안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
많은 분들에게 익숙한 KB부동산에서 제공하는 매매증감 주간 시계열자료입니다.
우리는 보통 상승장의 온기가 상급지 → 하급지로 순차적으로 퍼져 나가는 것으로 알고있는데요.
최근의 시장은 우리가 아는 것과는 다른 양상을 보이고 있습니다.
- 강남구는 매매증감의 수치가 -0.1로 하락하는 것으로 보이고 있으며,
- 노원구는 매매증감의 수치가 +0.43으로 높은 수준의 증가를 보이고 있습니다.
- 경기 남부 수원시 권선구는 매매증감의 수치가 +0.88로 높은 수준의 증가를 보이고 있으며,
- 경기 북부 고양시 덕양구는 매매증감의 수치가 +0.07로 거의 증가하지 않은 것으로 보여집니다.
서울 1급지는 하락하고, 서울 5급지는 상승하고,
경기 남부는 상승하고, 경기 북부는 하락하고
우리가 알 던 것과 다르게 하나의 수도권 시장에서
다양한 시장의 분위기가 느껴지는 요즘입니다.
그렇다면, 이러한 현상은 왜 일어날까요 ?
기본적으로 부동산의 가격 변화는 한 가지 요인으로 발생하지 않습니다. 복합적인 요인들로 발생하는 시장의 변화에 대해서 주요한 이유라 생각되는 것들을 정리해보자면,
- 세제 개편 안의 영향 (1급지 하락)
양도세 공제 한도가 점차 줄어듦에 따라 차익 실현이 필요한 매물들이 시장에 나오고 있고, 차익에 따른 양도세의 금액이 크고 공제의 규모 또한 큰 상급지에서 관련 된 급매들이 매물로 나오고 거래로 이어지고 있습니다. - 서울 강남/서초 공급의 영향 (1급지 하락)
서울 서초구에는 현재 반포와 방배에 5,000세대의 대단지 입주가 진행되고 있으며, 매매/전세 매물의 증가가 전체적으로 강남/서초 기축 단지들의 매매가를 주춤하게 만들고 있습니다. - 전월세 부족의 영향 (2-5급지 상승)
강남/서초애 일시적인 공급은 있지만, 서울 전체를 놓고보면 여전히 공급은 부족합니다. 우리가 기존에도 알던 시장의 모습처럼 상승의 온기가 퍼지고 있는 모습입니다. 토지거래허가구역의 지정 이후, 세제개편의 이후에도 상승의 폭은 줄어들었을 수 있지만 전세→매매 전환 수요와 내 집 마련의 수요는 여전히 시장의 매매지수의 증감으로 이어지고 있습니다. 직장의 영향 (경기 남부 상승)
반도체의 슈퍼싸이클로 주요 반도체 기업들이 들어서있는, 경기 남부의 매매가 상승은 왠만한 서울보다도 높습니다. 중심부와의 거리와는 반비례하여 경기 남부의 매매가는 오르고 있고, 상대적으로 직장의 수요가 약한 경기 북부는 매매가 상승의 흐름이 아직은 닿지 않아 평이한 수준을 보이고 있습니다.
이런 다양한 이유들로 지금 수도권의 부동산 시장은 하나의 방향성으로 흐르는 것이 아닌 상급지와 하급지, 경기 남부와 그 외 지역에서의 경향성이 다르게 나타나고 있습니다.
그렇다면, 내 집 마련은 어떻게 하나요?
많은 분들이 이러한 상황에서
“앞으로 떨어질 것 같아요. 너무 많이 오른 것 같아요”
라는 걱정과 함께 하락을 기다리며 내 집 마련을 미룰 수 있는데요. 물론, 지금 내 집 마련을 위한 자금이 모여있지 않다면 어려운 것은 당연합니다.
하지만, 갈아타기를 위해 매도를 진행중이거나 / 투자금이 확보 되어 자금 여력이 가능하다면 적극적으로 행동해야하는 시기라 생각합니다.
매매 매물의 증가
상급지의 입주와 세제개편 안의 영향으로, 매매 매물이 증가하고 있습니다. 그리고 매매 매물의 증가는 상급지 → 하급지로 시간의 차이를 두고 발생하고 있으며, 매수자에게는 선택지가 많아지고 시장의 분위기가 형성되고 있습니다. 다만, 앞으로의 기장 분위기는 예측하기 어렵기 때문에 자금의 여력이 된다면, 적극적인 협상을 통해 매수로 이어질 수있을 것으로 생각됩니다.
세제개편안의 영향
양도세 공제 한도 축소라는 이슈도 있지만, 임대사업자 혜택의 종료로 인하여 임차인 만기가 임박한 세안고 매물들이 시장에 저렴한 가격으로 나오고 있습니다. 세안고는 안된다는 단편적인 생각보다도 임차 만료기간이 많이 남지 않은 매물들을 적극적으로 검토해보는 것이 유효하다고 생각합니다.
기준금리의 영향
단 기간 내에 기준금리가 떨어지지는 않을 것으로 많은 분들이 예측하고 있습니다. 실제로 대출 금리의 영향으로 매매/전세 거래가 활발하게 이어지지 않는 것으로도 시장에서는 보여집니다.
하지만, 주의해야 할 것은
어느 지역은 일시적인 가파른 상승으로 상대적으로도 비싼 가격을 형성하고 있습니다.
지금까지 시장의 분위기에 대해서 알아보았다면, 이제는 우리가 그동안 배웠던 것을 적용 해야 할 때입니다.
바로 ‘가치’에 대한 판단입니다.
이렇게 시장에서 다양한 흐름이 펼쳐지고 있다는 것은 그만큼 혼란스러운 시장일 것이고, ‘가치’있는 자산을 선택하는 것이 중요하다는 것을 의미합니다.
내가 할 수 있는 것들 중 가장 ‘가치’있는 것을 한다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
