선도지구 단지, 규제지역 묶이면 못 팔 수도 있다는 거 알고 계셨나요? [윤이짜장]

안녕하세요, 윤이짜장입니다.

최근 투자를 하기도 했고, 주변에 투자를 준비하고 계시는 동료들을 보며 우리가 투자 하기 전에 어디까지 고민해보면 좋을지 나눠보고 싶어 글을 씁니다.

오늘은 재건축과 선도지구 (일명 특별정비구역)와 관련해 이야기 해볼까 합니다.

‘재건축’ 

사실 단어만 들어도 어렵다는 생각, 들어도 머리에 안들어온다는 생각이 지배하실 수 있습니다.

(제가 그랬어요ㅎ) 

하지만, 단순히 이게 어떤 것인지를 넘어서, 내 투자에 어떻게 적용할 수 있는지까지 고민해본다면 너무 유익한 시간이 될 것 같습니다.

#재건축과 선도지구 사업

사실 재건축과 선도지구는 전혀 다른 카테고리의 용어입니다.

재건축은 노후계획도시 정비사업 중 한 사업방식이고, 선도지구는 오래된 신도시를 새롭게 만드는 여러 구역 중 먼저 정비사업을 시작하도록 뽑힌 곳이라고 정의할 수 있습니다.

즉, 재건축은 How(어떻게), 선도지구는 When(어디를 먼저) 에 해당한다고 생각하시면 됩니다.

노후계획도시 정비사업, 즉 ‘어떻게 고칠것인가?’에는 3가지 방식이 포합됩니다 : 재건축, 재개발, 리모델링

용어부터 정리해보자면, 

• 재건축: 낡은 아파트를 허물고, 그 자리에 새 아파트를 짓는 것
• 재개발: 낡은 집, 골목, 도로까지 동네 전체를 새롭게 만드는 것
• 리모델링: 아파트를 완전히 허물지 않고, 기존 뼈대를 살려 더 새롭고 넓게 고치는 것 입니다.

그 중에서도 최근 아주 불처럼 활활 타오르는 부천과 산본과 같이 비규제이자 1기 신도시에서, 노후 주택을 정비하기 위해 특별정비구역을 지정해 재건축이 진행되고 있으며, 먼저 재건축이 진행되도록 모범단지로 선정된 선도지구 단지들을 확인할 수 있습니다. 

그런데 이 단지들이 내 투자와 어떤 관계가 있을까요? 

# 재정비 사업 속도가 빠른 단지, 정말 장점만 있는 투자일까요?

먼저 사업 진행 단계를 알아야, 속도가 빠른지 아닌지 알 수 있습니다.

아래 표에서 일반재건축과 선도지구의 단계와 차이점을 간단하게 살펴보겠습니다. 

여기에서 주목할 차이점은 일반 재건축에서의 조합설립인가 단계 vs. 선도지구의 사업시행자 지정 단계 입니다.

일반적으로는 조합이 사업시행자 자체가 되는데, 선도지구에서는 비조합 방식으로 다양한 사업시행자가 있을 수 있다는 것입니다.

예를들어, 현재 아주 핫한 군포의 산본신도시의 9-2구역을 보겠습니다.

산본 9-2구역은 백두동성,백두극동,한양백두를 묶은 1기 신도시 선도지구입니다. 

해당 지역은 LH 사업시행자 지정단계까지 통과한 상태로, 진행이 상당히 빠르게 되고 있는 단지라고 볼 수 있습니다. 

선도지구의 특성상 재건축이 아주 속도가 빠르게 진행되고 있다 보니, 사업의 불확실성은 감소하고 재건축 기대감이 현실화 되면서 가격에 대한 프리미엄이 형성되어 갑니다. 

상승장에서는 이것이 기름이 되어 선도지구 단지들의 가격은 무섭게 치솟기도 합니다.

다만, 내가 투자해서 신축이 될 때까지 가져갈 단지라면, 아래 3가지를 내가 감당할 수 있는지도 반드시 생각해봐야 합니다.

1. 투자 분담금을 감당할 수 있다.
2. 전세 투자자라면, 이주 시점에 세입자에게 전세보증금 반환 가능하다.
3. 전세보증금을 반환하면서 드는 금융비용을 충분히 감당할 수 있다.

이 세가지가 감당가능한지 확인했다면, 한가지 더 확인해야 할 것이 있습니다.

그건 바로, ‘내가 이 단지를 팔고난 후, 갈아타기 계획을 어떻게 세웠느냐’입니다.

# 내가 EXIT 전략이 필요한 투자자라면.

혹시 투자 포트폴리오에서 재건축 단지 매수 후, 신축이 될때까지 기다리기보단 신축 프리미엄이 붙은 가격으로 매도할 계획이 있으셨다면 꼭 집중해주세요. 

재개발 단지에 접근하기 전에 현재시점의 시장에서 고려할 것이 있습니다.

현재 시장은 시장 중심부(강남)는 차갑지만, 외곽은 활활 타는 불장의 모습을 보여주고 있습니다. 

최근에 비규제 경기 외곽 시장을 직접 경험하신 분들은 이 말이 더 잘 와닿을 것입니다.

작년 말에 서울 25개구와 경기 핵심지역이 투기과열지구 및 토허제로 묶인 이후에, 올 7월에는 집값이 급격하게 올랐던 구리, 용인기흥, 화성동탄까지도 추가 규제지역으로 묶이기도 했습니다. 

이런 시장에서 집값은 90주 이상 상승하고 있고, 그 시세 흐름을 경기 외곽이 주도 하고 있어 또 다른 추가 규제가 묶일 수 있음을 간과할 수 없습니다. 특히 최근에는 군포 집값의 급격한 상승으로 추가규제 되는 거 아니냐는 이야기를 주변사람들과 많이 나누기도 했던 기억이 있습니다. 

그런데 이게 갑자기 선도지구와 무슨 관련이 있을까요?

# 규제지역으로 묶이면 이 집.. 못 팔 수도 있다..!?

도시정비법에 의하면, 재건축 단지가 사업시행자 지정 (=조합설립인가) + 투기과열지구인 경우에는 원칙적으로 조합원 지위 양도가 제한되게 됩니다. 즉, 재건축 분양권리를 승계할 수 없게 됩니다.

재건축 단지는 신축이라는 프리미엄에 대한 수요가 있기 때문에, 분양권리를 받을 수 없게 되면 그 수요자는 매우 제한적여 질 수 있습니다.

만약 투기과열지구에서 조합설립인가 이후의 재건축 주택을 매수해서 조합원 자격을 취득하지 못한 경우에는, 이후 해당지역의 투기과열지구 지정이 해지됐다고 하더라도 조합원지위를 획득할 수 없습니다….! 

다행히 여기 매도 예외가 있습니다.

<장기보유 예외요건 - 도시정비법상 조합원 지위양도 제한의 예외>

“1세대 1주택자로서 해당 주택의 소유기간 및 거주기간이 대통령령에서 정한 기간 이상인 경우 조합원 지위 승계를 허용한다”

여기서 인정되는 기간은 10년 보유 + 5년 거주 입니다. 

하지만 내가 만약 실거주를 할 수 없는 상황이고, 매도를 계획 중이었다면 조합설립인가 단계를 지난 시점에 규제지역으로 묶이게 되면 매도 전략을 짜기가 매우 어려워 지는 것입니다.

# 그래서 우리는 어떻게 해야 하는가?

앞에서 우리는 선도지구 단지의 특성, 그리고 해당 단지를 투자하기 전에 고려해야 할 사항에 대해서 이야기했습니다.

내가 만약 해당단지 투자를 고민하고 있다면, 빠른 진행으로 인한 재건축확실성과 가격프리미엄이라는 장점과, 규제지역으로 묶였을 때의 낮은 환금성과 높은 매도 난이도 라는 단점을 모두 고려하여 의사결정을 해보면 좋겠습니다.

그렇다고 내가 해당 단지를 매수한 후라고 해서 매도 전략이 아예 없는 것은 아닙니다.

조합원 지위 승계가 어려워 지는 것은 “투기과열지구 + 조합설립인가(사업자지정) 이후”라는 두가지 요건이 모두 충족이 되어야 하기 때문에, 둘 중 하나라도 해당되지 않은 시점에 팔면 전혀 문제가 없습니다.

실제로, 미래는 어떻게 될 지 모르며 내가 예상한대로 시장이 흘러가지 않을 수 있습니다. 이런 고민이 무색하게 현재 비규제지역은 추가 규제지역으로 묶이지 않고 이번 시장이 끝이날 수도 있습니다. 

하지만 투자의 보유와 매도 관점에서 깊게 생각해보는 과정을 통해, 나의 투자 포트폴리오 운영에 좀 더 도움이 되는 투자 의사결정을 할 수 있다면 이런 고민은 정말 의미가 있습니다. 

그리고, 그 결과는 끝까지 가봐야 알 수 있습니다. 시장이 규제로 묶일 수도 아닐 수도, 매도를 해야할 수도 아닐 수도 있는것입니다. 

따라서, 충분히 고민해보며 매수의사결정도 해보고, 매수 후 시장을 떠나는 것이 아니라 꾸준히 시장을 지켜보며 그 결과를 함께 지켜보면 좋겠습니다. 

투자를 고민하는 동료들께 조금이나마 도움이 되면 좋겠습니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다! :)