안녕하세요 우도롱입니다.
서울 수도권 아파트 가격 상승이 번지면서 다시 슬금슬금 떠오르는 이슈가 있는데요.
바로 교통호재 입니다
GTX, 신안산선, 동북선, 월판선, 9호선 연장, 신분당선 연장 등
꽤 많은 노선이 공사중이고 개통을 앞두고 있는 곳들도 많습니다.
수도권에서 교통은 집값에 영향을 주는 요소이기에,
호재는 없지만 현재 살기 좋은 곳을 선택할지
현재는 불편하지만 호재가 있는 곳을 선택할지
투자나 내집마련시 많이 고민되는 부분입니다.
최근 반도체 직장 이슈로 핫한 수원의 교통 호재 단지와
수도권에서 수원과 비슷한 위치의 부천 단지입니다.
① 과거 더 빨리 더 많이 올랐던 호재 단지가 현재 더 싼건지?
② 과거 비슷한 가격이었던 단지에 호재가 반영된건지?
호재의 미래가치를 현재 가격으로 환산해서
‘어느정도’로 봐야할지 선택이 어렵기만 합니다.
중요한 건 어떤 가치가 있느냐
위치/직장/교통/학군/환경
부동산의 가치는 크게 땅의 가치와 건물 가치로 나눌 수 있고,
땅의 가치(입지)는 직장/교통/학군/환경
즉, 이 땅이 어디에 위치해있느냐로 평가됩니다.
교통 호재가 예정된 동네, 단지를 보면서
이 호재가 어느정도의 가치 상승을 가져올까?
이 가격이 어느정도의 미래가치가 반영된걸까?
이런 질문이 자연스레 떠오르는데요.
답을 내리려 하다보면 뫼비우스의 띠를 돌게 됩니다.
여기서 우리가 답을 내려야 하는 질문은
이 단지가 어떤 가치가 있지?
라는 것부터 출발해야 합니다.
1시간 이내에 접근 가능한 직장은 뭐가 있지?
주요 직장까지 뭘 타고 얼마나 걸리지?
교통 노선이 00년에 개통되면 어떤 가치를 갖지?
사람들의 수요가 이탈하는 약점은 뭐지?
각 단지의 가치와 약점을 정리하고 나면
더 많은 사람들의 수요를 갖는 곳이 보이실 겁니다.
상승폭만이 아닌 기간, 하락폭
하락장에도 들어오고 싶은 수요가 있는가
우리가 투자나 내집마련을 앞두고 결정이 어렵거나
매수 이후 시세를 지켜보며 마음이 어려워지는 건
‘뭐가 더 많이 오르나/올랐나?’ 에서 시작됩니다.
우리는 자산을 그래프 위에서만 보기 때문입니다.
그러나 자산을 사서 수익을 보기 까지는
필수적으로 ‘보유’ 과정을 거치게 됩니다.
삼성전자 10년 전에 샀으면 12배 됐고
군포 구축 소형 아파트도 3배까지 올랐다고
그래프의 하단 점과 상단 점을 보게 됩니다.
그러나 실제 보유하고 있는 입장에서는 다른 이야깁니다.
오르지 않을 시기엔 믿음을 갖고 기다리고
오랜 기다림 후 5% 10% 올라갈 때도 기다려야합니다.
그러다 생각보다 훨씬 더 많이 올라갈 때 지켜보다가
순식간에 다시 가격이 내려오는 시기를 맞이하게 됩니다.
현실 투자세계에서 ‘나의 수익률’이라는 것은
이 자산의 최고가격에서 최저가격을 뺀 것이 아닌
내가 매도한 가격에서 매수한 가격을 뺀 것(나누기 투자금)이고
나의 수익률을 높이려면
어떤 자산이 더 가치가 높은지도 중요하지만
어떤 자산을 더 잘 보유할 수 있는지도 매우 중요합니다.
그리고 나의 예상과 다르게 상승시기에 팔지 못하더라도
하락장에 잘 팔리는 곳, 수익을 모두 까먹지 않는 곳
하락 이후 거래되면서 빠르게 회복하는 곳이면 좋겠죠
그러려면 ‘수요’가 있는지 따져보는 것이 중요합니다.
호재 단지? 없는 단지?
처음의 질문으로 다시 돌아와보겠습니다.
호재는 없지만 현재 살기 좋은 곳을 선택할지
현재는 불편하지만 호재가 있는 곳을 선택할지
우리가 해야할 것을 정리하면
① 각 단지의 가치와 약점을 쓴다 - 위치, 직장, 교통, 학군, 환경
② 하락장에 살 사람이 있는지? - 하락기 거래유무, 회복 기간
어디가 더 많이 오를지? 미래에 어디가 더 높은 가치를 가질지? 에 대한 고민도 좋지만
가치와 가격을 설명할 수 있고, 하락하더라도 보유할 수 있는지? 를 고민해보시면 좋겠습니다.
감사합니다.
