오늘은 페르소나 기법을 활용하여 중산층의 현실적인 부동산 투자 루트를 보여드리겠습니다. 철수라는 월300만원을 받는 사회초년생의 20년 인생을 따라가 보면서 부동산 투자 루트를 어떻게 밟아야 하는지 제가 일일이 다 계산해서 숫자로 딱! 보여드리겠습니다.
이렇게 해야 비로서 자기의 현재 위치를 점검하고, 목표와 전략을 세워서 나아갈 수 있기 때문입니다. 많은 이론이 교양에는 도움이 되지만, 행동에는 별 도움이 안되는 경우가 많습니다. 그래서 오늘은 표준 로드맵을 가상의 인물 철수를 통해서 제시합니다. 이 과정에서 대한민국 평균의 통계를 사용했습니다.
1, 사회 초년생 철수
철수는 현재 만29세입니다. 이제 막 중기업에 취직해서 월급300을 받고 있습니다.
우리나라 생애주기를 보면 남녀평균 만28세에 흑자전환 된다고 나옵니다. 군대로 인해서 남자는 만29세, 여자는 만27세경에 흑자 전환이 된다고 유추할 수 있습니다. 그래서 철수가 만29세에 경제활동을 본격적으로 시작한다고 가정했습니다.
일단은 실수령액을 먼저 따져봐야 합니다.
세전 월300만원이라면 실수령액은 266만원입니다.
국민연금은 26만원 정도 매달 적립되고 있습니다. 이중 절반인 13만원만 철수가 부담합니다. 나머지 13만원은 회사에서 적립해주기 때문입니다.
퇴직금도 13월의 월급이 적립되거나 지급됩니다. 그래서 사회 생활 전반부에서는 따로 연금에 대해서 생각할 필요는 없고, 부동산에 집중하는 것이 더 좋습니다.
우리나라 노후생활비는 국민연금이 1/3 , 퇴직연금이 1/3, 개인연금이 1/3을 담당합니다. 그러니 회사를 잘 다니면서 국민연금과 퇴직금을 잘 쌓아나간다면 자동으로 2/3정도 연금 준비가 끝나는 것입니다.
철수의 경우 초봉 기준으로 매달 국민연금에 26만원, 퇴직연금에25만원 정도 적립이 자동으로 되고 있는 것입니다. 후에 임금이 상승하면서 적립액도 자동으로 늘어날 것입니다. 그러니 이 시기에는 부동산에 집중하는 전략을 사용하는 것입니다.
2. 종자돈을 어떻게 모아야 할까?
종자돈을 만드는 방법은 크게 세가지가 있습니다. 첫번째는 적금입니다. 일반 적금은 물가상승률도 이기기 어렵습니다. 그러니 비추합니다.
다만 청년 미래적금의 경우는 3년 동안은 연복리환산 10~16%의 수익률을 그냥 확정적으로 줍니다. 그러니 이런 정부와 지자체의 특수 적금은 강력히 권장드립니다. 저도 첫 종자돈은 재형저축이라는 지금은 없어진 특별 저축 상품으로 모았습니다. 6월 22일 부터 7월3일까지만 신청이 가능하니 자격되는 분들은 꼭 하세요. 혹시 이 기간이 지난 경우는 이 외에 지자체에서 비슷한 성격의 적금등을 제공하니 알아보시길 권장드립니다.
두번재는 주택청약 통장도 청년형으로 만들면 2년이상 가입시 우대금리4.5%를 주고, 청약에 당첨될 수 있습니다. 청년들은 청약 당첨확률이 낮다고 생각하는 경향이 있습니다. 하지만 저와 제 주변의 젊은 사람들도 청약에 많이 당첨되되었습니다. 주로 예비당첨이나 무순위 줍줍까지 가서 당첨되었지만 그렇다고 해서 투자수익이 적지 않습니다. 오히려 훨씬 큰 경우가 많았습니다.
저희 회사 부대표의 경우 30대 초반에 장위자이 미분양 줍줍을 계약금 7천만원으로 잡았습니다. 4년이 지난 현재는 분양가보다 5억정도 올랐습니다. 해당 집에 들어간 본인 돈은 총 2억이 채 되지 않습니다. 이런 기회는 못해도 5년에 한번은 옵니다. 그러니 꼭 10만원 정도 청약저축을 하세요. 주변에 로또 맞은 사람은 없지만, 이렇게 청약에 성공하여 수억을 번 사례는 매우 많습니다. 하지만 그 결과는 로또 2등 보다도 더 좋았습니다.
청년미래적금에 50만원, 주택청약에 10만원을 저축하면 이제 60만원정도는 세번째 방법인 글로벌 자산배분 중립형에 투자합니다.
미래적금이 만기되면 역시 글로벌 자산배분 중립형에 투자하면 됩니다. 또는 미래 적금 자격이 안되는 분들은 모두 자산배분을 하길 권장드립니다. 젊은 분들에게는 자산배분 공격형을 보통 권하는데, 현재는 시장이 너무 오른 상태라서 부담이 있습니다. 그래서 중립형을 권장드립니다.
오늘은 제가 특별히 포트를 제시드립니다. 미국주식25% 신흥국및 동아시아주식을 섞어서25% 미국채 12.5% 한국채12.5% 금20% 현금5%정도로 썩어서 만들면 됩니다. 1년에 한번 정도만 원래 비율을 맞춰주면 되고, 매달 같은 금액을 적립하는 정액 적립식 투자를 하면 됩니다. 중립형에 정액적립식을 하면 한번에 거치하는 투자에 비해서 훨씬 안정적 투자가 됩니다. 이렇게 하면 역사적으로 보통 9년에 두배정도는 올랐습니다.
글로벌 자산배분 중립형은 경제위기시에 일시적으로 -20%정도 빠진 역사적 경향성이 있습니다. 하지만 그건 고점 당시 한방에 샀을 경우이고, 이렇게 기간을 나눠서 매달 정액으로 살 경우 경제위기가 와도 두자릿수의 마이너스를 보기는 힘들 것입니다. 또한 회복도 빨라서 전고점을 회복하는데 보통 2년 정도 걸렷습니다.하지만 역시 고점에 모든 자금을 털어서 한방에 산 경우이고, 이렇게 적립식으로 하면 훨씬 더 짧은 기간안에 전고점 회복도 가능합니다.
미래는 알수는 없지만 지난 30년간은 그래왔습니다. 그러니 글로벌자산배분에 정액 적립식 투자는 언제 시작해도 됩니다.
이렇게 매달 266만원의 실수령액 중에서 146만원 정도를 생활비로 사용하고, 120만원 정도를 모읍니다. 돈을 모으는 방법은 청년미래적금에60만원 , 주택청약에 10만원, 글로벌 자산배분에 60만원입니다. 이러면 대략 연복리 10%정도를 기대할 수 있습니다. 이렇게 하면 7년후 대략 1.5억 정도의 종자돈이 생깁니다. 철수가 35세가 된 시기입니다. 이제 신혼으로 가보겠습니다.
3. 첫 종자주택 매수
철수는 자신과 똑같은 종자돈을 모은 33세의 영희를 만났습니다. 우리나라의 평균초혼연령은 남자35세, 여자33세입니다. 이렇게 종자돈이 순식간에 두배가 됩니다. 부자가 되려면 결국 결혼을 해야 한다는 것이 바로 이뜻입니다. 특히 부동산 전략에서 결혼은 매우 중요합니다. 그렇게 만든 3억
을 가지고 이제 부동산을 매수합니다. 그렇다면 얼마짜리 부동산을 살수 있을까요?
우리나라의 임금상승률은 보통 연5%입니다. 그러면 만35세 경에 철수가 받는 월급은 세전423만원이 됩니다. 영희도 똑같다고 보면 부부합산 월급은 846만원이고, 합산연봉은 대략1억입니다. 통계에 의하면 서울시의 신혼부부 평균연봉이 9388만원입니다. 이것과 상당히 흡사한 금액이 나옵니다.
세전 합산 연봉을 알아야 하는 이유는 바로 대출 가능액을 알기 위해서입니다. 대략적으로 6억 정도의 대출 가능액이 나오며, 이는 현재 기준 15억이하 아파트의 대출 상한액이기도 합니다. 그러면 철수와 영희 부부는 이제 자기돈 3억과 대출 6억을 가지고 9억짜리를 알아볼수 있게 됩니다.
장위뉴타운 내에 있는 꿈의숲 대명루체입니다. 동북선 초역세권이 될 단지이기도 합니다. 동북선은 2호선 왕십리로 나가서 환승할수 있는 노선으로 서울 중심 접근성이 한번의 환승으로 가능해집니다. 08년식으로 20년차가 다 되어가지만 나름 매매가의 흐름이 역동적입니다. 이정도에서 첫 신혼을 시작할 수 있습니다.
만약 양가에서 도움을 받거나 신용대출들을 더 받아서 총1억정도가 더 생긴다면 10억짜리도 볼 수 있습니다.
서울시 동대문구에 있는 1318세대 규모의 이문쌍용입니다. 26년차인데도 불구하고 매매가의 힘과 역동성이 느껴집니다. 이런정도의 아파트를 살수 있는 것입니다.
참고로 위 아파트들은 매수 추천단지는 아니고, 단순 예시단지입니다. 오늘 칼럼을 이해하는 용도로만 활용하세요.
30년만기, 이율 4.5%, 원리금균등을 가정할 경우 대출6억에 대한 월 상환액 304만원입니다. 30년동안 상환하는 원금은 6억이고, 이자는 대략 5억입니다. 월 상환액 304만원 중, 원금은 대략 164만원(54%) / 이자는 대략 140만원입니다(46%). 실제로 해당 아파트의 경우 월세는 보증금5000에 월세 115~125만원 수준입니다. 보증금0원으로 환산하면 140~150만원입니다.
당연히 화률적으로 월세를 내는 것보다는 이자를 내고 소유권을 갖는 것이 유리합니다. 항상 유리한 것은 아니지만 일부 하락기를 제외하고는 대체적으로 유리합니다.
35세에 이정도 주택을 이렇게 보유할 수 있게 됩니다. 저는 강의에서 이런 방식으로 돈을 모아서 종자돈을 만든 후, 35세를 전후로 첫집을 마련하길 권장드립니다. 이를 종자주택 마련이라고 합니다. 그렇다면 두번째 여정 45세까지 최종 주택을 마련하는 여정은 어떻게 될까요? 다음 10년간의 여정은 일주일 후 올라올 바로 다음 칼럼에서 알려드리겠습니다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
