안녕하세요 전생입니다.
저번주 금요일에 보금자리론 대출신청을 하고 왔습니다!
이번에 알아보면서
내 소득대비 어느정도 단지를 봐야했었는지와
진행중에 예상 못한 변수도 있었고
여러가지로 느꼈던점을 대출신청하고
정리하는 글을 쓰게 되었습니다!
내집마련중급반 수강생분들과 내집마련으로 생각하고 계시는분들께
조금이나마 도움이 되시는 마음으로 적어보았으니
참고하시면 좋을거 같습니다.
1. HF한국주택금융공사 or 제일은행 대행 선택
보금자리론은 "HF한국주택금융공사"에서 주관하는 대출 상품이며
셀프로 신청할 수 있고 심사는 가심사로 서류 작성하면 2~3주내
HF한국주택금융공사 직원이 연락주셔서 어떤게 누락되고
어떤부분을 보완해야하는지 설명을 해주십니다.
https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_03.do
저도 한번 신청해봤었는데
처음보는 내용들이 많고 셀프로 하기엔
절차가 복잡해서 저는 제일은행 대행으로
진행 했습니다!
제일은행 문의는 지역의 부동산에 연락하셔서
은행중에 제일은행 연락처 가지고 계시냐고
물어보시면 될거 같습니다!
대출이 완료되면 3개월은 제일은행으로 대출되면서
3개월이 지나면 HF한국주택금융공사로 이관됩니다.
2. 내 소득대비 최대 대출금 확인하기
보금자리론은 매매가 6억미만의 단지에서
최대 70%, 즉 4.2억정도가 대출이 나오는걸로 알고 있습니다.
그러나 아쉽게도 저정도의 대출 금액이 전부 다 나오진 않습니다 ㅠ
그러기 위해선 내 소득을 봐야하는데요
홈택스에서 원천징수영수증을 보셔야합니다.
로그인(개인용 간편인증) → 나의 홈택스 → 연말정산(지급명세서 제출)현황 →
하단에 지급명세서 등 제출내역 → 귀속년도 2025년 조회
조회를 하시면 이미지처럼 상세 내역이 나오는데
이때 급여 총액에서 소득세, 지방소득세를 뺀 나머지가
세후 급여 입니다.
즉, 이 세후 급여로 대출이 산정되는데
만약에 세후 급여가 3500만원이라고 하면
3500만원 x 10배 = 3.5억 정도가
내 소득대비 최대로 나오는 대출한도입니다.
만약 대출 한도에서 추가로 신용대출이나
마이너스통장이 필요하시다면
3.5억에서 금액을 뺀만큼
대출 한도가 나온다고 보심됩니다.
신용, 마통 3000만원 개설시
보금자리론 최대한도 3.2억
35000만원(최대한도) - 3000만원(신용) = 32000만원(최대한도)
3. 소득에 맞는 단지 찾기
대출 한도는 3.5억에 종자돈 1억이라고 정해보겠습니다.
그럼 예산안에서 매수할 수 있는 금액은
총 4.5억입니다.
네이버 부동산 필터에서
매매 - 4.5억미만 - 300세대로 잡으시면
대략 어느정도 단지를 매수할 수 있는지 나옵니다.
그리고 규제지역은 4개월내로 입주를 해야하므로
주인 매물이거나 전월세 만기가
4개월내에 있는 단지로 보겠습니다.
해당단지에서는 최저가가 3.5억으로 나옵니다.
그러나 세안고 매수 매물이 최저가여서
더 자세히 보면
만기 26년 10월에 실거주 할 수 있는 물건이
3.9억으로 나와있습니다.
KB부동산
이때 주의할점은
원천징수영수증+종자돈=4.5억은 매수가 가능하지만
네이버부동산 호가와 KB부동산 일반가중에
낮은금액으로 70%를 산정합니다(무주택기준)
네이버 부동산 호가 39000만원
KB부동산 일반가 36750만원 - 낮은금액적용
36750 * 70% = 25725만원(이단지에 대한 실제 대출금)
25725(대출금) + 10000(종자돈) = 35725만원(최종매수금액)
이므로 3275만원이 부족한금액으로 나와서
이 단지 시세로는 내가 가진금액선에선 매수가 안됩니다.
하지만 이때 신용대출과 마이너스통장에서
3275만원정도가 나와준다면
35000만원(대출한도) - 3275만원(신용) = 31725만원(대출충족)
해당단지의 대출금액은 25725만원이므로 6000만원정도의 여유가 있습니다.
35725만원(매수금액) + 3275만원(신용) = 39000만원(매수충족)
보금자리론(원금+이자) + 마이너스통장(이자)를
계산해보고 매월 감당이 되면 매수 생각도 해볼 수 있을거 같습니다.
4. 예산에 안 맞아도 최종 후보 단지는 계속 끌고 가야합니다.
예산이 맞는 해당 단지가 있었는데
세입자 만기가 5개월인데 임대인이
미리 물건을 내놨었습니다.
하지만 세입자가 5개월이나 남아서
매물을 보여주지 않은상태라
만기 4개월쯤에 보여주기로 했었구요.
그러나 그 전에 해당 단지는 상승 흐름이 와서
그 단지는 호가가 3천만원이상 올라가
매도자가 가격을 올려서
매수가 안되는 상황이였습니다.
이때 단지를 버리면 안됩니다.
KB시세는 일주일 평균 실거래를 계산해서
매주 금요일날 아침에 시세 업데이트가 되기 때문에
이미 가격이 올라간 단지여도
KB시세가 같이 올라간다면
시간이 지나도 다시 매수할 수 있는
상황이 올 수도 있습니다.
5. 주의 해야할 점
#정책 대출이라 은행 총량에서 제외함, 대신에 금리가 가파르게 오르고 있음
30년 만기기준
2025년 8월 - 3.95%
2026년 1월 - 4.20%
현재 2026년 8월 - 5.20%
2026년 12월 - ????%
#약정금(가계약금)을 넣기전에 임차인에게 퇴거신청서를 받고 계약서에도 명시되어 있는지 확인
(주변 전,월세가 올라서 이사를 안가고 버티는 임차인들이 많아졌음)
#매물상태에 따라서 부대비용을(중개비, 법무비, 취득세, 이사비, 인테리어비용등)계산해서 진행
#무주택 상태로 보금자리론 대출이 가능하며 실거주 이후 추가 주택 매수하면 대출금 반환
#고정금리이지만 규제지역에서는 약정서 쓰고 3주 심사 기다리고
이후 매매계약서 작성시 금리가 더 올라갈 확률 있음
7월3일 약정서 - 금리 4.9%
7월29일 매매계약서 - 금리 5.2%
#수도권과 지방의 투자로 1주택에 매도가 되어도 잔금전까지는 1주택에 해당이되어서
그전에 보금자리론 신청은 70%가 아닌 60%로 해당이 됨
지금도 실거주 매물이 많이 없는 상황이지만
꾸준히 시장을 지켜보면 매물이 어느정도
나와 있어서 아직까진 괜찮은 상황이라고 생각합니다.
그러니 너무 좌절하지마시고
예산에 맞는 금액을 정확히 계산하셔서
적극적으로 올해 안으로
꼭 내집마련 하셨으면 좋겠습니다!!
감사합니다.
