안녕하세요, 윤이짜장입니다.
여러분은 투자 공부를 시작한지 얼마나 되셨나요?
투자공부 시작 후 첫 강의였던 열반스쿨 기초반에서부터 배워온 한가지가 있습니다.
어떤 투자에서든지 적용해야하는 기본 투자기준
“가, 저환수원리”
가치, 저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크관리의 줄임말입니다.
이 투자기준에 대한 정의를 정확히 알고 있으신가요?
그리고 각 투자기준을 정말 제대로 적용하고 계신가요?
저는 투자공부를 제대로 하기 전에는 이 기준에 대해 무지해서 잘못된 투자를 했고,
투자공부를 시작해서는 몇 차례 실제 투자를 경험하면서 각 기준에 대한 의미를 하나하나 재정립해나고 있습니다.
특히 오늘은 “환금성”에 대해서 얘기해보려 합니다.
# 우리가 관념적으로 아는 환금성의 의미
환금성의 의미가 무엇인가요?
“저층, 탑층, 300세대 미만 제외, 24~34평을 매수해야 한다"
배운대로라면 이게 전부입니다.
하지만, 실제로 투자를 하고 보유하는 과정 중에서 다시 ‘환금성이 뭘까’를 고민해보니,
그게 전부가 아니었습니다.
환금성의 진정한 의미는 “내가 팔고 싶을 때 팔 수 있는가?” 였습니다.
각자의 비전보드를 떠올리면, 집 한 채 사는 걸로는 목표달성도 노후보장도 쉽지 않다는 것을 느끼고 계실텐데요.
최종목표를 위해서는 더 좋은 자산으로 계속 갈아타며 자산 포트폴리오를 꾸준히 업그레이드 해나가야 합니다.
그렇다면 한 채 한 채 살 때마다 내가 사려는 이 단지, 이 물건을 내가 팔고 싶을 때 받아주는 ‘수요’가 있나?가
정말 중요한 물음이 됩니다.
그래서 우리는 해당 지역에서 꾸준히 선택받는 단지를 찾아야 합니다.
선호도가 높은 단지는 상대적으로 수요층이 두텁고, 수요층이 두터울수록 시장이 좋지 않은 상황에서도 매수자를 만날 가능성이 높아집니다.
결국 이런 수요의 두께가 환금성을 만들어냅니다.
# “다시 판다”에 대해 충분히 고민하셨나요?
흔히 상급지로 갈아타기 좋은 시기로 하락장을 이야기합니다.
물론 모든 하락장에서 상급지가 더 많이 하락하는 것은 아닙니다. 하지만 비슷한 하락률을 보인다고 하더라도 절대가격이 높은 자산의 하락 금액이 더 커지면서 두 자산 사이의 가격 차이가 줄어드는 경우가 있습니다.
이런 시기는 더 좋은 자산으로 이동할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
그런데 바로 그때, 내가 가진 자산이 팔리지 않는다면 어떨까요?
사고 싶은 자산은 눈앞에 있는데 내 자산을 받아줄 사람이 없다면 그 기회를 활용할 수 없습니다.
그래서 환금성은 상승장보다 오히려 하락장에서 그 중요성이 더 크게 드러날 수 있습니다.
그렇다면 우리가 처음 배웠던 환금성 기준 몇가지를 다시 한번 생각해보겠습니다.
왜 300세대 이상의 단지를 보라고 했을까요?
왜 아파트를 투자 대상으로 삼으라고 했을까요?
# 꼭 300세대 이상이어야 하나요?
두 단지는 모두 300세대 미만의 소규모 단지입니다. 실거래를 살펴보면 거래 자체가 많지 않아 전고점과 전저점을 판단하기도 쉽지 않습니다.
그렇다면 300세대 미만은 무조건 투자하면 안 되는 걸까요?
꼭 그렇다는 의미는 아닙니다. 300세대라는 숫자 자체가 환금성을 보장해주는 것은 아니기 때문입니다.
다만 세대수가 너무 적은 단지는 일반적으로 거래 가능한 물건의 수와 해당 단지를 찾는 수요층이 제한될 가능성이 있습니다. 그렇기 때문에 우리가 300세대 이상이라는 기준을 사용하는 것은 단순히 숫자를 지키기 위해서가 아니라, 향후 매도할 때 충분한 수요를 확보하기 위한 일종의 안전장치라고 생각합니다.
# 요즘 집값이 너무 올랐는데 비아파트는 투자하면 안되나요?
마곡역 초역세권의 오피스텔입니다. 이 단지의 경우 400세대 정도 되고, 5호선 초역세권 그리고 직장과 환경까지 다 갖춘 지역임에도 불구하고, 거래가 거의 되지 않는 것을 확인할 수 있습니다.
특히 역세권에 신축 오피스텔이 들어오면 교통 등 입지와 저렴한 가격에 혹해서 매수를 고민하기도 합니다.
하지만 이런 물건 역시 내가 원하는 시점에 매수자를 만나기 어려울 수 있습니다.
결국 좋은 입지에 있다는 사실만으로 환금성이 보장되는 것은 아닙니다. 그 상품을 실제로 매수하려는 수요층이 얼마나 두터운가까지 확인해야 합니다.
위 사례 모두 극단적인 예시였지만, 조급함에 투자기준을 잃는 순간 나도 모르게 할 수 있는 선택이 될 수도 있습니다.
따라서 입지와 저평가도 중요한 매수 판단요인이지만,
매수로만 끝나지 않는 우리의 투자 여정에서 반드시 고려해야 하는 것은 내 단지를 받아줄 수요가 있는지를 판단하는 “환금성”입니다.
# 환금성을 제대로 판단해보려면
1. 그 지역의 수요를 봅니다.
내가 투자하려는 지역의 핵심 수요 요소를 잘 파악해야 합니다.
어떤 지역은 베드타운이라 “교통”이, 어떤 지역은 학원과 성취도가 높은 학교가 있어서 “학군”이, 어떤 지역은 너무 좋은 “환경”이 핵심 입지요소일 수 있습니다.
이 입지요소는 여러가지가 혼합하여 작용하기도 하지만, 지역 내의 그 핵심 입지요소를 갖춘 단지인지 그래서 언제든지 팔고 싶을 때 팔리는 단지인지를 잘 판단해야 합니다.
이것을 잘 판단하기 위해서 하는 것이 바로 우리가 매달 하고 있는 ‘임장과 임보’입니다.
2. 거래량을 봅니다.
단지를 선택하는 과정에서 거래량을 꼭 확인합니다. 다른 투자기준에서 통과했더라도, 거래량이 적은 단지는 나중에도 거래가 빠르지 않거나, 내가 매도하고 싶은 금액이 실거래로 반영되지 않아 목표가격을 내려야 하는 경우가 생길 수도 있습니다. 따라서 비교중인 단지들의 거래량을 보고, 좀 더 거래가 많이 되는 단지를 우선으로 선택할 수 있습니다.
이때, 단순 거래건수뿐 아니라 세대수 대비 거래량, 비슷한 가격대의 경쟁 단지와 비교한 거래량도 함께 확인합니다.
그리고 거래량이 적은 이유도 구분해야 합니다. 매물이 없어서 거래가 없는 것인지 / 매수자가 없어서 거래가 없는 것인지는 완전히 다르기 때문입니다.
3. 포트폴리오를 점검합니다.
이번에 투자할 때 중요하게 생각했던 부분입니다. 우리는 매수 뿐 아니라 보유와 매도도 해야합니다. 포트폴리오를 작성하다보면 갈아타기 시나리오를 짜보기도 하는데요, 이번 시장을 반영하여 내가 고민하고 있는 단지가 단기보유 후 팔아야 하는 가치의 단지라면 (경기도 외곽, 지방) 재건축/재개발 이슈도 잘 살펴봐야 합니다.
현재 투자가 가능한 수도권 비규제 시장도 시장 상황과 정책 변화에 따라 향후 규제지역으로 지정될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 특히 재건축·재개발 물건은 환금성을 판단할 때 향후 규제 가능성도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
이는 아래처럼 투기과열지구에서는 일정 사업단계 이후 조합원 지위양도가 제한될 수 있기 때문입니다. 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후가 원칙적인 제한 시점으로, 조합원 지위 승계가 제한되면 정상적인 매수 수요가 크게 줄어 사실상 매도가 매우 어려워질 수 있습니다. (물론 법에서 정한 일정한 예외 사유에 해당하는 경우에는 조합원 지위양도가 허용될 수 있습니다.)
물론, 미래는 알 수 없습니다. 내가 계획한 대로 되지 않을 확률은 높습니다.
하지만, 환금성 측면에서 여러가지 시나리오를 고민해보고 투자하는 것은 투자 운영 관점에서 유의미합니다.
환금성은 물건 자체의 특성만으로 판단하는 것이 아니라, 내가 이 자산을 얼마나 보유하고 언제 매도할 것인지까지 함께 놓고 판단해야 하기 때문입니다.
투자 공부를 처음 시작했을 때 저는 환금성을 ‘저층과 탑층을 피하고, 300세대 이상의 아파트를 사는 것’이라고 외웠습니다.
하지만 실제로 사고, 보유하고, 다음 투자를 고민하면서 환금성을 조금 다르게 이해하게 되었습니다.
환금성이란 결국 다음 기회가 왔을 때 내가 움직일 수 있게 해주는 힘이었습니다.
‘더 좋은 자산을 쌓아간다’는 변치 않는 투자 원칙 아래에서, 지금 살 수 있는 물건인지만큼이나 나중에 내가 원하는 순간에 잘 팔 수 있는 물건인지를 고민하는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.
앞으로의 투자에서도 ‘지금 살 수 있는가?’만큼이나 ‘나중에 잘 팔 수 있는가?’를 함께 고민하려 합니다.
글 읽어주셔서 감사합니다.
