집값이 너무 올라서 못 사겠다고요? 우리가 놓치지 말아야 할 것은 [돈죠앙]

오늘 눈에 들어온 기사 제목입니다.

불과 얼마 전까지만 해도 주식시장이 상승하면서 부동산 투자자들 사이에서는 상대적인 박탈감을 느끼는 목소리도 들렸습니다.

'부동산은 거래도 안 되고 가격도 움직이지 않는데, 주식은 저렇게 오르네.'
‘차라리 그때 주식을 샀으면 훨씬 많이 벌었을 텐데.!!’

그런데 정말 불과 얼마 지나지 않아 이번에는 주식시장의 하락을 걱정하는 기사들이 나오고 있습니다.

참 아이러니하지 않나요?

주식이 오를 때는 주식을 갖고 있지 않아 불안하고, 부동산이 오를 때는 집을 갖고 있지 않아 불안합니다.

남들이 돈을 벌고 있다는 이야기를 들으면 나만 뒤처지는 것 같고, 막상 가격이 하락하기 시작하면 그때 사지 않기를 잘했다는 생각도 듭니다.

그런데 이렇게 시장의 움직임을 따라가다 보면 정작 중요한 것을 놓치게 되는 것 같습니다.

우리는 도대체 어떤 투자를 하고 있는지 말입니다. 

주식이 더 많이 오를 것 같으면 주식을 사고, 부동산이 더 많이 오를 것 같으면 부동산을 사는 것이 정답일까요?

위 그래프는 2000년부터 2026년까지 서울 아파트의 매매가격과 전세가격 흐름을 보여줍니다.

여러분들은 이 그래프를 보면서 어떤 생각이 드시나요?

저는 두 가지가 눈에 들어왔습니다.

첫 번째는 가격이 계속해서 오르기만 한 것은 아니라는 점입니다.

2008년 금융위기 이후의 조정, 2022년 이후의 하락처럼 가격이 오랫동안 정체되거나 하락했던 시기도 있었습니다.

그런데 조금 더 긴 시간으로 바라보면 어떨까요?

그렇게 비싸다고 생각했던 과거의 가격이 지금은 오히려 저렴하게 느껴지기도 합니다.

두 번째는 매매가격뿐만 아니라 전세가격도 장기적으로 상승해 왔다는 점입니다.

집을 사지 않고 전세로 거주한다고 해서 주거비의 변화에서 자유로운 것은 아니라는 이야기입니다.

우리는 흔히 집값이 떨어지기를 기다립니다.

그런데 기다리는 동안 전세가격이 오르고, 내가 가진 돈의 구매력이 달라진다면 어떨까요?

물론 앞으로도 과거와 같은 상승이 반복된다고 단정할 수는 없습니다.

하지만 이 그래프를 보면서 적어도 한 가지는 생각해 볼 필요가 있겠다는 생각이 들었습니다.

당장의 가격 움직임만 바라보는 것과 긴 시간 속에서 자산의 변화를 바라보는 것은 전혀 다른 의사결정으로 이어질 수 있다는 점입니다.

안녕하세요.
월급쟁이 엄마 투자자 돈죠앙입니다.

"부동산 가격이 오르는 게 아닙니다. 화폐의 가치가 떨어지는 것입니다."

오늘 공부를 하면서 유독 마음에 남았던 문장입니다.

우리는 흔히 집값이 너무 많이 올랐다고 이야기합니다.

10년 전 5억원이었던 아파트가 10억원이 되었다면 집값이 두 배나 올랐다고 생각하죠.

그런데 조금 다르게 생각해 보면 어떨까요?

같은 아파트인데 10년 전에는 5억원으로 살 수 있었고, 지금은 10억원이 있어야 살 수 있습니다.

아파트가 두 배로 커진 것도 아니고, 방이 두 개 더 생긴 것도 아닌데 말인데 말입니다.

물론 집값이 상승하는 데에는 수요와 공급, 입지의 변화, 금리 등 여러 가지 이유가 있을 것입니다.

오늘은 그중에서도 화폐의 가치라는 관점에서 이야기 해보고자 합니다. 

1. 규제가 강화되었는데, 사람들은 왜 여전히 집을 살까요?

10월 5일 기사에 따르면 세제개편안 이후 서울 아파트 거래에서 15억원 이하 아파트가 차지하는 비중이 80%에 육박해졌습니다. 특히 6억원 이하 아파트의 거래 비중은 20%에서 25%로 증가했고, 반대로 9억원 초과 아파트의 거래 비중은 감소했다고 합니다.

'이제 고가 아파트는 인기가 없어진 걸까요?'
'사람들이 저렴한 아파트를 더 선호하게 된 걸까요?'

조금 공부해 보신 분들이라면 사람들이 집을 사고 싶어 하는 마음이 달라졌다기보다,

실제로 살 수 있는 아파트의 범위가 달라졌다는 점을 아실 것입니다.

현재 15억원 이하 아파트는 주택담보대출이 최대 6억원까지 가능하지만, 15억원을 초과하면 대출 한도가 4억원, 25억원을 초과하면 2억원으로 줄어듭니다.

같은 자금을 가지고 있더라도 대출규제에 따라 선택할 수 있는 아파트가 달라지는 것이죠.

강남에 살고 싶고, 직장과 가까운 곳에 살고 싶고, 아이를 키우기 좋은 곳에 살고 싶은 마음이 사라진 것은 아닐 겁니다.

다만 현실적으로 살 수 있는 아파트가 달라지면서 매수 수요가 특정 가격대에 집중되고 있습니다.

그렇다면 고가 아파트의 거래 비중이 줄었다는 이유만으로 그 아파트의 선호도가 낮아졌다고 판단할 수 있을까요?

사람들이 살고 싶어 하는 아파트와 실제로 살 수 있는 아파트는 다를 수 있습니다.

거래량의 변화만으로 선호도의 변화를 판단하기보다는, 규제로 인해 수요가 이동한 것인지 실제 가치와 선호도가 달라진 것인지 구분해서 바라볼 필요가 있겠습니다.

2.집값이 부담스러운데도 사람들은 왜 매수를 선택할까요?

저는 그 이유 중 하나가 전월세 시장에 있다고 생각합니다.

전세가격이 오르고 월세 부담도 커진다면 무주택자 입장에서는 고민이 깊어질 수밖에 없습니다.

'이렇게 계속 전세로 살아도 괜찮을까?'
'다음 계약 때는 보증금을 얼마나 더 올려줘야 할까?'
'차라리 지금 내 집을 마련하는 것이 낫지 않을까?'

물론 전월세가격이 오른다고 해서 모든 사람이 매수를 선택하는 것은 아닐 것입니다.

하지만 높아진 주거비와 대출이자, 앞으로의 거주 안정성까지 비교했을 때 내 집 마련이 더 나은 선택이라고 판단하는 사람들도 있을 것입니다.

적어도 실거주자에게 집은 단순히 가격이 오르기를 기대하는 투자 대상만은 아니니까요.

매일 출퇴근하고, 아이를 키우고, 가족과 함께 살아가는 공간이기도 합니다.

그렇다면 이런 시장에서 우리가 주목해야 하는 것은 무엇일까요?

저는 결국 실거주 수요가 어디를 선택하는지라고 생각합니다.

대출이 가능한 가격대인지, 직장과의 접근성은 좋은지, 교통과 생활환경은 편리한지, 전세가격은 얼마나 상승했는지 말입니다.

특히 지금처럼 규제가 강화된 시장에서는 사람들이 살고 싶어 하는 곳과 실제로 살 수 있는 곳이 어디에서 만나는지를 살펴보는 것이 중요하다고 생각했습니다.

왜냐하면 우리가 투자한 아파트를 나중에 매수해 줄 사람 역시 그곳에서 살아가려는 실거주자일 수 있기 때문입니다.

결국 좋은 투자를 하기 위해서는 단순히 가격이 저렴한 아파트를 찾는 것을 넘어, 사람들이 실제로 선택할 만한 이유가 있는 아파트인지를 함께 살펴봐야겠습니다.

3. 집값이 떨어지기를 기다리는 동안 우리의 돈은 괜찮을까요?

'지금은 너무 비싸니까 조금 더 기다려야지.'
'집값이 떨어지면 그때 사야지.'

제가 오랜기간동안 무주택자 포지션을 고수해왔던 이유입니다. 

너무 올라서 떨어질 일만 남았다고 생각해서 선뜻 내 전재산을 내놓고 매수하기가 어려웠습니다. 

하지만, 제가 뼈아프게 복기했던 것은, 

‘내가 기다리는 동안 내가 가진 돈의 가치가 달라진다’는 사실을 몰랐습니다.

예를 들어 10년 전 5억원을 가지고 있던 두 사람이 있다고 생각해 보겠습니다.

한 사람은 그 돈으로 아파트를 매수했고, 다른 사람은 현금으로 보유했습니다.

10년이 지나 그 아파트가 10억원이 되었다면 어떨까요?

아파트를 매수한 사람은 자산가격 상승의 혜택을 누렸지만, 현금을 보유한 사람은 이제 같은 아파트를 살 수 없게 되었습니다.

물론 모든 아파트가 이렇게 상승하는 것은 아닙니다.

오히려 가격이 하락하거나 오랜 시간 회복하지 못하는 아파트도 있습니다.

그렇기 때문에 우리가 어떤 자산을 선택하느냐가 중요합니다.

결국 돈이 많이 풀린다고 해서 아무 아파트나 사면 되는 것은 아니라는 이야기입니다.

우리가 늘 이야기하는 선호도와 가치가 여기에서도 중요하게 작용하는 것입니다.

그리고 그 선호도와 가치를 잘 아려면, 열심히 지역을 알아가고 시장을 지켜봐야할 것입니다. 

4. 돈을 모으는 것과 돈의 가치를 지키는 것은 다릅니다.

예를 들어 매년 물가가 3%씩 오른다고 가정하면 20년 후 1억원의 구매력은 현재 가치로 약 5,500만원 수준이 됩니다.

통장에는 여전히 1억원이 찍혀 있지만 그 돈으로 살 수 있는 것은 절반으로 줄어든 것입니다.

이렇게 생각하니 돈을 모으는 것만큼이나 돈의 가치를 지키는 것이 중요하다는 말이 조금 더 와닿았습니다.

그렇다면 우리는 무조건 부동산을 사야 할까요?

화폐의 가치가 하락한다고 해서 모든 부동산의 가격이 오르는 것도 아니고, 무리하게 대출을 받아 매수하는 것이 좋은 선택이 되는 것도 아닙니다.

특히 지금처럼 대출규제가 강화된 상황에서는 내가 감당할 수 있는 자금인지, 오래 보유할 수 있는 자산인지 더욱 신중하게 판단해야 할 것입니다.

그래서 우리가 투자 공부를 더 치열하게 해나가야합니다.

단순히 집값이 오를지 내릴지를 맞히기 위해서가 아니라, 내가 가진 돈으로 살 수 있는 가장 가치 있는 자산을 선택하기 위해서 말입니다.

정리해보자면요, 

단순히 집값이 올라서 더이상 사면 안되겠다!라고 생각하지 마세요. 

우리가 놓치지 말하야 할 것은?

첫 번째는 가격과 가치를 구분하는 것입니다.

고가 아파트의 거래가 줄었다고 해서 그 아파트의 가치가 낮아진 것은 아닐 수 있습니다.

대출규제로 인해 구매할 수 있는 사람이 줄어든 것인지, 실제 선호도가 달라진 것인지 구분해서 바라봐야겠습니다.

두 번째는 실거주 수요의 움직임을 살펴보는 것입니다.

특히 지금처럼 규제가 강화된 시장에서는 실제로 거주하려는 사람들이 어떤 아파트를 선택하는지가 중요하다고 생각합니다. 전세가격이 상승하면서 매수로 전환하는 수요가 있는지, 그 수요가 어떤 가격대와 입지에 집중되는지 살펴볼 필요가 있겠습니다.

세 번째는 화폐의 가치까지 함께 생각하는 것입니다.

우리는 매일 아파트 가격이 얼마나 올랐는지, 얼마나 떨어졌는지 확인합니다. 하지만 그 가격이 상승한 이유가 무엇인지, 물가상승을 고려해도 실제로 가치가 상승한 것인지까지 생각해 본 적은 많지 않았던 것 같습니다.

앞으로는 단순한 가격의 움직임을 넘어 그 안에 어떤 변화가 있었는지 조금 더 깊이 살펴봐야겠습니다.

오늘의 Action Plan

① 내가 아는 지역에서 6억원 이하 대표 단지 1개를 선정해 전화임장해 보기

최근 어떤 사람들이 매수하고 있는지, 대출규제 이후 매수 문의가 늘었는지 확인해 보셔요 . 

특히 매수자들이 어떤 조건을 중요하게 생각하는지 알아보면서 규제 속에서도 사람들이 선택하는 아파트의 특징을 찾아보면 좋을 것 같아요.!

② 내가 아는 지역에서 최근 가격이 조정된 단지 3개 찾아보기

최근 실거래가와 현재 호가를 비교하면서 가격이 조정된 이유를 살펴보세요. 단순히 규제로 인해 거래가 어려워진 것인지, 실제 선호도가 낮아진 것인지 구분하면서 시장 변화 속에서 기회가 될 수 있는 단지를 찾아보면 좋을 것 같습니다.

③ 관심 단지 1개를 선정해 5년 전과 현재의 가격 비교해 보기

5년 전 매매가격과 현재 가격이 얼마나 달라졌는지 확인하고, 같은 기간 물가상승률과도 비교해 보세요. 단순히 집값이 많이 올랐다고 생각하기보다 화폐의 구매력까지 고려했을 때 실제 가격이 얼마나 상승한 것인지 살펴보시면 좋겠습니다. 

마치며

"부동산 가격이 오르는 게 아닙니다. 화폐의 가치가 떨어지는 것입니다."

처음에는 그저 집값이 오르는 현상을 다른 관점에서 설명하는 문장이라고 생각했습니다.

그런데 조금 더 생각해 보니 이 말이 단순히 부동산에만 해당하는 이야기는 아니라는 생각이 들었습니다.

우리는 누구나 열심히 일하고, 돈을 모으고, 조금 더 나은 삶을 살기 위해 노력합니다.

그런데 내가 열심히 모은 돈의 가치가 시간이 지날수록 줄어든다면 어떨까요?

분명 열심히 살았는데, 오히려 원하는 삶에서는 멀어질 수도 있다는 것입니다.

그래서 자본주의를 이해하고 투자 공부를 하는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다.

물론 모든 사람이 같은 방법으로 투자할 필요는 없을 것입니다.

누군가는 내 집 마련이 먼저일 수도 있고, 누군가는 현금을 충분히 확보하는 것이 더 중요한 시기일 수도 있습니다.

중요한 것은 남들이 무엇을 사는지 따라가는 것이 아니라, 내 상황에서 어떤 선택이 필요한지 스스로 판단할 수 있어야 한다는 점입니다. 

결국 우리가 투자 공부를 하는 이유는 단순히 돈을 많이 벌기 위해서만은 아닐 것입니다.

내가 열심히 벌어온 돈의 가치를 지키고, 그 돈으로 나와 가족이 원하는 삶을 살아가기 위해서이기도 하겠죠.

이 글을 읽고 계시는 여러분은 어떠신가요? 

나는 지금 돈을 모으고 있는 걸까요? 아니면 돈의 가치를 지켜가고 있는 걸까요?

그리고 그 답을 찾기 위해 오늘도 하나씩 배우고, 확인하고, 행동해 보시면 좋겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

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