안녕하세요, 육육이입니다.
오늘은 저의 소중한 경험이자 첫 자산이었던 중소도시 1호기를 매도하고,
수도권 비규제 물건으로 갈아타기 한 경험을 나누고자 합니다.
1호기를 할 때만 해도
처음으로 몇 천만원의 돈을 소비하여 몇 억짜리 집을 산다는 것이 실감나지 않았습니다.
지방 중소도시 1호기가 나중에 수도권 물건이 된다는 것도
너무 먼 이야기로만 느껴졌던 것 같습니다.
1호기를 보유하지 정확히 2년 반 만에
저의 1호기는 정확히 매매가 2배인 수도권 물건이 되어 있었습니다.
매도는 됐는데 매수는 아직?
준비된 사람만이 기회를 잡을 수 있다
7월 여름학기를 시작하기 2주 전 1호기가 드디어 매도되었고,
이제 그간 뽑아놓은 투자 후보 물건을 매수하러 현장에 가기만 하면 되겠다고 생각했습니다.
하지만 막상 투자 후보 물건을 뽑고 현장에 가니,
불과 2주 전에 봤던 단지는 이미 제 투자금 범위를 넘어서는 가격이 형성되어 있었습니다.
하지만 내가 살 수 있는 아파트는 많다!라는 마음으로 다시 앞마당을 살펴봤습니다.
저평가되어 있는 단지 중 내가 감당 가능한 물건들을 뽑았습니다.
그 중에서도 가장 사고 싶었던 A단지
신혼부부 수요가 탄탄하고 같은 생활권 내에서 연식이 가장 좋고 세대수도 많아
언제가도 젊은 사람들과 아이들이 많았던 단지였습니다.
가까운 생활권의 구축 단지도 충분히 매력적인 투자처였지만,
보유와 운영의 면에서 A단지가 유리하다고 생각했습니다.
그렇게 A단지의 2~3개의 후보 물건 중
집주인이 전세 맞추는 데 협조해줄 수 있는 물건을 봤고 매물코칭까지 통과되어 매수를 진행하려고 했습니다.
매수 의사를 전한 후 얼마 있다가 사장님께서 주신 답변
"어쩌죠~ 집주인이 고민해보겠다고 하더니 매도 자체를 안하겠다고 하네요.
세입자를 새로 맞춰서 계속 보유한대요…아무래도 요즘 실거주자랑 투자자가 많으니 가격이 오를거라 생각하나봐요.
급했던 분이 아니라서…미안하게 됐어요."
처음에는 조금 허탈하기도 했습니다.
하지만 이럴 때가 아니라는 생각에 같은 단지의 물건 중 내가 놓친 것은 없는지 다시 파기 시작했습니다.
그렇게 찾은 물건을 다시 봤고 거의 바로 매수 의사를 전달했습니다.
그런데…
이번에도 사장님께서 전해주신 소식은…
"분명히 투자자한테 협조해주실 수 있다고 해서 보여드린건데 투자자 말고 실거주한테 팔고 싶으시다네요.
전세 새로 맞춰주는 거 번거로워서 그렇게 매도하고 싶지 않으시대요.
근데 제가 한 번 잘 설득해볼게요."
당시에 저는
“그래. 사장님께서 적극 설득해보겠다고 하셨으니 분명 마음 돌리시겠지? 조금만 기다려보자.”
안일한 생각을 하고 있었습니다.
그렇게 무려 일주일의 시간이 흘렀습니다.
물론 그 사이에 매도인에게 협상을 시도해보기도 했습니다.
- 잔금이 길어져 싫으신 거면 중도금을 최대한 드리기
- 전세입자 맞추지 못 할까봐 불안하시다면 특약에 현세입자 전세금 매수인이 돌려준다는 내용 넣기
- 매매가 내가 생각하는 상한선까지 높여서 매수
하지만 이 3가지를 모두 제시해도 매도인은 꿈쩍도 하지 않았습니다.
저는 이 부분이 이번 투자에서 가장 큰 페인 포인트였다고 복기했습니다.
A단지의 물건이 모두 불발될 것을 생각해 그 다음 투자 후보를 함께 털며 준비했어야 했지만,
A단지를 너무 매수하고 싶다는 생각에 매도인과의 협상과정에만 매몰되어 그 다음 액션을 취하지 않았습니다.
저는 그 원인이 매도 우위 시장이라는 점을 간과했기 때문이라고 생각했습니다.
수도권 비규제 지역에 투자자가 몰리고 실거주자까지 활발하게 돌면서 매도인들은 매수인을 골라서 매도할 수 있는 분위기였고, 굳이 세를 맞춰 승계해줘야 하는 투자자에게 팔고 싶어하지 않았습니다.
이 부분을 파악하는 것에서 그칠 것이 아니라
매도 우위 시장에서 내가 할 수 있는 행동과 노력이 무엇인지 고민하는 단계까지 가야했지만 그러지 못했고,
물건을 털기 시작한 지 한달이 되어서야 이 부분을 인지하고 행동을 변화시킬 수 있었습니다.
깨달은 것
★매도를 준비함과 동시에 매도되자마자 다음 투자 후보 물건을 바로 매수할 수 있을 정도까지 준비
★가장 우선순위인 단지와 물건을 매수 시도하는 과정에서 차선, 차차선의 물건(최소 5개)도 준비
2달 간의 헤맴, 드디어 가계약금 쐈다
매도 우위 시장에서도 내가 할 수 있는 것에 집중하기
그렇게 A단지를 전전하다가(?) 다시 앞마당 시세를 새로 조사하고 투자후보 물건을 리스트업하고
물건을 보러가기 시작했습니다.
저의 생각 변화와는 별개로 시장은 냉정했습니다.
매수자는 가격 올리거나 물건을 거둬들였고 물건을 본 다른 투자자가 먼저 매수하여 기회를 놓치기도 했습니다.
하지만 이 모든 상황은 제가 바꿀 수 있는 부분이 아니었습니다.
매수자가 가격을 올리면 내가 감당가능한 금액인지 확인했고,
물건을 거둬들이면 다른 물건을 다시 찾았습니다.
다른 투자자가 먼저 매수하면 더 좋은 물건은 없는지 사장님께 적극 어필했습니다.
물건 1, 2개를 보기 위해 평일에 조퇴를 하고 기차를 타고 수도권을 왔다갔다했습니다.
평일 중 3일을 올라간 적도 있었습니다.
체력적으로 힘들 때도 있었지만
투자가 바로 코앞에 와있다는 마음으로 그냥 해나갔던 것 같습니다.
나중에는 내가 먼저 전화하지 않아도 괜찮은 물건이 나왔다고 먼저 전화를 주시는 사장님도 계셨습니다.
그렇게 A단지 말고도, B, C, D단지…
제가 매수할 수 있는 후보가 점점 늘어났습니다.
그렇게 본격 물건을 보러 다닌 지 2달 만에 저는 드디어 매수에 성공했습니다.
무려 최종 반모임날 지하철 안에서 가계약금을 쐈는데요.
제가 매수한 물건은 바로 3번이나 물건을 놓쳤던 A단지의 물건이었습니다.
깨달은 것
★매도 우위 시장이라는 프레임 씌우지 말 것! 매도 난이도 높은 만큼 내가 더 열심히 한다는 마인드 갖기
감당 가능한 자산을 매수한다는 기준
망하지 않는 선택을 하며 오래 시장에 살아남기
저는 A단지에서 투자자에게는 번거로워서 팔고 싶지 않다고 했던,
바로 그 물건을 매수했습니다.
중도금, 특약, 매매가를 올려주겠다는 제안에도 꿈쩍하지 않았던 매도인
심지어 매매가를 올리지 않고 처음의 호가 그대로 매수했는데요.
매도인은 말 그대로 전세를 새로 맞춰 승계하는 과정을 번거로워하는 분이었습니다.
혹시나 매수인이 전세를 못 맞춰 내 거래에 문제가 생기는 상황을 만들고 싶어하지 않아 했습니다.
그렇기에 중도금, 특약, 매매가 협상은 매도인에게 전혀 매력적이지 않았던 거죠.
그렇다면 전세를 새로 맞춰 승계하는 것이 아니라
등기를 받은 후 제가 전세를 맞추는 방식으로 매수해야 만 가능한 물건이었습니다.
그 이야기는 제가 잔금을 해야 한다는 것이었는데요.
현세입자의 전세금이 매매가의 40% 정도로 매우 낮았기에 당연히 이 방법은 불가능하다고 생각했습니다.
그러던 중 이미 매도 등기를 하여 무주택자인 제가
비규제 지역 LTV 70% 주담대가 가능하고,
현세입자를 낀 상태로 후순위 대출을 받아 잔금을 할 수 있음을 알게 되었습니다.
대출 상담사에게 여러 번 상담을 하며 크로스 체크한 결과
이런 방식으로 매수하는 것에 아무 문제가 없었습니다.
다만 단 하나!
주담대가 실거주를 목적으로 매수하는 사람을 위한 대출인 만큼
6개월 내 전입 신고 의무가 있고, 만약 전입 신고를 하지 않으면 3년 간 가계대출 패널티가 있다는 점이 걸렸습니다.
이 고민을 솔직하게 튜터님께 말씀드렸고,
잔쟈니 튜터님께서 스스로 판단할 수 있도록 방향성을 잡아주셨습니다.
전입신고가 자취를 하고 있는 싱글 투자자인 나에게 하지 못할 절차인가?
혹시나 전입신고 문제로 새로운 세입자가 현세입자 만기에 맞춰 구해지지 않는다고 했을 때 리스크 대비가 불가능한가?
이 2가지를 생각해봤을 때 매수하지 못할 정도의 리스크는 아니라고 판단했습니다.
감당 가능한 매수 방법과 투자금이라는 기준에 맞춰
최종적으로 매수를 결심했고 그렇게 여름학기 마지막 반모임날 가계약금을 보낼 수 있었습니다.
깨달은 것
★투자금, 매매가, 매수 방식 모든 부분에서 감당 가능한 투자인지 팩트 체크 후 행동하기
★매수 가능한 모든 시나리오 미리 검토하기(세낀, 주전세, 전세 승계, 주담대 등)
> 협상 과정에서 수월할 뿐만 아니라 매수할 수 있는 물건의 범위가 달라질 수 있음
이 모든 걸 가능하게 해주신 분들
21년 8월 처음 월부를 시작해 정말 많은 분들과 소통하며 월부 생활을 해왔습니다.
저에게 과분하다고 느껴질 정도로 마음을 나눠주시는 분들을 많이 만났고,
저 역시 그렇게 받은 것을 다른 사람에게 나누어야겠다는 생각을 하게 됐습니다.
특히 이번 투자 과정에서 말로 다 표현 못할 만큼 감사한 분들이 많았습니다.
이 글로 모든 감사함을 더 표현할 수는 없겠지만 조금이나마 마음을 전하며 글을 마치려고 합니다.
처음 매도와 갈아타기의 방향성을 잡아주신 제 첫 월부학교 스승님 김인턴 튜터님
항상 따스함으로 저를 지지해주시고 매도 결단 내릴 수 있게 밀어주신 자유를 향하여 멘토님
자상함으로 저를 감화시켜 주시고 첫 에이스 과정을 단단하게 이끌어주신 한가해보이 멘토님
고민이 있을 때마다 에이스 독모, 매물코칭으로 저에게 혜안을 나눠주신 줴러미 튜터님
젓 원온원에서 투자 경험담 새로 쓰며 제대로 복기하고 가자고 격려해주신 재이리 튜터님
마지막으로
2달 간의 매수 과정에서 스스로 판단하고 복기할 수 있게 밀어주시고,
방향 잡지 못하고 헤매고 있는 저를 잡아주시고,
끝까지 할 수 있다는 따뜻한 말씀으로 저 스스로를 믿을 수 있게 해주신
저의 롤모델 잔쟈니 튜터님
진심으로 감사합니다.
멘토님, 튜터님들께 받은 모든 것을 잊지 않고 다른 사람에게 나누며 성장하겠습니다.
정말 마지막으로 매도와 매수 과정 가장 가까이에서 저와 함께 해주신 제 행복버튼 동료들
봄학기 에이스 1반 미요미우 튜터님, 코쓰모쓰 튜터님, 드림텔러님, 로레니님, 삶은일기님, 민갱님, 빌리89님, 하루쌓기님
여름학기 에이스 3반 딩동댕님, 룰루랄라님, 워렌부핏님, 리스보아님, 반나이님, 채너리님, 아이닌님, 프로참견러님
가을학기 에이스 4반 후추보리님, 꿈꾸는집님, 아오마메님, 등어님, 하몰이님, 몽그릿님, 어니런님, 응답이님
가애나애님, 돈죠앙님, 히말라야달리님, 허씨허씨 튜터님 나의 가장 소중한 친구이자 동료 바람숲님 정말 감사합니다.
