"이미 계약했는데, 대출한도 6억 → 4억?" 계약금 날리지 않는 현실적인 잔금 마련 5가지 방법 [딩동댕2]

안녕하세요~ 

투자, 인생 2가지 정답을 찾아

워킹맘/대디 투자자의 등대가 되고 싶은

딩동댕2입니다 :)

최근 한국토지주택공사(LH) 사장이 15억원 이하 주택에 적용되는 주택담보대출 한도 상한인 6억원을 4억원으로 낮춰야한다는 제안을 한 적이 있습니다. 단순 해프닝이었지만 이 이야기를 듣고 가슴이 철렁이신 분들이 많을 것 같은데요.

만약을 이미 약정금 혹은 계약금을 지불했다면 대출이 안나와 자금 부족으로 잔금을 하지 못하게 될 수도 있을 거에요.

정말 해프닝이었을까요? 대출 한도 축소 불가능한 일일까요?

과거에도 동일하게 대출 규제는 있었습니다

아파트 매매계약서에 도장을 찍고 나서 대출 한도가 줄어드는 일은 생각보다 자주 일어납니다. 금융당국이 규제를 새로 내놓거나, DSR·LTV 산정 방식이 바뀌거나, 은행이 심사 기준을 보수적으로 조정하는 경우가 대표적입니다. 바로 직전 상승장에 동일한 대출 규제가 있었어요.

[2019년 12.16 대책]

• 투기지역, 투기과열지구 9억원 초과분 LTV 축소 (40%→20%)
• 15억원 초과 아파트 구입용 주담대 금지 

물론 그 때 당시에도 이미 부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실을 입증할 수 있는 매수자는 종전 규정으로 대출을 받을 수 있었지만, 분명한 사실은 대출 규제는 바뀔 수 있고 최악의 상황을 대비해 반드시 대응 전략을 세워야 매수 계약을 지킬 수 있다는 점입니다.

만약 대출 한도가 실제로 줄어 잔금을 못 치르면 계약 불이행이 되고, 보통 계약금(매매가의 10%)을 매도인에게 위약금으로 넘겨줘야 합니다. 이미 중도금까지 냈다면 계약을 깨기도 어려워 선택지가 더 좁아집니다.

이 글을 읽게 되면, 계약을 했지만 대출 한도가 줄었을 때 부족한 잔금을 합법적이고 현실적으로 메울 수 있는 방법 5가지를 순서대로 말씀드릴게요. 대출 한도 때문에 걱정되시는 분들은 이 글이 분명히 도움 되실 거에요.

[대출 한도 부족할 때 잔금 메울 수 있는 5가지 방법]

1. 예,적금/청약/주식 담보대출 

2. 신용대출 

3. 가족 무이자 차용 

4. 무주택자 퇴직금 중간정산 

5. 2금융권 후순위 대출

1. 예·적금, 청약통장, 주식 담보대출

가장 먼저 확인해야 할 방법은 예·적금, 청약통장, 주식 등 이미 갖고 있는 금융자산을 담보로 돈을 빌리는 것입니다.

왜 1순위일까?

담보대출은 해지할 수 있는 돈을 묶어두고 빌리는 구조라서 은행 입장에서 위험이 거의 없습니다. 그래서 DSR 규제를 받지 않고, 담보 가치(또는 납입액)의 90~95% 정도까지 빠르게 나옵니다. 소득이 부족해서 주담대 한도가 막힌 사람도 이용할 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다.

청약통장은 해지하지 말고 담보로

사실 예·적금은 해지하고 현금으로 아파트 매매에 사용할 거라 생각해요. 다만 청약통장은 깨기 쉽지 않죠. 청약통장을 깨서 현금화하면 가입 기간, 납입 횟수, 가점이 모두 사라집니다. 반면 청약통장 담보대출을 이용하면 통장은 그대로 유지되기 때문에, 나중에 청약을 노린다면 훨씬 유리합니다. 지금 사는 집이 마지막 내 집 마련이 아닐 수도 있으니 꼭 기억해 두세요.

주식 담보대출은 변동성을 조심

보유 주식을 팔지 않고 담보로 맡겨 돈을 빌릴 수 있지만, 주가가 크게 떨어지면 담보 비율이 부족해지고 증권사가 강제로 주식을 처분하는 반대매매가 발생합니다. 잔금일 전후로 주가가 급락하면 잔금 자금까지 흔들릴 수 있으니, 변동성이 큰 종목 위주라면 비중을 낮추거나 다른 방법과 병행하는 것이 안전합니다.

2. 은행 신용대출

주택담보대출을 먼저 받고, 그래도 모자란 부분을 신용대출로 메우는 방법입니다. 가장 흔하게 쓰이지만 순서와 한도를 정확히 따져야해요

반드시 주담대 먼저, 신용대출은 나중에

두 대출은 모두 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에 들어갑니다. 은행권 DSR 한도는 보통 40%인데, 신용대출을 먼저 받아 두면 그만큼 DSR 여력이 줄어서 주담대 한도가 낮아집니다. 반대로 주담대를 먼저 실행하고 남은 여력으로 신용대출을 받으면 DSR 한도를 최대한 쓸 수 있습니다.

신용대출 1억 원 초과 주의

개인이 보유한 신용대출 합계가 1억 원을 넘는 경우, 규제지역에서 주택을 추가로 구입하는 데 제한이 걸리거나 대출금이 회수될 수 있는 규정이 있습니다. (실행일 기준 약정금 1억원 초과 시 1년 이내 규제지역 주택 구매 제한) 단, 부부 공동명의로 진행한다면 개인당 1억원이하 까지 가능하기 때문에 1.99억까지 대출 받을 수 있다는 점 기억하면 좋겠습니다. 

잔금일 시점에 신용대출을 얼마나 받았는지, 언제 실행되는지에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 대출 실행 시기와 금액을 미리 정밀하게 계산해 두어야 합니다. 이 규정은 지역과 시기에 따라 달라질 수 있으니, 실행 전에 은행 상담을 통해 현재 기준을 꼭 확인하세요.

3. 가족 간 차용, 2억원 무이자

부모님이나 친인척에게 돈을 빌리는 방법입니다. "가족한테 빌리면 증여세 나오지 않나?" 하고 걱정하는 분이 많지만, 요건을 갖추면 일정 금액 약 2억원까지는 과세되지 않아요.

무이자 한도는 어떻게 계산할까?

세법에서는 돈을 무이자 또는 낮은 이자로 빌릴 때, 적정 이자율(연 4.6%)로 계산한 이자와 실제 낸 이자의 차액을 증여로 봅니다. 다만 이 차액이 연간 1,000만 원 미만이면 증여세를 과세하지 않습니다.

• 2억 1,739만 원 × 4.6% = 연 약 999만 원 (1,000만 원 미만)

즉 약 2.17억 원까지는 이자를 한 푼도 내지 않고 빌려도 증여세 과세 대상에서 빠집니다.

인정받기 위한 3가지 요건

세무당국이 가장 많이 보는 것은 "이게 진짜 빌린 돈인가, 사실상 준 돈인가"입니다. 이를 입증하기 위해 다음을 갖춰야 해요.

• 차용증 작성: 우체국 내용증명, 공증, 법원 확정일자 중 하나를 받아 작성 시점을 객관적으로 증명해야 합니다. 나중에 날짜를 거슬러 써 넣은 것이 아님을 보여주기 위해서입니다.
• 상환 내역 입증: 이자를 내지 않더라도 원금은 정기적으로 계좌 이체로 갚고 있어야 합니다. 빌리기만 하고 한 번도 갚지 않으면 실질적인 증여로 의심 받을 수 있습니다.
• 상환 능력: 빌리는 사람에게 소득 등 원금을 갚을 능력이 있어야 합니다. 소득이 전혀 없는 상태에서 큰돈을 빌렸다면 인정받기 어렵습니다.

참고로 이 한도는 "다른 가족에게 빌린 금액과 합산" 되는 등 세부 판단이 필요한 경우가 있고, 이자율 기준도 바뀔 수 있습니다. 금액이 크다면 전문 세무사와 한 번 상담해 보시길 권장드려요.

4. 무주택자 퇴직금 중간정산

직장인이라면 퇴직금을 퇴직 전에 미리 받는 제도를 활용할 수 있어요. 법에서 인정하는 사유 중 하나가 "무주택자의 주택 구입"입니다.

DB형과 DC형의 차이

DB형은 회사가 퇴직금을 운용하기 때문에 중도인출이 안 됩니다. DB형이라면 DC형으로 전환해야 하는데, 이 과정에서 퇴직소득세가 원천징수되고 근속연수 계산이 리셋될 수 있다는 점을 반드시 감안해야 해요.

자격과 신청 시기

• 무주택자만 가능: 신청일 기준으로 본인 명의 주택이 없어야 합니다. 1주택자가 집을 팔고 갈아타는 경우, 신청 시점에 아직 기존 집을 보유 중이면 인출이 불가능합니다.
• 신청 기한: 매매계약서 작성일부터 소유권 이전 등기 후 1개월 이내까지 가능합니다. 실무적으로는 잔금 지급 2~3주 전에 매매계약서를 첨부해 신청하는 경우가 많습니다.

5. 2금융권 후순위 주택담보대출 (최후의 수단)

1금융권 한도가 막히고 다른 대안도 없을 때 고려하는 마지막 방법이에요. 다만 가장 위험한 선택이기도 하니, 아래 내용을 충분히 읽고 판단하셔야 해보세요.

어떤 구조인가?

이미 1금융권 주담대가 잡혀 있는 집에 2금융권(저축은행, 캐피탈 등)이 후순위로 추가 대출을 해주는 방식입니다. 가계대출이 아니라 "사업운용자금" 명목으로 진행되는 경우가 많아 DSR 규제를 받지 않고, 신용대출보다 한도도 큽니다. 이 때문에 사업자가 없던 사람이 개인사업자를 새로 등록해서 진행하기도 합니다.

반드시 알아야 할 리스크

• 높은 금리: 1금융권보다 금리가 훨씬 높아 이자 부담이 큽니다. 잔금만 급히 막고 빨리 갚을 계획이 아니라면 가계에 큰 부담이 됩니다. (1금융 선순위 주담대 이자 4~6% → 2금융 후순위 주담대 이자 8~15%)
• 선순위 대출 회수 위험: 1금융권 주담대 약정서에 "후순위 대출 금지" 특약이 있으면, 후순위 대출을 받는 순간 기존 주담대가 회수될 수 있습니다.
• 자금 용도 점검: 대출 실행 후 3~6개월 사이에 금융사가 사업자금이 실제로 사업에 쓰였는지 점검하는 경우가 있습니다. 이때 주택 잔금으로 쓴 사실이 드러나면 대출금 전액 즉시 회수와 같은 불이익을 받을 수 있습니다.

즉 이 방법은 "용도를 속여서 받는 대출"이 될 위험이 크기 때문에, 다른 방법을 모두 검토한 뒤에도 정말 방법이 없을 때만, 약정서와 용도 조건을 꼼꼼히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

한눈에 보는 자금 조달 우선순위

가장 좋은 대책은 '예방' 입니다

지금까지 소개한 방법은 사실 모두 문제가 생긴 뒤의 수습책이에요. 가장 좋은 방법은 애초에 문제가 생기지 않게 계약서에서 막아두는 것 입니다.

[매매계약 체결 전에 특약사항] 

“대출 불승인(또는 한도 축소) 시 계약을 해제하고 계약금을 반환한다”

해당 특약 사항을 매도인과 미리 협의해 두세요. 매도인이 받아들이지 않을 수도 있지만, 협의가 된다면 규제 변화로 인한 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 여기에 계약 전 은행에서 예상 대출 한도를 확인하고, 한도가 줄어들 경우를 가정한 여유 자금 계획까지 세워두면 더욱 든든합니다.

대출 규제는 변동성이 크고 개인별 상황에 따라 결과가 달라집니다. 위 방법들을 차근차근 검토하시되, 실행 전에는 반드시 거래 은행과 세무사 등 전문가를 통해 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.

원하는대로 진행되면 좋겠지만, 혹시 모를 위험 사항에 대응하여 내집마련까지 안전하게 하길 진심으로 응원드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)