도의 현재 구매력을 지금으로부터 20년후인 2046년에 얻게 된다는 뜻이 됩니다.
절대금액으로는 대략 20억의 10배 수준인 200정도로, 지금기준 금액인 70억보다 역시 세배 높아질 것입니다.
물가가 오르기 때문이죠. 실제로 통화량은 20년동안 4배정도 증가합니다. 즉 2026년 현재 45세에 순자산이 20억 정도라면 추가 저축액 + 투자로 연복리10%정도를 하면 미래에 200억 정도의 자산을 갖출 수 있고, 이 돈을 현재 값어치로 환산하면 대략 70억정도의 부와 같은 수준이라고 보면 됩니다.
단 이들은 상위0.1%입니다. 아마 당신의 목표가 상위0.1%는 아닐 것입니다. 수능등급에도 0.1%받는 것의 어려움을 생각해보면 쉽습니다.
현실적으로 현재 상위1%정도인 33억 정도를 목표로 한다면, 60대 중반 최종 순자산 목표액이 대략 현재 금액인 30억의 3배 수준인 100억 정도가 됩니다. 이 금액의 10분의 1에 해당하는 10억 정도를 45세에 모으면 됩니다.
그러면 평균 저축률40%를 유지하면서 연복리10%정도의 성과를 투자로 만들수 있다면 해당 순자산으로 해당 1%계층에 도달할 수 있을 것입니다.
이제 45세에 10억을 모으면 벌어지는 일을 알게 되었을 것입니다. 그렇다면 45세에 10억을 어떻게 모아야 하며, 이 금액을 모은 45세는 어떻게 해야 65세에 이 금액을 10배로 불릴 수 있을까요?
45세에 10억을 모아 상위 1%가 되는 전략
소득의 40%는 저축액 유지하기
일단 소득의 40%는 지금의 내가 아니라, 미래의 나한테 보내줘야 합니다. 이를 흑자액, 저축액, 투자액이라고 합니다. 여기서는 저축액으로 통일하겠습니다. 당신 소득의 40%를 미래로 보낼수 있다면, 투자의 절반은 성공한 것입니다.
참고로 우리나라 평균 가구의 저축액은 대략 소득의 30% 수준입니다. 이보다 10%더 높게 가져가면 됩니다.
그러기 위해서 통장 쪼개기, 체크카드 사용하기, 가계부 작성하기라는 3가지 행위를 하면 됩니다. 가계부 작성을 수기로 하는 것만으로도 저축액이 10% 늘어 난다는 연구결과도 있습니다. 기록이 피드백을 주기 때문이죠. 그러니 이 세가지를 하면서 저축액을 40% 수준으로 만드세요.
2. 글로벌 자산배분 투자하기
이제 관건을 투자 수익률로 옮겨갑니다. 연복리 10%정도를 어떻게 만들어낼 것인가? 하는 문제죠.
일단 적립식 투자로 글로벌 자산배분을 권장드립니다.
부동산을 먼저 추천드리지 않는 이유는 부동산의 경우 적립식 투자가 불가능하기 때문입니다. 간혹 1호기, 2호기 이렇게 매년 한채씨 부동산 투자를 적립식으로 하는 경우가 있는데 지금 상황에서는 득보다 실이 많은 방법입니다.
또한 리츠등을 이용해서 부동산에 적립식 투자를 한다고 착각하는 경우가 많은레, 리츠는 부동산 운용회사에 투자하는 것입니다. 부동산을 직접 소유하는 것과 는 다릅니다. 특히 리츠는 장기성과가 글로벌 자산배분 안정형 수준인데, 위험에 해당하는 최장 하락기간(MDD)이나 최대하락률(LDD)이 훨씬 더 높습니다. 즉 위험대비 수익의 비율이 별로죠.
그래서 저는글로벌 자산배분 투자를 권장합니다.
예시 포트폴리오입니다
글로벌 자산배분 투자의 비율은 미국주식25% 동아시아및 신흥국주식25% 미국중기채권 15% 한국중기채권 15% 금은등의 실물자산 20% 정도의 비율을 기준으로 투자합니다.
1년에 한번정도 원래 의도했던 비율을 다시 맞춰주는 리밸런싱을 실행하면 됩니다. 아니면 매달 적립할 때 처음의 비율로 돌아갈 수 있게 자금을 조절하여 투입 할 수도 있습니다. 이렇게 하면 대략 연복리 8%정도가 나옵니다. 평시에 이런 투자를 지속하면 됩니다.
3. 실거주용 집 갈아타기 투자.
아래 표는 서울의 대표 아파트와 제가 만든 글로벌자산배분 중립형의 지난 20년 투자성과를 비교해서 보여주는 표입니다.
보면, 레버리지를 사용하지 않았을 때는 송파구 신청동의 잠실장미아파트, 강동구 명일동의 삼익그린2차 아파트, 구리시 인창동의 주공4단지를 모두 앞서는 것으로 나옵니다.
이말을 반대로 하면 레버리지를 사용하는 아파트 투자는 글로벌 자산배분보다 수익률이 높다는 뜻입니다. 물론 글로벌 자산배분도 레버리지를 사용하면 당연히 모든 아파트 투자를 압도합니다.
단 현실적으로 부동산의 경우는 레버리지를 사용하는게 당연한 투자입니다. 집을 공실로 두는 경우는 거의 없기 때문에 사실상 레버리지를 사용하지 않는 투자의 경우 월세를 받기 때문에. 월세액을 더해줘야 하기 때문입니다.
반대로 금융투자는 대부분 레버리지를 사용하지 않거나 일부 신용대출등의 소액만 사용하는 것이 기본입니다.
주거의 안정성이라는 심리적인 측면까지 고려하면 레버리지를 사용하여 실거주집을 한채 마련하는 것이 좋습니다. 아니면 미래 실거주집을 전세끼고 하나 사두는 것이 좋습니다.
아파트를 잘 골랐다면 그러면 글로벌 자산배분의 수익률을 넘어서면서 심리적 안정까지 화보할 수 있을 것입니다. 이렇게 하면 20년 평균 투자 수익률로 연복리10%를 달성할 수 있습니다.
35세 결혼시기에 가능하면 전세가 아니라 실거주집에 레버리지를 사용하여 시작하고, 10년후인 45세경에 평생 거주할 집인, 최종 주택으로 갈아타면 됩니다.
두번에 나눠서 40세, 45세 이렇게 갈아타기 할수도 있습니다. 자식들의 학교입학 스케쥴에 맞춰서 나이를 약간 다르게 할 수도 있습니다. 중요한 것은 처음 산집에 평생 거주할 것이 아니라는 사실입니다. 평생동안 대부분 두세번 정도의 이사를 하게 됩니다.
이렇게 생각하면 첫 집을 고를 때 기준도 달라질 것입니다. 갈아타기에 유리한 집을 선택해야 하기 때문이죠. 이를 종자주택이라 하는데 해당 부분에 대해서는 다른 칼럼에서 자세히 다룰 예정입니다.
단 아파트는 단지별로 상승률 차이가 매우 심합니다. 아래 표는 20년전에 도곡렉슬로 살수 있었던 다른 아파트의 상승률을 보여줍니다.
즉 아파트를 사면 무조건 되는 것이 아니라는 점입니다. 아파트를 잘 사야만 합니다. 그래서 인생을 살면서 부동산 투자를 한번은 진지하게 공부해볼 필요가 있습니다.
당신이 사업에 특별한 재주가 있지 않은 이상, 건실한 직장을 가지고 있다면, 대부분 투자에서 인생이 갈립니다. 그 중에서도 부동산은 레버리지를 50%정도는 보통 사용하기 때문에, 대부분은 이 부동산에서 갈립니다.
그래서 인생을 잘 살아내고 싶다면 한번쯤은 진지하게 부동산 투자를 공부해 볼 필요가 있습니다.
총정리
45세경에 20억정도를 모으면 65세에 200억 정도를 쥘 수 있습니다. 이게 현재 가치로 환산하면 70억 정도의 구매력이죠. 미래 상위0.1%가 될 수 있는 종자돈이 바로 45세에 20억인 것입니다.
45세경에 10억 정도를 모으면 65세에 100억 정도를 쥘수 있습니다.. 이게 현재 가치로 환산하면 대략 33억 정도의 구매력이죠. 미래 상위 1%가 될수 있는 종자돈이 바로 45세에 10억인 것입니다.
이렇게 되는 전략으로는
저축률을 40%정도로 유지하면서 글로벌 자산배분투자를 매달 정액적립식으로 진행하다가, 좋은 시기가 오면 미래 상승률이 높을 단지를 잘 골라서 실거주 집을 마련하고 한두번 갈아타기를 하여 최종주택에 도달하는 전략을 사용한다
좋은시기와 좋은 단지를 보는 눈은 향후 블로그에서 계속 다루겠습니다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
