안녕하세요 영쎄오입니다. 24년 월부에서 첫 부동산 투자공부를 시작하였습니다. 6개월 정도 열심히 달려오다가 ‘이직’이라는 인생의 전환점을 만나게 되었습니다. 이직준비, 새로운 직장에서의 적응이라는 이유 혹은 핑계로 2년 정도 부동산을 멀리하고 있었습니다.
다시 월부를 찾아오게 된 이유는 결혼을 앞둔 신혼부부의 내 집 마련 때문이었습니다. 오랫동안 부동산 시장을 멀리했던 터라 막막함이 컸었고, 현재 살고 있는 대구 또한 2년전에 봤었던 가격이 아니었습니다. 수성구 상위 생활권의 단지들이 3~5억은 올라가있었죠. 막막하고 두려운 마음만으로 아무것도 해결할 수 없다는 생각으로 26년 7월 내마기와 지투기 강의를 동시에 수강했습니다. 현재 부동산 시장 분위기, 이슈, 대출정책 등등 가장 따끈따끈한 정보들을 업데이트하기 위해 내마기를 수강했습니다. 내마기를 통해 현재 부동산 시장의 분위기, 대출 분위기, 규제를 파악할 수 있었고 무엇보다 가장 도움이 되었던 건, 정확한 내 예산과 적절한 대출금액을 산정해본 것입니다. 사실 이 부분만 제대로 수행해도 내 집 마련의 70% 이상은 완료했다고 생각합니다. 내 집 마련의 가장 중요한 기준점이 되니까요.
지투기 강의를 통해서는 대구 시장의 분위기, 주요 단지 가격 흐름, 대구의 입지 판단 요소들을 한번 더 리마인드 할 수 있었습니다. 빠르게 전체 대구 시장을 훑어보는데 많은 도움을 받았습니다.
(만약 대구특강이 있었더라면 특강 강의로 대체했을 것 같습니다. 지방투자보다는 대구지역을 빠르게 팔로업하는게 목적이었습니다)
지투기 임장지는 ‘대구시 수성구’로 선정했습니다. 이유는 1) 직장 때문에 대구에 거주 필요 2) 좋은 자산 취득에 대한 욕심 3) 대구에서 가장 선호하는 생활권이기 때문이었습니다. 한 달 임장을 통해 내 예산에 맞는 후보 단지들을 추려낼 수 있었습니다. 6억 중후반의 예산으로는 수성구 가장 핵심지인 ‘범4만3’에 들어갈 수 없었습니다. 수성구 중~상위 생활권의 20평형/준신축 단지 vs 수성구 중~하위 생활권의 30평형/신축 단지 사이에 고민을 많이 했습니다. 동료분들께 의견을 물어보기도 했고 특히 놀이터와 Q&A 시간을 적극 활용하여 튜터님, 강사님들의 의견도 많이 참고했습니다.
내마기 Q&A 시간에서, 자모님과의 질의응답을 통해 고민하던 부분에 대한 도움을 많이 받았습니다.
‘범4만3이 좋은건 누구나 다 알고있다. 하지만 거기에 바로 들어갈 수 없는 사람이라면 차순위 선호 생활권에 들어가야 한다. 학원가와의 접근성이 그 기준이 되며, 평형이 작더라도 땅의 가치를 좀 더 우선해서 보는게 좋은 선택이 될 수 있다. 수성구는 대구에서 입지가치가 있는 동네이기 때문이다'
분임, 단임, 질의응답, 동료분들과의 대화를 통해 ‘범어e편한세상(20평형)’을 1등 단지로 선정했습니다. 수성구 가장 핵심 생활권은 아니지만 1) 수성구 학원가와의 물리적 거리 나쁘지 않음 2) 동천초까지 도보 이용 가능 3) 주변 택지 환경 조성 4) 준신축/대단지/브랜드 아파트라는 이유로 선정했습니다. 다만 단점도 존재했습니다. 1) 주변 상권 아쉬움(회식 상권) 2) 근처 중고등학교 성취도 아쉬움 3) 20평형 4) 수성구 내에서 애매한 위치. 특히 매임을 통해 20평형은 매물이 많지 않아 거래 자체가 활발하지 않고, 20평형 거주민들은 좀 더 큰 평수로 옮기기 위한 이탈 수요가 있음을 확인할 수 있었습니다. 지방에서 특히 많이 보이는 모습이었습니다. 확실한 1등 물건이라기 보다 장단점이 공존하는 단지라 생각했습니다.
(개인메모)
- 26년 7월 기준 매임 가능한 매물 2개 / 호가는 6.5억
- 올수리된 집 : 매임 이후 6.7억으로 호가를 올림(9월 현재까지 매물이 남아있음)
- 부분수리가 필요한 매물 : 6.2억까지 네고가 가능 / 입주 날짜 조율 가능( → 결국 6.17억에 계약이 됨)
결국 계약을 하지는 않았지만 해당 단지를 고민하며 크게 배운점이 있습니다. ‘내 예산에서 +5천 정도 범위의 매물까지 보라고 한 이유가 여기에 있었구나. 집주인의 속사정은 정말 모를 일이기 때문에, 내가 좀 더 넓혀서 적극적으로 본다면 애초에 가격 때문에 제외했을 법한 물건까지 접근해볼 수 있는거구나.’ 부동산에서 적극적인 모습을 보였기 때문에 광고에 올라온 가격이 아닌 장부에 적힌 가격까지 바로 금액 조율이 되는 상황을 경험할 수 있었습니다.
지투기 강의 내용과 동료분들의 의견을 모아 ‘수성구 애매한 위치/연식의 단지라면, 중구 1등 생활권 신축 단지와 비교가 필요하다’ 라는 결론을 내렸습니다. 따라서 8월은 ‘내마중’을 수강하며 대구시 중구로 임장지를 선정했습니다. 중구를 선정한 이유는 다음과 같습니다. 1) 수성구 다음의 선호 생활권 2) 통근 편의성 나쁘지 않음(실거주 만족도 있는 동네)
8월에는 수성구 매임(범어e편한, 수성태영데시앙, 범어월드메르디앙이스턴/웨스턴)과 중구 분/단임, 매임을 함께 병행했습니다. 7월 지투기 강의 내용+중구 분임을 통해 상위 생활권(청라언덕, 태평로 생활권)의 단임만 진행했습니다. 중구에서 1등 생활권인 청라언덕 생활권의 신축/20평형 매물을 우선적으로 검토했지만 1) 20평형 매물이 없음(저층 제외) 2) 호가를 올리거나 물건을 거두는 분위기(수요>공급)였습니다. 약 10곳의 부동산에 연락을 했지만 장부 물건조차 귀했으며 집을 보려면 대기까지 필요한 상황이었습니다. 해당 생활권에서 우선적으로 검토한 단지는 1) 청라힐스자이 2)남산롯데캐슬스카이 였습니다. 남산자이하늘채도 생활권 내의 신축 대단지였지만, 학교 배정의 단점(내당초)과 중구 보다는 남구 생활권 느낌이라는 단점 때문에 후순위 단지로 남겨뒀습니다. 부동산 소장님과의 대화를 통해 남자하 거주민들이 초등 자녀 입학 전후로 이사를 많이 간다는 이야기도 들을 수 있었습니다(청라힐스, 남롯캐 → 남산초 배정)
청라힐스자이 8월 기준 저층 매물이 많았으며 매수 의사가 있었던 112동 고층 물건은 호가(6.5) 대비 희망 매도가(6.8 이상)가 점점 올라가는 분위기였고, 집주인이 집을 보여주지 않는 상황이었습니다. 남산롯데캐슬 역시 볼 수 있는 물건이 없는 상황이었습니다.
해당 단지들을 검토하며 배운 점이 있습니다. 1) 조급하면 잘못된 의사결정을 한다 2) 네이버 부동산에 물건이 없다고 넘어가지 말자. 주변 부동산에 전화 다 돌려서 ‘매수 의사’가 있음을 부사님께 심어주자 3) 마냥 기다리는게 아니라 매수 후보 단지를 넓혀가고 있어야 한다. 결론적으로 해당 생활권에서 계약을 하지 않았지만, 9월이 되면서 6억 중후반~7억 호가의 물건이 조금씩 나오기 시작했습니다. 여러 부동산에 매수의사를 뿌려놨던터라 꾸준히 물건이 나오면 먼저 연락을 받을 수 있었습니다.
하지만 이때 즈음 난관에 봉착하게 됩니다. ‘범어e편한세상’은 여자친구가 탐탁지 않아했고(주변 상권이 아쉽고, 교통이 불편하여 통근 편의성이 떨어진다는 이유), 남산동의 신축 20평형 물건은 보기조차 힘든 상황이었습니다. 마냥 기다리기에는 집 값이 오를 것 같았습니다. 조급해지고 예민해졌습니다.
저희의 주택 매수 기준은 다음과 같았습니다.
* 나 : 입지가치(추후에 ‘시세차익’이라는 것을 깨달았지만(갈아타기를 할 거기 때문) 당시에는 무조건 입지가치가 우선이라 생각했습니다. 따라서 ‘반드시 나는 수성구에 내 집 마련을 해야 하며, 적어도 중구 청라언덕 생활권이 마지노선이다’ 라는 생각이 강했습니다)
* 예비신부 : 실거주 만족도(주변에 우리가 이용할 만한 상권이 있고, 통근 편의성이 중요함(대구-구미 출퇴근으로 기차 통근을 염두에 두고 있었기 때문)
여자친구의 실거주 만족도를 위해서라면 대구역 근처(중구 태평로)와 동대구역 근처(신암/신천) 단지들도 매수 후보 단지가 될 수 있었지만, 그 당시 저의 생각은 ‘해당 생활권은 입지가치가 떨어지기 때문에 고려대상이 될 수 없다’는 생각이 컸습니다. 월부 강의를 통해 ‘가급적 좋은 생활권으로 들어가야 한다’라는 생각이 지배적이였기 때문이죠. 의사결정에 도움을 받기 위해 매물코칭을 받게 되었습니다. 코칭을 통해 1) 부동산으로 자산을 쌓는건 수도권 2) 내 집 마련은 반드시 실거주 가치를 고려 3) 대구 중간 선호 생활권의 신축/30평형 단지들이 아직 많이 오르지 않았음(시세차익 노리기에 나쁘지 않은 상황) 등의 피드백을 받을 수 있었습니다. 제가 코칭 받았던 매물(1. 범어e편한세상(59) 2. 청라힐스자이(59))은 좋은 선택이지만 대구에서 사람들이 좋아하는 단지이기 때문이 이미 가격이 오른 상황이라, 만약 갈아타기를 염두에 두고 실거주 만족도를 함께 고려한다면 대구 중간 선호도 입지의 신축 84 단지들도 함께 고려해볼 수 있다는 힌트를 얻을 수 있었습니다.
코칭 내용을 바탕으로 ‘실거주 만족도’와 ‘시세차익(아직 많이 오르지 않은)’의 교집합인 중구 태평로(&북구 고성동), 동구 신암/신천의 신축 84 매물을 함께 검토해보기로 결론 내렸습니다.
투자 매물을 고르는 것보다 실거주 매물을 고르는게 더 어렵다는 생각을 하게 되었습니다. 오로지 입지가치만 고려하면 되는 투자보다, 나 그리고 예비 배우자의 실거주 만족도를 반드시 함께 고려해야 하기 때문에 난이도가 훨씬 높다고 생각했습니다.
대구역/동대구역까지 도보로 이동이 가능한 단지들을 우선 검토했습니다. 동대구역까지 도보 이동이 가능한 신축 84 단지들은 이미 가격대가 많이 올랐고(8억 호가), 예산 초과로 검토 대상에서 제외하였습니다. 역 근처 주상복합들은 적은 세대수에 너무 다닥다닥 붙어있는 느낌이 강해(실제 임장을 다녀오진 않았고, 매물코칭을 통해 자문을 구할 수 있었음) 매수 검토 대상에서 제외했습니다.
대구역까지 도보 이동이 가능한 물건을 검토하였고 ‘대구오페라스위첸(주상복합)’을 매수 후보 단지로 올리게 되었습니다. 흔히 ‘고성동 4총사’라고 불리는 신축 주상복합 매물들을 모두 검토하였고, 개별 매물 단위의 장점이 컸던 스위첸 매물들을 집중적으로 검토하였습니다. 6억 후반 정도의 가격에 RR에 근접한 매물을 볼 수 있었습니다. 매물 코칭에서도 해당 단지들은 주상복합이기 때문에 개별 단위 물건을 잘 보고 선택한다면 나쁘지 않은 선택이 될 수 있다는 피드백을 받았었지만, 왠지 모르게 찝찝함이 남았습니다. 애초에 해당 위치의 단지들은 1) 기차 소음 2) 주상복합 3) 여전히 비균질한 환경이라는 단점을 안고 있는 단지들이었습니다. 현재는 신축이라 아직은 사람들의 선호가 있겠지만 연식이 들어갈수록 단점이 더 부각될 수 밖에 없는 단지라고 판단하여, 많은 인풋을 넣었지만 최종 매수 후보에서 제외하였습니다.
주상복합 매물을 털어보며 배운점이 있습니다. 주상복합의 로비층은 보통 3~4층 부터 시작하기 때문에 네이버에 9층 물건이라고 올라와있다면 실제 놀이터 층(로비층)에서 바라보는 층수는 5~6층(저층) 물건이 된다는 것이었습니다.
최종적으로 대구역에서 도보로 이동하기에 물리적 거리는 좀 멀지만, 태평로에서 유일한 대단지/신축 아파트로 사람들의 선호도가 있는 ‘달성파크푸르지오힐스테이트’를 매수 후보 단지로 검토하였고 10개 가까운 매물을 본 뒤 최종 계약까지 마무리 하게 되었습니다. 매물코칭에서 피드백 받았던 ‘아직 덜 오른 대구의 신축/84 단지’들 중 하나였습니다. 추가로 내마중을 함께 했던 네건 조장님의 피드백에서도 저의 상황을 고려했을때 해당 단지가 좀 더 좋은 선택이 될 수 있겠다라는 조언을 주시기도 했습니다.(네건 조장님 많이 챙겨주시고, 제 질문에 항상 성심성의껏 답변 주셔서 다시한번 감사드려요!!)
처음 해당 단지에서 ‘예산에 맞는 단지를 가격 조율해서 매수해야겠다’ 라는 생각으로 접근했습니다. 중층의 동향 물건(6.5억)이었고 부동산에 나온지 꽤 된 물건이었기 때문에 조율도 가능한 상황이었습니다. ‘최선의 선택은 아닌거 같지만 이만하면 나쁘지 않다. 싸게 산 만큼 나중에 싸게 팔고 나와야겠다.’ 라는 생각을 가지고 계약 직전까지 갔었지만, 최종 계약을 한 물건은 전혀 다른 물건이었습니다.
7.2억 호가에 나와있는 물건이었고 아이 셋을 키워 집 상태가 신축임에도 불구하고 수리가 필요한 물건이었습니다(집에 낙서가 많고, 장판에 곰팡이가 핀 물건). 장점도 있었습니다. 젊은 신혼부부들이 좋아하는 C타입의 물건이었고 중간동이지만 동간이 넓고, 소나무 정원이 보이는 물건이었습니다. 새벽시장/기찻길 소음의 단점도 없는 물건이었습니다. 애초에 금액이 예산 범위를 초과해서 검토 대상에서 제외를 했지만, 부사님의 네고와 집주인의 매도 의사가 잘 맞아 단번에 4천만원을 조율할 수 있었고, 장판 수리비 일부를 또 조율하여 감당 가능한 가격으로 계약하게 되었습니다.
최종 계약까지 가며 크게 느낀점이 있었습니다. ‘만약 내가 해당 물건을 가장 처음에 봤었더라면, 4천만원 네고에도 바로 매수 결정을 못했을 것이다. 이번 계약을 결심할 수 있었던 이유는 50개 가까운 매물을 보고, 이전 물건들과 비교를 할 수 있었기 때문에 의사결정을 빠르게 할 수 있었던 것이다.’
11월 대출 접수를 하고, 1월 잔금 후 리모델링까지 완료한 뒤의 경험담들도 기록해보겠습니다.
