안녕하세요, 불뿜는튜브입니다
지난 0호기 매도 복기에 이어 매수, 전세, 실거주 이사까지의 과정을 복기해보려 합니다.
최근 자산재배치에 대한 고민이 있으시거나, 어떤 타임라인으로 진행해야 할 지 어려움이 있으신 분들께 도움이 되셨으면 좋겠습니다!
0호기 매도 복기글 :
[불뿜는튜브] 수도권 외곽 0호기, 12일만에 매도 성공!
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운영 방향성 고민
실거주 1채, 비거주 1채 보유를 하고 있다가 이번에 실거주 1채를 매도하면서 포트폴리오에 대해 고민했던 부분이 있습니다.
1) 비거주 1채도 매도해서 더 가치있는 1주택 갈아타기를 할까? (실거주 or 투자)
- 실거주로 고려했을 때 : 토허제, 비규제 지역 각각 대출이 얼마나 나오고, 어떤 단지까지 고려할 수 있는 지 파악해보았을 때 괜찮은지 확인
- 비규제 지역으로 고려했을 때 : 더 괜찮은 비규제 1채로 갈아탈까? 어떤 단지까지 고려할 수 있는 지 파악하고, 과정에서 발생할 수 있는 부대비용과 매도/매수 시간,에너지 비용 고려하여 확인
2) 실거주 1채를 매도해서 나온 돈으로 추가 자산을 취득하지 않고 베타 투자를 하면 어떨까?
3) 보유중인 비거주 1채에 내가 실거주 할 수 있을까?
4) 각각 갈아타기 하는 것은 어떨까? 비거주 2주택
- 수도권 시장에서 전월세 매물이 없는데 내 실거주는 감당가능한지 확인
- 보유/운영 리스크를 인지하고 감당가능한지 확인
- 8.3. 세제개편안을 기준으로 보유세 감당가능한지 확인
고려할 수 있는 케이스들을 각각 검토했을 때 어떤 케이스를 선택하더라도 100% 좋은 점만 있는 것은 아니었습니다. 편익과 비용을 정리해보고 스스로 선택을 내린결과, 아래의 이유로 비거주 2주택으로 방향을 잡게 되었습니다.
1) 29년까지 예상할 수 있는 세금 대응 가능
2) 실거주를 했을 때의 거주 안정성을 버리고, 전월세 거주
3) 실거주를 했을 때와 비거주를 했을 때 차이나는 현금흐름
(비거주를 했을 때 월 저축액 00만원을 더 할 수 있음)
4) 보유하고 있는 비거주 주택(1호기)의 현재 시세흐름 수준
5) 보유/운영 과정에서의 세입자 세팅, 물건 관리, 역전세 리스크 등
매수의 기준
운영 방향성이 잡히고, 수도권 지역 (다산,만안,부천,산본,덕양)과 광역시 앞마당 지역 (대구중구, 부산진구) 의 단지들을 고려했습니다. 지역, 생활권, 단지, 매물 단위로 들어가서 투자기준에 따라 검토했습니다.
매도했던 0호기 보다 더 가치 있는 물건이면서, 투자 기준에 맞는 가치 있는 강남 1시간 이내의 지역들을 중심으로 매도준비와 동시에 매수단지를 추리고 전임과 매임을 시작했습니다.
1) 가치 : 투자할 수 있는 범위를 선정하고, 더 가치 있는 것부터 검토했습니다. 수도권에서는 직장과 교통을, 광역시에서는 인구규모와 환경을 고려했습니다.
2) 저평가 : 수도권은 비규제 지역들과 0호기 지역의 가치와 가격에 대해 비교하고 가치가 더 좋은데 상대적으로 가격이 싼 단지를 검토했습니다. 토허제 지역의 단지들도 매매가 기준으로 어떤 단지와 가격이 비슷한가 확인을 하였는데, 더 가치가 좋은 지역의 선호도가 밀리는 일부 단지와 가격이 비슷함을 확인하였고 결론적으로는 비규제 지역에서의 지역 내 선호도가 좀 더 좋은 단지로 결정내렸습니다. 매매가만 고려하는 실수요자의 선택을 받기에는 조금 더 시간이 걸릴수도 있겠다라고 생각했습니다. 광역시는 다른 중소도시와 비교했을 때 가치가 훨씬 더 좋은데 상대적으로 가격이 싼 단지를 검토했습니다. 투자금은 조금 더 들어가지만 감당할 수 있고 매매가가 싼 단지를 우선으로 검토했습니다.
3) 환금성 : 운영의 관점까지 고려했을 때, 둘중 어떤 단지를 선택하더라도 괜찮다고 판단했습니다. 그러나 광역시의 단지는 가격이 쌌던만큼 단지내에서 먼저 선택받는 동은 아니었습니다. 조금 더 비싸더라도 더 좋은 로얄동 층을 고려하는것이 매도에 도움이 될 것 같습니다.
4) 수익성 : 둘중 어떤 단지를 선택하더라도 연 수익률 20%라는 알파투자 목표에는 부합합니다. 둘다 가치있기 때문에 투자가능했습니다.
5) 원금보전 : 최근에 많이 오른 단지는 아닌지 매매가와 전세가를 파악했습니다. 수도권 검토 단지는 충분히 가치가 있다고 판단했는데, 25년 하반기와 가격변화가 거의 없었고 인접지역 공급으로 전세가도 오히려 더 낮아진 상황이었습니다. 광역시 검토 단지도 공급물량이 아직은 있는 상황으로 단기간 가격이 보합하는 상황이었습니다.
6) 리스크 관리 : 수도권 검토 단지는 기존 1호기 단지와 지역과 생활권이 겹칩니다. 외곽 특성상 인접지역에 공급도 계속 있는 상황입니다. 보유하면서는 현금+전세로 전세가의 10% 대응을, 신규 세입자 세팅을 하면서는 전세가를 기존 시세보다 더 보수적으로 파악하여 대응이 가능한지 검토했습니다. 광역시 검토 단지도 전세호가는 높게 세팅된 상황이었으나 예상보다 더 투자금이 들 수 있는 상황임을 인지했습니다.
2호기 매수/전세, 실거주 이사 타임라인
0호기를 매도하며 자산재배치를 하는 과정에서 가장 어려웠던 부분이 있었습니다.
대체 0호기가 언제 매도될줄 알고 투자후보단지와 월세매물까지 같이 봐야해...?
어느 시점에 봐야되는거야..?
직접 해보고 느낀것은 생각했던 것보다 빠르게 움직이면 좋다였습니다. 자세한 타임라인은 위 이미지를 참고해주시면 좋겠습니다. 일단 0호기 매물을 광고합니다. 광고 전에도 전임을 통해 일잘러 부사님들을 찾았지만, 광고 후에도 꾸준히 컨택하면서 어떤 사장님들이 연락을 지속적으로 주시는지 내 매물에 관심이 있는지 파악했습니다. 이와 동시에 언제든 가계약금을 받으면 나도 가계약금을 쏠 단지를 열심히 찾았습니다. 확정 투자금과 대응 가능한 추가 금액까지 확실히 정해두니, 행동이 빨라졌습니다. 주말에는 광역시의 급매가 뜨면 내려갔습니다. 실제로 금요일에 가격 조정이 크게된 매물을 토요일에 발견하여 일요일에 가서 딱 2개만 보고 왔습니다. 동시에 월세 매물도 찾았습니다. 전세난으로 매물 찾기가 어려운 수도권에서 평일에 꽤 자주 매임을 갔습니다. 1개의 매물이라도, 월세는 저층이더라도 물건을 보고 왔습니다.
내 실거주집은 팔았는데 진짜 살곳은 못구하면 어떡해?
걱정이 꽤 컸습니다. 6개월 전 고려했던 아파트의 소형 평수는 가격도 많이 올랐고, 매물도 없는 상황이며 오피스텔도 월세가 계속 상승하고 있었습니다. 출퇴근 거리와 예산을 우선순위로 잡고, 입주기간이 맞지 않는 매물도 넓혀두고 함께봤습니다. 매물을 보고 입주협의가 언제까지 되는지도 체크했습니다. 결국 당일에 올라온 매물을 빠르게 보고 10분만에 가계약금을 쏘면서 마무리하게 되었습니다.
이번 투자를 진행하며
오늘은 실거주 이사를 하루 남겨두고 있고, 투자한 매물은 전세입자를 구한 상태입니다. 최근에는 1호기 전세 재계약도 마쳤습니다. 매일같이 불안하고 막연했던 날들 이었지만, 할 수 있는 행동들을 하고 시간을 보내면서 하나씩 해결할 수 있었습니다. 최근 3년간 이사를 3번 했습니다. 이번이 가장 치열했고, 가장 내 선택에 대한 확신을 갖고 움직일 수 있었습니다. 매수, 전세, 이사를 준비하면서 월부에서 칼럼들을 매일 읽었습니다. 전세를 신규로 세팅하면서는 갑자기 법인 임차인 매수대기자 분이 생겨 전세권 설정에 대한 칼럼이나 질문도 찾아보며 공부도 했습니다. 매물코칭을 통해서는 ❤️자향 멘토님❤️을 통해 내 선택에 대한 확신, 유의해야 할 점들을 다시 확인했고 꼭 좋은 소식 들려줘요 라는 응원도 받았습니다. 종모기 강의에서 만난 ❤️한가해보이 멘토님❤️은 저의 매수 매물에 대한 근저당에 대한 유의점, 전세 세팅에 대한 방법들을 알려주셨습니다. 같은 질문들을 매일 받으실 멘토님이실텐데 이번에도 도움만 받는 상황에 죄송하면서도 정말 감사했습니다. 투자를 복기하며 단순히 나의 상황과 투자에 대한 정리가 아니라, 동료분들께도 꼭 도움이 되는 간접경험 이었으면 좋겠다는 마음으로 글을 작성했습니다. 3번째 매수를 하며, 과정에 대해서는 익숙하다고 생각했는데 여전히 배워야 할 부분이 많고 예상되지 못하는 상황들이 매 순간 발생하는 것 같습니다. 과정마다 멘토님, 튜터님, 동료분들께 도움을 청했는데 그때마다 방법을 알려주시고 응원해주셔서 감사했습니다. 덕분에 이번 투자도 끝까지 잘 마무리 할 수 있을 것 같습니다.
