"강남도 떨어진다는데 조금 더 기다려볼까?"
최근 기사를 보다보면 아무래도 이런 생각을 한번쯤 하게 되는 것 같습니다. 지난해 11월 최고 38억 원에 거래됐던 대치동 은마아파트 전용 76㎡에 최근 31억~32억 원대 매물이 나오고 있습니다.
강남구 아파트값도 8월 셋째 주 0.05% 하락했고 서초구 역시 0.09% 떨어졌습니다. 재건축이 진행되고 있는 은마아파트에 최고가보다 6억~7억 원 낮은 매물이 나오고 강남과 서초가 함께 하락했다는 소식만 보면 서울 집값도 곧 내려갈 것처럼 느껴집니다.
이외에도 실제 가격이 조정되는 단지들이 꽤 늘어나고 있고 분위가 사뭇 달라진 상황입니다.
하지만 같은 기간 서울 전체 아파트값은 0.22% 올랐습니다. 성북구는 0.45%, 중랑구와 서대문구는 각각 0.44% 상승했습니다. 경기에서도 광명시와 성남 분당구, 용인 기흥구, 하남시 등이 상승세를 보였습니다. (동아일보 기사)
2026년 8월 셋째 주(17일 기준) 아파트 매매가격 변동률
서울 전체 | 성북구 | 중랑구 | 서대문구 | 강남구 | 서초구 |
|---|---|---|---|---|---|
+0.22% | +0.45% | +0.44% | +0.44% | -0.05% | -0.09% |
강남은 떨어졌는데 서울 전체는 올랐습니다. 같은 서울 안에서도 어떤 지역은 하락하고 다른 지역은 상승하고 있습니다.
왜 이런 일이 생기는 걸까요?
지역별로 흐름이 다른 시기입니다
최근 강남과 서초에서 가격이 조정되는 이유는 크게 대출 규제에 더해 지난 8월 3일 발표된 세제개편안이 매물 증가와 매수자의 관망세를 더한 것으로 보입니다.
개편안에는 주택가액과 실제 거주 여부에 따라 종합부동산세 부담을 조정하고, 양도소득세 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 내용이 담겼습니다. 특히 지금까지 금액 제한 없이 적용됐던 장기보유특별공제에는 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원의 공제 한도를 두는 방안이 포함됐습니다.
아직 국회를 통과하지는 않았지만 양도차익이 크거나 고가주택을 보유한 사람에게는 세 부담이 커지기 전에 매도할지를 고민하게 만드는 변화입니다. (2026년 세제개편안 설명)
실제로 세제개편안이 발표된 8월 3일부터 20일까지 서울 아파트 매물은 6만409건에서 6만5,252건으로 4,843건 증가했습니다. 늘어난 매물의 47.9%인 2,322건이 강남·서초·송파에서 나왔고, 강남구에서만 1,041건 늘었습니다.
반면 8월 4일부터 19일까지 강남3구의 토지거래허가 신청은 하루 평균 11.7건으로, 7월의 하루 평균 18.7건보다 37.4% 감소했습니다. 토지거래허가 신청이 실제 거래량과 완전히 같은 지표는 아니지만, 강남권 매수세의 변화를 보여주는 참고자료는 될 수 있습니다. (매일경제 기사)
정리해보자면 매도하려는 사람은 늘었지만 매수자는 관망하면서 호가가 낮아지고 가격이 조정되는 상황입니다.
반면 같은 기간 성북과 중랑, 서대문 등은 상승했습니다. 8월 첫째 주에도 중랑구는 0.52%, 성북구는 0.49%, 서대문구는 0.43% 올랐습니다. 셋째 주에도 성북구 0.45%, 중랑구와 서대문구가 각각 0.44% 상승하며 흐름이 이어졌습니다.
구체적으로는 중랑구의 신내·묵동, 성북구의 길음·정릉동, 서대문구의 홍제·남가좌동 등 역세권이나 대단지 아파트를 중심으로 가격이 움직였습니다.
상대적으로 접근 가능한 가격대 안에서도 실제로 거주하고 싶어 하는 단지에는 여전히 수요가 있으며 상급지와 다른 모습을 보이고 있습니다. 상급지의 매수자는 줄었지만 다른 가격대에서는 여전히 집을 사려는 사람들이 움직이고 있는 것입니다. 단순히 대출과 세제 개편으로 주택을 사려는 수요가 모두 사라졌다기보기에는 어렵습니다.
따라서 강남이 떨어졌다는 이유만으로 기다리기 전에 기사에 나온 시장과 내가 실제로 참여할 시장이 같은지를 확인해야 합니다.
그렇다면 무엇을 확인해야 할까요?
첫째, 감당할 수 있는 예산부터 정하세요
강남 아파트가 떨어진다는 소식은 관심을 끌기에 충분합니다. 하지만 내가 실제로 살 수 있는 집이 아니라면 그곳의 가격 변화만으로 내 집 마련 시기를 판단하기는 어렵습니다.
그래서 기사를 보고 매수 시기를 고민하기 전에 먼저 정해야 할 것이 예산입니다. 여기서 예산은 대출을 최대로 받았을 때 살 수 있는 금액이 아닙니다. 매달 원리금을 갚으면서도 생활비를 쓰고 저축을 이어갈 수 있는 금액이 실제로 감당 가능한 예산입니다.
보유한 현금과 대출 가능 금액을 더하는 것에서 끝내지 않고, 매달 갚아야 하는 원리금이 소득에서 차지하는 비중까지 직접 계산해봐야 합니다. 예산이 정해지면 내가 집중해야할 지역의 범위도 정해집니다.
같은 서울이라도 그 예산으로 들어갈 수 있는 지역과 단지는 정해져 있습니다. 그 범위 밖에 있는 주택의 가격이 어떻게 움직이는지는 당장의 내 결정과 다를 수 있습니다.
중요한 것은 전국에서 가장 비싼 집이 어떻게 움직이는지가 아니라 내가 실제로 가능한 지역의 시장이 어떻게 움직이고 있는지를 확인하는 것입니다.
둘째, 같은 예산으로 살 수 있는 지역과 단지를 비교하세요
예산을 정했다면 그 금액으로 살 수 있는 지역과 단지를 비교해야 합니다. 예를 들어 10억 원의 예산으로 살 수 있는 집은 한 곳만 있는 것이 아닙니다.
서울 안에서도 여러 지역을 선택할 수 있고, 같은 지역 안에서도 입지와 연식, 규모가 다른 단지를 살 수 있습니다. 이때 단순히 가장 저렴한 집이나 최근 가격이 가장 많이 떨어진 집을 고르는 것은 위험합니다.
같은 예산이라도 사람들이 들어가서 살고 싶어 하는 지역이 있고 여건이 되면 다른 곳으로 이동하고 싶어 하는 지역이 있습니다. 지역 안에서도 사람들이 옮겨가고 싶어 하는 단지가 있는 반면, 더 좋은 단지로 가기 위해 나오고 싶어 하는 단지가 있습니다.
따라서 같은 예산으로 살 수 있는 지역 3~5곳을 먼저 정하고, 지역마다 기준이 될 단지를 한 곳씩 골라 비교해보는 것이 좋습니다. 직장까지 걸리는 시간과 교통, 생활환경과 학군 등을 기준으로 비교해볼 수 있습니다.
결국 중요한 것은 같은 예산으로 살 수 있는 여러 선택지를 비교해 사람들이 더 들어가고 싶어 하는 지역과 단지를 고르는 것입니다.
셋째, 그 예산으로 살 수 있는 지역의 분위기를 직접 확인하세요
예산을 정하고 비교할 지역과 단지를 골랐다면 이제 그 시장이 실제로 어떻게 움직이고 있는지 확인할 차례입니다. 최근 거래가격을 한 번 보고 끝내서는 변화를 알기 어렵습니다.
매물이 늘고 있는지 줄고 있는지, 최근 실거래보다 가격을 낮춘 매물이 나오고 있는지 등을 주기적으로 확인해야 합니다.
부동산에 전화를 해서 시장 분위기를 알아보는 것도 필요합니다. 최근 매수 문의가 늘고 있는지, 실제로 어느 가격에서 거래가 이루어지고 있는지, 매도자가 가격을 조정하는 분위기인지 물어볼 수 있습니다.
강남 급매 기사를 보고 기다리고 있는데 정작 내가 살 수 있는 지역에서는 좋은 매물이 사라지고 있을 수 있습니다.
반대로 다른 지역이 오른다는 기사가 나오더라도 내가 보고 있는 지역에는 최근 실거래보다 낮은 매물이 늘고 있거나 가격을 협상할 수 있는 분위기가 만들어지고 있을 수 있습니다.
뉴스와 기사만으로 모든 지역의 시장 상황을 알기는 어렵습니다. 내게 맞는 결정을 내리려면 내가 실제로 매수가 가능한 지역의 실거래와 매물, 현장의 분위기를 직접 확인해야 합니다.
오늘 저녁 30분만 투자해보세요
집값이 더 내려오기를 기다리고 있다면 오늘 저녁 세 가지를 해보세요.
첫째, 매달 원리금을 갚으면서도 생활과 저축을 이어갈 수 있는 예산 상한을 적어본다
둘째, 그 예산으로 살 수 있는 지역 세 곳을 정하고 지역마다 기준이 될 단지를 하나씩 정한다
셋째, 세 단지의 최근 3개월 실거래와 현재 매물 수, 가장 낮은 호가를 기록한다
다음날 부동산에 전화를 해서 최근 어떤 매물이 거래됐는지, 매수 문의가 늘고 있는지, 매도자가 가격을 조정할 여지가 있는지 세 가지를 물어보세요. 그리고 기록을 하고 나서 일주일 뒤 같은 요일에 다시 확인을 하면서 실제 분위기를 느껴보는 것입니다.
기사보다 내가 살 수 있는 단지의 실거래와 매물이 어떻게 변하는지를 직접 확인하는 것이 내가 현실적으로 중요한 지역을 정확하게 보여줄 수 있습니다.
기다리는 것 자체가 잘못된 선택은 아닙니다. 하지만 기다림에도 근거는 필요합니다. 강남이 떨어졌다는 기사는 시장을 살펴볼 계기는 될 수 있지만 내 집 마련을 미뤄야 한다는 결정의 근거가 되기는 어렵습니다.
내 예산으로 살 수 있는 지역과 단지의 가격이 실제로 내려가고 있는지를 확인해야 합니다. 뉴스에 나온 지역의 집값이 아니라 내가 살 수 있는 지역의 분위기를 직접 확인한 뒤 결정해야 합니다.
