안녕하세요^^
인생이란 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕입니다😁
“3기 신도시 3만 호 들어온대요”
“여기 옆에 신도시 생기는데 투자해도 될까요?”
“앞으로 입주물량 많아서 위험하지 않을까요?”
지역을 공부하다 보면
정말 자주 듣게 되는 이야기입니다.
저 역시 예전에는
공급물량 숫자부터 봤습니다.
3만 호
5만 호
6만 호…
숫자가 크면
“와… 여기 공급 폭탄인데?”
라고 생각했습니다😱
그런데 오늘 기사를 보면서
다시 한번 생각하게 됐습니다!
중요한 건 몇 호가 들어오느냐가 아니라
‘언제 실제로 들어오느냐’였습니다!
“2027년 입주 예정” 그런데 정말 2027년에 들어올까?
오늘 기사에서 가장 눈에 들어온 건
3기 신도시의 입주 지연이었습니다!
대표적으로
▪️ 남양주 왕숙1
2027년 → 2028년 5월
▪️ 남양주 왕숙2
2026년 → 2029년 2월
▪️ 하남 교산
2027년 → 2029년 6월
▪️ 고양 창릉
2027년 → 2027년 12월
당초 계획보다
1~2년 이상 밀린 곳들이 있습니다.
왜 그럴까요?
땅을 지정하고
보상금을 지급한다고
바로 아파트를 지을 수 있는 게 아니기 때문입니다!
지구지정 → 보상 → 이주·명도 → 철거 → 택지조성 → 착공 → 분양 → 입주
우리가 흔히 보는
“○○신도시 5만 호 공급”이라는 숫자는
이 긴 항해의 출발점에 가까웠습니다
보상 끝났는데 왜 못 짓죠?😳
이번 기사에서
제가 더 눈여겨본 부분은 따로 있었습니다.
바로 ‘명도’입니다.
보상금을 지급했더라도
토지나 건물을 실제로 인도받지 못하면
사업시행자는 바로 공사를 시작하기 어렵습니다.
최근 자료에서도
3기 신도시의 명도소송이 수천 건에 이르고,
특히 고양 창릉에 상당수가 집중된 것으로 나타났습니다.
생각해보면 당연합니다.
그곳에는 집만 있는 것이 아닙니다.
공장도 있고,
상가도 있고,
평생 그곳에서 생업을 이어온 주민도 있습니다.
그래서,
보상 완료 ≠ 이주 완료 ≠ 착공
이라는 것을 알게 됐습니다.
보상이 늦어지면 이주가 늦어지고,
이주가 늦어지면 철거가 늦어지고,
철거가 늦어지면 착공이 늦어집니다.
그리고 결국…
입주도 늦어집니다.
정부가 공공택지 발표부터
착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서
37개월로 단축하는 방안을 추진하고 있지만,
이주·명도와 같은 현장의 병목까지 함께 해결되는지가 중요해 보입니다.
그래서 투자자에게 이게 왜 중요할까요?
예를 들어 보겠습니다.
내가 투자하려는 지역 옆에
“2028년 1만 세대 입주 예정!”
이라고 쓰여 있습니다.
1만 세대…
겁납니다😱
그런데 조금 더 들어가 보니 아직 보상 중이고,
이주도 끝나지 않았으며 착공도 하지 않았다면 어떨까요?
실제 입주는 2029년이나
2030년으로 밀릴 수도 있습니다.
그러면 내 투자기간 동안
실제 영향을 주는 공급량 자체가 달라집니다.
반대 상황도 생각해봐야 합니다.
각각 지연되던 대규모 공급이
비슷한 시기에 몰려 입주한다면?
그때는 이야기가 달라집니다.
주변에서 전세로 살던 사람들이
신도시 신축으로 이동하면서
기존 지역의 전세수요가 빠르게 빠져나갈 가능성도 살펴봐야 합니다.
그래서 저는 이제 신도시 공급을 볼 때 그 신도시만 보지 않으려고 합니다.
“신도시 입주자는 하늘에서 떨어지지 않는다!”😂
이게 제가 이번에 가장 기억하고 싶은 문장입니다.
창릉에 입주하는 사람은 어디에서 올까요?
왕숙에 입주하는 사람은요?
교산에 입주하는 사람은요?
기존에 주변 지역에서
전세나 월세로 거주하던 사람이 이동할 수도 있습니다.
그래서,
창릉 → 덕양·은평 등
왕숙 → 남양주·구리·노원 등
교산 → 하남·송파 등
대장·계양 → 부천·강서·인천 등
이렇게 주변 지역까지 연결해서 봐야 합니다.
특히 대규모 입주가 시작될 때는
주변 지역의 전세 매물과 전세가격이 어떻게 움직이는지
함께 확인해야겠다는 생각이 들었습니다.
앞으로 공급을 이렇게 보셔야 합니다.
예전에는,
“향후 3년 입주물량이 몇 세대지?”
여기에서 끝났습니다.
앞으로는 한 단계 더 들어가야 합니다.
① 몇 호가 계획되어 있는가?
↓
② 보상은 어디까지 진행됐는가?
↓
③ 이주·명도는 끝났는가?
↓
④ 실제 착공했는가?
↓
⑤ 언제 분양하는가?
↓
⑥ 그래서 언제 실제 입주하는가?
그리고 마지막으로 하나를 더!!
“그 입주가 내 투자기간과 겹치는가?”
이게 가장 중요하지 않을까요?
6만 호라는 숫자보다 중요한 것
마침 광명시흥도 본격적인 보상 단계에 들어갔습니다.
광명시흥은 약 6만7천 호 규모로,
현재 계획은 2027년 말 착공 → 2029년 첫 분양 → 2031년 최초 입주입니다.
하지만 앞서 진행된 3기 신도시들을 보면 알 수 있습니다.
계획은 계획입니다.
앞으로 보상과 이주, 착공이
계획대로 진행되는지를 계속 확인해야 합니다.
투자를 공부하면서 우리는 수많은 숫자를 봅니다.
3만 호 공급!
6만 호 공급!
10만 호 공급!
하지만 이제는 그 숫자만 보고 겁먹거나
안심하지 않아야 합니다.
그래서 앞으로 공급을 볼 때 이것부터 확인해야 합니다.
🎯 “몇 호 들어오는데?”가 아니라,
“그래서 언제 실제로 입주하는데?”
공급은 발표된 숫자가 아니라
내 투자기간에 실제 입주하는 물량으로 보자! 🏴☠️
