안녕하세요.
모든 것이 응답 될 응답이 입니다.
요즘 부동산 기사를 보면 아파트 가격이 계속 오르고 있다는 소식을 쉽게 찾아볼 수 있습니다.
시세트래킹을 하다보면 작년에는 8억이었던 아파트가 어느새 12억이 되어 있는 모습을 심심치 않게 볼 수 있습니다.
‘아, 집값이 너무 많이 올랐네. 지금 집을 사면 너무 비싸게 사는 것 아닐까?’
그렇다면 정말 지금 아파트 가격은 비싼 걸까요?
통화량: 시장에 돈은 얼마나 풀려 있을까요?
부동산 투자에서 알아두면 좋은 거시경제 지표 중 하나가 바로 M2 통화량입니다.
M2는 현금뿐 아니라 예금 등 일정 범위의 금융자산을 포함해 시중에 얼마나 많은 돈이 있는지를 보여주는 지표입니다.
예를 들어, M2가 빠르게 증가하고, 대출 금리가 낮아지고, 주택 매수 심리까지 회복된다면 부동산 가격 상승 압력이 커질 수 있습니다. 반대로 돈이 예금에 머물거나 대출 규제가 강하면 M2 통화량 증가가 집값 상승으로 이어지지 않을 수 있습니다.
보시는 것 처럼 우리나라의 M2 통화량은 장기적으로 증가해 왔습니다.
통화량이 증가하는 동안 물가도 상승해 왔습니다.
우리가 일상에서 구매하는 상품과 서비스의 가격이 과거와 달라진 것처럼,
부동산 역시 화폐의 가치와 경제 환경의 영향을 받습니다..
실제로 짜장면 가격을 살펴보겠습니다.
2021년 전국 평균 짜장면 가격이 5,360원이고, 2025년에는 6,940원이라면 1,580원, 약 29.5% 상승한 것입니다.
같은 짜장면 한 그릇을 먹더라도 2021년과 2025년에 필요한 돈이 달라진 것입니다.
과거와 현재의 가격을 비교할 때는 가격 자체뿐 아니라
돈의 가치가 어떻게 달라졌는지도 함께 살펴봐야 한다는 것입니다.
소득: 우리의 구매력은 어떻게 달려졌을까요?
두 번째로 살펴볼 지표는 소득 대비 주택가격 비율인 PIR입니다.
PIR은 소득 대비 주택가격 비율을 말합니다.
예를 들어 부부 합산 연소득이 1억 원이고, 매수하려는 집값이 10억 원이라면 PIR은 10 입니다.
연소득을 한 푼도 쓰지 않고 모두 모은다고 가정하면 집값만큼 모으는 데 10년이 걸린다는 의미 입니다.
그렇다면 과거와 현재의 PIR은 어떨까요?
제시한 자료에서 2021년 PIR이 13.6이고 현재 PIR이 10이라면,
해당 지표의 산출 기준이 동일하다는 전제하에 소득 대비 주택가격 부담이 과거보다 낮아졌다고 해석할 수 있습니다.
즉, 집값이 여전히 높더라도 소득과 비교했을 때의 부담은 과거와 다를 수 있다는 것입니다.
그렇다면 2021년과 비교한 아파트 가격은 어떨까요?
통화량과 소득을 살펴봤다면, 이제 실제 아파트 가격을 비교해 보겠습니다.
1급지를 제외한 2~5급지의 아파트 가격이 2021년 전고점 수준이거나 아직 그 아래에 있는 모습을 확인할 수 있습니다.
모든 단지가 그런 것은 아니지만 여전히 전고점 수준의 단지들이 남아 있습니다.
우리나라의 통화량과 물가는 장기적으로 상승해 왔고, 소득 대비 주택가격의 부담은 PIR을 통해 살펴볼 수 있습니다.
또한 일부 급지의 아파트는 아직 2021년 전고점 수준이거나 그 아래에 있습니다.
저도 이번 반임장에서 재이리 튜터님께 시장을 바라보는 관점을 배우면서,
단순히 집값이 올랐다는 사실만으로 지금이 비싼 시장이라고 판단해서는 안 된다는 것을 다시 생각하게 되었습니다.
그렇다면 지금 집을 사야 할까요?
저는 집값이 올랐다는 이유만으로 내 집 마련을 포기할 필요는 없다고 생각합니다.
2021년 5,360원이었던 짜장면이 2025년에는 6,940원이 되었습니다.
가격은 올랐지만, 우리는 달라진 가격과 소비 여건을 고려해 여전히 짜장면을 사 먹습니다.
내 집 마련도 마찬가지입니다.
집값이 올랐다는 사실만으로 무조건 비싸다거나, 지금은 살 수 없는 시기라고 단정할 필요는 없습니다.
물론 집은 큰 자금이 필요한 만큼, 가격뿐 아니라 대출과 이자 부담까지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
중요한 것은 지금 집값이 비싸 보인다는 감정이 아니라,
내가 감당할 수 있는 범위에서 가장 좋은 선택을 하는 것입니다.
내 집 마련이 꼭 필요한 분이라면 시장을 막연하게 두려워하기보다,
숫자를 통해 시장을 이해하고 자신에게 맞는 기회를 찾아보셨으면 좋겠습니다.
