안녕하세요. 딩동댕2입니다 :)
https://m.news.nate.com/view/20260827n08669
오늘 금리 인상 기사가 발표 되었습니다.
지난 7월 16일 기준금리 0.25%p 인상이 있었는데, 거의 한 달만에 한번 금리가 인상되어 연 3.0%가 된 것입니다.
아마 대출을 이용해 집을 구매하시는 분들은 이런 고민이 있으실 거에요.
“금리 오른다니까 좀 기다려볼까? 그래도 지금 사둬야 하나...?”
오늘 글을 통해 금리 인상이 내가 사야 할 집과 어떤 영향이 있는지 잘 읽어보시면, 금리 인상이 더 이상 불안하게 느껴지지 않을 거에요.
집값의 향방은 금융에 의해 결정되었습니다
25년 6.27 대출 정책에 의해 매매가(KB시세)에 따라 대출 한도가 달라졌습니다.
- 15억 이하 - 대출 6억 한도
- 15억 초과, 25억 이하 - 대출 4억 한도
- 25억 초과 - 대출 2억 한도
해당 대출 정책에 따라 현재 분위기가 사뭇 다르다는 것을 알 수 있습니다.
- 1급지 - 강남 압구정현대
대한민국에서 가장 좋은 아파트라 해도 무방한 압구정현대는 최근 실거래가만 보더라도 5억 이상이 떨어졌습니다. 실제 호가로만 보더라도 실거래보다 14억 더 떨어진 가격을 살펴볼 수 있습니다.
- 5급지 - 구로 개봉 개봉한마을
그에 반해 상대적으로 가성비 지역인 구로의 개봉 생활권의 개봉한마을 아파트는 최근 실거래만 보면 2억 이상이 올랐습니다. 실제 호가는 실거래보다 3억 높은 가격으로 형성되어 뜨겁다라는 것이 느껴질 정도입니다.
대출에 의해 집값이 향방이 바뀐 현재 시장상황입니다.
심지어 연말이 됨에 따라 은행 대출 총량이 소진되어 추가 대출도 오픈런을 해야 할 정도로 어려운 상황인데요. 그럼에도 대출한도가 높은 15억 이하의 매매가 아파트들의 현장 분위기는 매우 뜨겁고, 아직 조정지역으로 묶이지 않은 비규제 지역들은 LTV 한도가 70%까지 나오다보니 실거주 수요에 의한 매수세도 굉장히 뜨거운 상황입니다.
만약 이러한 상황에서 대출 금리가 오르면 어떻게 될까요?
집값에 비해 대출 금액의 비율이 높은 중저가 시장은 금리 상승에 의해 대출 이자 압박을 받을 수 있고, 부담을 느낀 매수자들의 심리가 떨어질 수도 있습니다.
역설적으로 금융은 전부가 아닙니다
금리 상승에 의해 아래 흐름으로 이해할 수 있습니다.
“금리상승 → 대출이자 상승 → 가용금액 감소 → 매수수요 감소 → 매매가 하락”
금리가 물론 집값에 영향을 줍니다. 하지만 과거 시장을 살펴보면 항상 그렇지는 않았습니다.
아까 보았던 압구정현대, 개봉한마을 아파트들을 살펴보았을 때, 금리 상승이 집값을 떨어뜨리기도 했지만 오히려 반대로 집값이 상승한 적도 있었습니다. (빨간색 테두리 음영표시)
그 이유는 무엇일까요? 부동산 집값에는 금리 하나만 영향을 주는 것이 아니기 때문입니다.
금리 뿐만 아니라 공급, 심리, 가격흐름, 정책 등 다양한 요소가 함께 작용하기 때문에 부동산 시장의 한 면만 보고 시장을 예측하면 예상치못한 가격 흐름에 앞으로의 내집마련 전략에 차질이 생기실 수도 있습니다.
지금 시장에서 지켜봐야 할 3가지
1) 매매
대출금리 상승에 의한 영향이 적지 않게 있을 수도 있습니다. 하지만 아파트의 가격에 따라 그 영향은 다를 것입니다.
25억 이상의 초고가 주택은 현재도 대부분 대출을 받지 않고 매매를 하기 때문에 큰 영향이 없을 수 있습니다.
하지만 15억 이하의 중저가 주택은 대부분 대출 한도를 끝까지 받고 매매를 하시는 분들도 있기 때문에 대출 금리 상승이 집값 하락으로 이어질 가능성도 있습니다. 어쩌면 대출 금리 상승이 내집마련의 기회가 될 수도 있습니다.
2) 전월세
하지만 문제는 전월세 시장입니다. 서울, 수도권에 신축 아파트 입주는 일부 지역을 제외하고 거의 없다라고 할 수준입니다. 이렇게 전월세 매물이 없다보니 기존의 전월세 거주자들이 갱신권을 쓸 확률이 높습니다. 최근 비거주 1주택자에게도 보유세를 더 부과한다는 세제개편안이 나옴에 따라 기존의 임대인들이 실거주를 할 수도 있어 전월세는 더더욱 부족해질 가능성이 있습니다.
전월세 매물이 부족해지고, 전월세에 거주하려는 수요는 그대로니 전월세 가격은 올라갈 수 밖에 없고, 그에 따라 ‘이 정도 전월세 가격이면 집을 사는게 낫겠네’ 하는 수요에 의해 매매가도 역시 올라갈 가능성이 있습니다. 대출 금리 상승에 의한 매매가 하락보다 전월세 가격 상승에 의한 매매가 상승으로 이어질 수 있습니다.
3) 감당가능하면 매수
사실 아파트 가격을 예측할 수 있는 사람은 아무도 없습니다. 이럴 때는 최악의 상황을 가정해 덜 후회하는 방향으로 선택하는 편이 낫습니다.
집을 매수하고 나서 최악의 상황은 집값이 떨어졌을 때입니다. 하지만 거주의 안정성은 유지가 되고, 일자리 접근성이 괜찮은 아파트라면 단기적으론 떨어지더라도, 기다리면 상승할 수 있습니다.
하지만 집을 매수하지 않을 때의 최악의 상황은 집값은 상승하고, 거주 안정성도 불안정한 상황입니다. 따라서 영끌의 무리한 수준이 아닌 감당가능한 정도의 적정 수준의 대출을 받고 내집마련은 하는 것은 어떤 상황에서도 덜 후회하는 선택일 수 있습니다.
금리는 분명 중요한 변수는 맞습니다. 하지만 유일한 변수도 아니기에 집값은 어떻게 될지 모릅니다.
하지만 분명한 사실은 어떤 변수가 있더라도 내집 하나는 있어야 우리 가족이 따뜻하게 거주할 공간이 생기는 것입니다. 어떠한 상황에서도 가족을 지키는 내집마련을 꼭 달성하시길 바랍니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
