혼인신고 뒤 10년, 하루 차이로 세금이 5억 달라집니다

집을 한 채씩 가진 두 사람이 결혼하면 혼인신고일부터 10년 동안 양도세와 종부세에서 각각 1주택자로 대우받습니다.

이 기간 안에 먼저 파는 집은 실거래가 12억 원까지 양도세가 없고, 종부세는 부부가 각자 12억 원씩 공제받습니다.

하지만 10년 특례가 있다고 해서 아무 집이나 아무 때나 팔아도 되는 것은 아닙니다.

어느 집을 먼저 팔고, 어느 집에 살며, 언제까지 정리하느냐에 따라 같은 부부라도 세금이 수억 원까지 벌어질 수 있습니다.

결혼하는 순간 2주택자가 됩니다

세법은 집을 사람이 아니라 세대 단위로 셉니다.

각자 한 채씩 가진 남녀가 혼인신고를 하면 하루아침에 '1세대 2주택'이 되고, 원래대로라면 1주택자에게 주는 양도세 비과세와 종부세 혜택이 사라집니다.

이른바 '결혼 페널티'를 막기 위해 정부는 혼인으로 생긴 2주택을 일정 기간 1주택으로 봐주는 특례를 두고 있습니다.

그리고 2024년 세법개정으로 이 기간이 5년에서 10년으로 늘었습니다. 

소득세법 시행령과 종합부동산세법 시행령이 함께 바뀌었고, 양도세는 2024년 11월 12일 이후 양도분부터, 종부세는 그 이후 납세의무가 성립하는 2025년 과세분부터 적용되고 있습니다.

먼저 팔 집은 차익이 적은 집입니다

혼인 뒤 10년 안에 먼저 파는 집은 1주택 비과세를 받습니다.

그 집을 판 뒤 남은 집은 다시 평범한 1주택이 되므로, 요건을 채우면 두 채 모두 연속으로 비과세를 받을 수 있습니다.

2022년 5월 보유기간 재기산 규정이 폐지되면서, 남은 집의 보유기간도 처음 산 날부터 그대로 셉니다.

그렇다면 순서는 왜 중요할까요?

핵심은 12억 원을 넘는 부분입니다. 비과세는 12억 원까지이고, 그 초과분에는 세금이 붙되 장기보유특별공제로 줄일 수 있습니다.

장기보유특별공제는 보유와 거주를 오래 할수록 커지기 때문에, 차익이 큰 집일수록 오래 보유하고 직접 살면서 마지막에 파는 것이 유리합니다.

반대로 차익이 적은 집은 12억 원 비과세 범위 안에서 먼저 정리하는 편이 부담이 적습니다.

국세청 안내 사례에서도 남편의 A아파트와 아내의 B아파트 가운데 차익이 적은 B를 먼저 팔아 비과세를 받고, 이후 A에 실거주해 공제 80%를 확보한 사례를 안내하고 있습니다.

결국 파는 순서는 차익이 정하고, 사는 곳은 남길 집이 정합니다.

※ 먼저 파는 집도 1주택 비과세 기본 요건은 그대로입니다. 

2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주해야 합니다. 요건을 못 채우면 10년 특례 기간이라도 비과세가 되지 않습니다.

10년을 하루라도 넘기면 세금이 달라집니다

특례 기간은 법률상 혼인신고일부터 셉니다. 

결혼식 날도, 함께 살기 시작한 날도 아니고, 사실혼은 아예 대상이 아닙니다.

그리고 10년이 하루라도 지난 뒤 두 채를 모두 가진 상태에서 집을 팔면, 그때부터는 일반 2주택자로 돌아갑니다.

특히 올해 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나면서, 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율에 20%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다.

숫자로 보면 차이가 얼마나 큰지 실감이 납니다.

남편이 6억 원에 산 서울 아파트를 10년 이상 보유·거주한 뒤 14억 원에 판다고 가정해보겠습니다. 양도차익은 8억 원입니다.

같은 집, 같은 차익인데 하루 차이로 세금이 수억 원 달라질 수 있습니다.

그래서 혼인 특례에서 가장 중요한 것은 '10년이나 된다'는 여유가 아니라, 10년 안에 한 채를 정리한다는 계획입니다.

종부세도 마찬가지입니다. 10년이 지나면 부부 각자 12억 원이던 기본공제가 인별 9억 원으로 줄고, 고령자·장기보유 세액공제도 사라집니다.

종부세는 부부가 각자 계산합니다

종부세는 비교적 단순합니다.

혼인 뒤 10년 동안은 부부를 각각 1세대 1주택자로 보고, 기본공제를 1인당 12억 원씩 적용합니다. 

각자 명의 집의 공시가격이 12억 원 이하라면 둘 다 종부세가 없습니다.

1주택자에게만 주는 고령자·장기보유 세액공제도 각자 최대 80%까지 받을 수 있습니다.

국세청 안내에는 각자 시가 10억 원 안팎 아파트를 가진 부부가 혼인 뒤 10년 가까이 종부세 없이 보유하다가 9년 차에 한 채를 비과세로 판 사례도 실려 있습니다.

갈아타기와 겹쳐도 됩니다, 다만 기한이 짧아졌습니다

10년은 집을 바꾸기에 넉넉한 시간입니다.

각자 한 채씩 가진 부부가 새 보금자리를 사면 일시적으로 세 채가 되는데, 이때도 일시적 2주택 처분 기한 안에 종전 집을 팔면 혼인 특례와 겹쳐 비과세를 받을 수 있습니다.

다만 처분 기한이 바뀌었습니다.

9월 29일 국무회의를 통과한 시행령 개정으로, 조정대상지역에 종전 집이 있는 상태에서 조정대상지역 새 집을 사면 처분 기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 양도세와 종부세 모두 해당됩니다.

양도세는 8월 4일 이후 새 집을 취득하고 10월 1일 이후 종전 집을 파는 경우부터 적용되며, 8월 3일까지 새 집을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우는 종전 3년이 그대로 적용됩니다. 

두 집 중 하나라도 비조정지역이면 3년입니다.

서울 전역과 경기 12곳 등 조정대상지역이 크게 넓어진 만큼, 갈아타기를 계획하는 부부라면 새 집 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 2년을 기준으로 일정을 다시 짜보시는 것이 안전할 것 같습니다.

실거주 요건이 부담이라면 상생임대주택 특례도 있습니다.

직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올려 새로 계약하면 2년 거주 요건을 면제받는 제도인데, 2026년 12월 31일까지 맺은 계약에만 적용됩니다.

여기에 이번 시행령 개정으로 양도 기한도 생겼습니다. 

앞으로는 상생임대 기간이 끝난 뒤 1년 안에(늦어도 2029년 12월 31일까지) 팔아야 하고, 올해 말까지 임대 기간이 끝나는 집은 2027년 12월 31일까지 팔아야 특례를 받을 수 있습니다.

2029년 장기보유특별공제 개편안도 지켜봐야 합니다

정부 세제개편안에는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 내용도 담겨 있습니다.

2029년 이후 양도분부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간 공제(연 8%, 최대 80%)만 남기며, 공제 한도도 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 두는 방향입니다.

반대로 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1주택은 2027년부터 양도소득 기본공제를 연 250만 원에서 2,500만 원으로 늘리는 내용도 함께 담겼습니다.

아직 국회 심사 중인 정부안이지만, 방향은 분명합니다.

앞으로는 '오래 가진 집'보다 '오래 산 집'이 세금에서 대우받게 된다는 점에서, 차익이 큰 집에 실제로 거주하는 전략은 더 중요해질 것으로 보입니다.

혼인 2주택 부부의 절세 체크리스트

① 혼인신고일 확인 : 특례 만료일(신고일 + 10년)을 달력에 적어두시길 바랍니다.

② 두 집의 양도차익 비교 : 차익이 적은 집을 먼저 팔고, 차익이 큰 집을 남기는 것이 기본입니다.

③ 먼저 팔 집의 비과세 요건 : 2년 보유, 취득 당시 조정지역이면 2년 거주를 채웠는지 확인합니다.

④ 남길 집에 실거주 : 장기보유특별공제 80%와 2029년 거주공제 개편에 모두 대비할 수 있습니다.

⑤ 갈아타기 일정 : 조정→조정 이동이면 새 집 취득 후 2년 안에 종전 집을 정리합니다. 상생임대 특례를 쓴다면 양도 기한도 함께 확인합니다.

⑥ 특례 제외 여부 : 사실혼이거나, 결혼 전 한쪽이 이미 2주택 이상이었다면 특례가 적용되지 않을 수 있습니다.

혼인 특례 10년은 분명 넉넉한 시간입니다.

하지만 그 넉넉함이 오히려 '나중에 생각하자'는 미루기로 이어지면, 마지막 하루 차이로 큰 세금을 내게 될 수도 있습니다.

제도는 앞으로도 바뀔 수 있다는 점에서, 지금의 혜택을 당연하게 여기기보다 내 상황에 맞는 계획을 미리 세워두는 것이 중요하다고 생각합니다.

어느 집을 남기고, 어디에서 아이를 키우며, 언제 정리할지 함께 그려가다 보면 세금은 줄고 우리 가족의 자산은 한층 더 단단해지는 순간이 분명 찾아올 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.