안녕하세요.
민갱입니다.
최근 서초구 전세시장과 관련된 기사를 봤습니다.
현재 서초구에는
래미안트리니원 2,091세대,
디에이치방배 3,064세대가 입주가 있습니다.
두 단지만 합쳐도
5,000세대가 넘는 대규모 입주입니다.
그에 따른 전세 물량의 변화를 그래프를 통해 확인해보면 보면
보통 이 정도 물량이 한꺼번에 입주하면
잔금을 치르기 위해 전세를 내놓는 집주인이 늘어나고,
단기간에 전세 공급이 많아지면서
주변 전세가격까지 영향을 받는
우리가 흔히 말하는
‘입주장’이 나타나곤 합니다.
구분 | 26년 4월 | 26년 7월 | 비고 |
전세 물량 | 약 3,500개 | 약 8,000개 | 약 2.2배 증가 |
월세 물량 | 약 2,400개 | 약 6,000개 | 약 2.5배 증가 |
서초구 전월세 매물은
26년 4월 대비 2배 이상 크게 늘었습니다.
실제로 네이버부동산을 확인해보니
트리니원에는 약 1,150개,
디에이치방배에는 약 1,719개의
전세 매물이 올라와 있었습니다.
숫자만 보면 정말 ‘전세가 넘쳐나는 입주장’처럼 보였습니다.
그런데 직접 부동산에 전화를 해보니 현실은 조금 달랐습니다.
모두 같은 전세는 아니었습니다
전화로 하나씩 확인해보니
가격만 봐서는 알 수 없었던 조건들이 있었습니다.
이미 계약됐지만
광고가 남아 있는 물건도 있었고,
하나의 집을 여러 부동산에서
중복으로 광고하는 경우도 있었습니다.
가격은 저렴하지만
1년만 거주할 수 있는 물건도 있었고,
전세대출을 활용하기 어려워
보증금을 현금으로 준비해야 하는 물건도 있었습니다.
상생임대 등
집주인의 상황 때문에 조건이 붙은 물건도 있었습니다.
여기서 한 가지 생각이 들었습니다.
서초구 신축 아파트에
딱 1년만 살기 위해 이사하는 사람은 얼마나 될까요?
가족이 한번 이사를 하면
중개보수와 이사비용이 들어갑니다.
아이를 키우는 집이라면
학교와 학원, 생활동선도 함께 바뀝니다.
무엇보다 1년 뒤에는
다시 집을 구해야 합니다.
하지만,
1년 뒤의 전세가격이 얼마가 되어 있을지는 알 수 없습니다.
지금보다 1억원이 올라 있을 수도 있고,
2억원이 올라 있을 수도 있습니다.
결국 같은 가격의 전세라고 해도
임차인에게는 모두 같은 전세가 아니었습니다.
2년 동안 안정적으로 살 수 있는지,
전세대출을 활용할 수 있는지,
특별한 계약 조건은 없는지에 따라
실제 선택 가능 여부가 달라졌습니다.
중요한 것은 실제 임차인이 선택할 수 있는
‘유효한 전세’가 얼마나 남아 있느냐였습니다.
집주인의 선택도 달라지고 있습니다
또 하나 눈여겨볼 부분은
집주인의 선택입니다.
전화임장을 하면서
원래 전세를 내놓으려던 집주인이
직접 입주하는 방향으로
마음을 바꾸는 사례도 확인할 수 있었습니다.
여기에 2026년 정부 세제개편안의 방향도
일부 집주인에게는 실거주를 다시 고민하게 만드는
요인이 되고 있습니다.
이 차이는 전세시장에서는 중요합니다.
신축아파트가 5,000세대 입주한다고 해서
5,000세대가 모두 전세시장에 공급되는 것은 아니기 때문입니다.
집주인이 직접 들어가 살면
주택 공급은 늘어나지만
전세 공급은 늘어나지 않습니다.
그렇다면 어떻게 해야 할까요?
전세가격이 앞으로 얼마나 오를지
정확하게 맞힐 수는 없습니다.
하지만 내 상황에 따라
미리 준비할 수 있는 것은 있습니다.
무주택자
전세 만기가 다가온 뒤에 움직이기보다
전세 연장과 내 집 마련을 함께 준비해보세요.
- 현재 전세를 갱신할 경우 필요한 추가 보증금 확인하기
- 내 종잣돈과 대출을 기준으로 매수 가능한 예산 계산하기
전세가격이 오른다고 무조건 집을 사는 것이 아니라,
필요할 때 매수할 수 있도록 선택지를 만들어두는 것이 중요합니다.
입주 가능한 비거주 1주택자
현재 살고 있는 집의 전세를 연장하는 것뿐 아니라
보유한 집에 직접 들어가는 선택도 함께 비교해보세요.
- 현재 거주지의 전세 갱신 비용 확인하기
- 내 집에 입주할 경우 출퇴근·학교·생활환경의 변화 계산하기
내 집에 반드시 들어가야 한다는 의미가 아니라,
내가 가진 ‘입주할 수 있는 선택권’을 활용할 수 있는지 확인하는 것입니다.
입주가 불가능한 비거주 1주택자 + 다주택자
앞으로도 원하는 생활권에서 임차로 거주해야 한다면
가장 먼저 준비해야 할 것은 유동성입니다.
- 내 전세 만기와 보유 주택 임차인의 만기 일정 함께 확인하기
- 전세 갱신이나 이사 시 추가로 필요한 보증금 계산하기
- 전세대출·반전세·월세까지 포함해 필요한 현금을 미리 확보하기
집을 가지고 있다고 해서 거주 문제에서 자유로운 것은 아닙니다.
오히려 내 거주에 필요한 보증금과 보유한 집의 임대보증금을 함께 관리해야 하기 때문에
현금흐름을 더 꼼꼼하게 준비해야 합니다.
가격을 맞히기보다, 선택지를 준비해야 합니다
이번 서초구 전세시장을 보면서
다시 한번 느꼈습니다.
화면에 보이는 매물의 숫자와
사람들이 실제로 선택할 수 있는 집의 숫자는 다를 수 있다는 것입니다.
앞으로 전세가격을 포함한
부동산의 가격이 어떻게 될지는 알 수 없습니다.
그렇기때문에 중요한 것은
오를지 내릴지 가격의 방향을 맞히는 것이 아니라
어떤 시장이 오더라도
내가 선택할 수 있는 방법을 미리 만들어두는 것이라고 생각합니다.
무주택자라면 내 집 마련이라는 선택지를 준비하고,
입주할 수 있는 1주택자라면 실거주까지 비교하고,
입주하기 어려운 1주택자와 다주택자라면
전세 만기와 현금흐름을 조금 더 일찍 준비하는 것.
숫자로 시장을 확인하고,
현장에서 그 숫자의 의미를 확인하고,
내 상황에 맞는 선택지를 준비하는 것.
이번 서초구 전세시장을 보면서
제가 다시 가져가게 된 기준입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
