지금 시장은 이렇습니다. 기사보다 빠른 [너나위]

안녕하세요. 너나위입니다.

모두 잘 지내고 계신가요?

오늘은 제가 요즘 느끼는 시장을 말씀드리고자 합니다.

동시에 '시장에 관심을 가지고 있다는 것은 이런 거구나. 나도 이렇게 해야겠구나'를 아시는 데 도움이 되는 글을 적어볼까 합니다.

평소 저는,

. 관심을 가지고 시장 전반을 들여다본다 - 몇 가지 지표를 바탕으로 큰 틀에서 확인

. 그로부터 나온 결론을 실제로 그러한지 직접 살펴본다 - 부동산 방문, 전화 등을 통해 실제로 확인

하는 방식으로 시장 상황을 파악합니다.

대부분 시장 상황을 잘 이해하지 못하는 이유는

저 두 가지를 적절하게 하지 않기 때문입니다.

물론 경험이 많이 쌓이면 네이버 부동산만 슥 봐도 높은 확률로 올바르게 진단할 수 있지만

아마 대부분 그렇지 않으실테니 제가 오늘 확인한 것들을 공유해보고자 합니다.

첫번째로 현재의 상황, 두번째로 상황을 올바르게 확인하는 방법

을 오늘 글을 통해 배우게 되실 겁니다.

| 시장 분위기를 판단하는 지표 - 큰 틀에서 확인

거래량과 심리지수, 2가지 정도를 살펴봅니다.

오늘 살펴본 2가지를 말씀드려볼게요.

첫번째는 거래량입니다.

거래량은 '서울 부동산 정보광장'을 통해 확인합니다.

(구해줘월부 통해서 대략 4개월에 한 차례 정도는 짚어드리는데 주제가 선정되지 않을 경우 여러분들께 알려드릴 방법이 없어 월부닷컴에 글로 적습니다. 저를 비롯한 필진들을 팔로우하시면 글이 올라갔을 때 찾아보시기 수월하겠지요?)

결과는 이러합니다.

서울 아파트는,

22년 10월 559건으로 최저 거래량을 기록한 후 지난 6월 3,849건으로 계속해서 증가해왔습니다.

물론 559건이라는 역대 최저 수준 거래량은 기저효과를 불러일으키기에 절대적 거래량이 많지 않다는 것은 사실이지만 그래도 근 9개월을 계속 상승했었습니다.

그런데 7월 들어 거래량이 다시 3,594건으로 감소하였습니다.

'차근히 증가하던 거래량이 다시 감소로 돌아섰다'

이게 팩트입니다. 어떤 의미를 부여할 필요는 없습니다.

사람들은 자신이 바라는대로 보기 때문입니다.

집값이 오르길 바라는 사람은 '잠시 멈춘거야'라고 생각하고, 떨어지길 바라는 사람은 '다시 떨어질거야'라고 생각할 것이기 때문입니다.

우선 글을 읽으시는 분들은 저와 함께 팩트만 확인해나가시기 바랍니다.

'9개월간 증가하던 거래량이 다시 감소했다'

여기까지 보겠습니다.

두번째로 확인하는 것은 심리지수입니다.

심리지수는 현장의 중개사들에게 최근의 분위기를 다음 3가지 항목으로 선택하게 하여 집계합니다.

1. 매수자 많음

2. 비슷함

3. 매도자 많음

kb는 표본 제공에 협조해주는 중개사 수가 많기 때문에 간접적으로 현장 분위기를 확인하는 데에 이 지수가 의미를 가집니다.

그럼 오늘 기준 최근 결과를 보죠.

최근 4개월 가량을 보면,

꾸준히 감소하던 매도세는 8월 중순을 기점으로 다시 증가, 증가하던 매수세는 8월 하순을 기점으로 다시 감소합니다.

'매수세는 줄어들기 시작, 매도세는 늘어나기 시작'

이게 두번째 팩트입니다.

두 가지 아주 간단하게 슥 살펴볼 수 있는 결과는

'지난 상반기 꾸준히 돌던 시장의 온기가 조금은 달라지고 있는 건 아닐까?'라는 가설을 세워볼 수 있다는 것입니다.

이 상태에서 이런 가설이 어느 정도 신빙성을 가지는지

체감적으로 확인해보는 것입니다.

| 시장 분위기 직접 확인하기

이제 위에서 세운 가설이 맞는지를 직접 확인합니다.

저는 다음과 같이 확인합니다.

시간이 적게 걸리는 편이니 잘 봐두시면 좋을 겁니다.

시장을 선도하는 지역 몇 개

지역을 선도하는 단지 몇 개

가장 거래가 많은 평형

의 순서로 접근합니다.

예를 들어,

서울이라면 반포나 강남, 송파, 용산, 마포, 성동 등.

반포라면 래미안퍼스티지, 반포자이, 송파라면 엘스, 리센츠.

각 단지별로 거래가 많은 평형(지역, 단지별 차이는 있겠지만 전용 84가 무난하겠죠)

이렇게 대충 가격과 매매, 전월세 갯수를 파악하고 전화하거나 방문합니다.

몇 군데 접촉해보니 매수 손님이 슬슬 줄어들고 있는 것이 느껴집니다.

위에 세운 가설이 맞다는 것입니다.

나머지 지역은 간단히 확인해봐도 됩니다.

상위 지역은 분위기를 이끌어가기 때문입니다.

여기에 더해 지역 안에서 하위권 단지들도 확인해봅니다.

혹시 모르니까요^^

이번 주에 제가 인터뷰한 곳들은 중개업소에 따라 조금씩 답변이 다르긴 했지만

여름 휴가철이 지나고 즉 8월 중순 이후부터 매수 문의가 줄어들고 있습니다.

앞서 큰 틀에서 확인한 것들이 맞다는 것입니다.

| 원인 분석

지표는 결과만 보여줍니다. 원인은 스스로 파악해야 합니다.

여기서부터는 투자자의 경험과 역량에 달려있습니다.

제 말이 정답일지는 모르겠지만 제가 인터뷰하며 느낀 것은

'가격에 대한 저항'이었습니다.

"요즘 손님이 줄었어요. 그나마 손님들도 전월세만 찾아요"

"왜 그런 것 같으세요?"

"가격이 자기들 생각보다 비싸다고 말했어요"

'아, 지금 서울 시장 매수는 실수요자가 주도하는데, 그들이 다시 가격이 회복되는 것을 부담스러워 하는구나'라고 생각할 수 있습니다.

저는 이렇게 느꼈고요.

그런데 왜 예전에는 이런 일이 있을 때 폭등이 나왔을까?라고 생각하실 수 있을 것입니다.

그 때와 다른 것은 바로 이것입니다.

조급하게 생각하기엔 매물이 많습니다.

그래서 올라간 호가에 쫓기지 않을 수 있는 여유가 있는 것입니다.

위에 말씀드린 것들을 종합하면, 현재 시장은 이러합니다.

'과열되나?'라고 생각되었던 서울 아파트 시장은 우선은 진정하는 것 같다.

만약 이 상태로 8월 거래량까지 감소하면(현재 6월 거래량 3,849건 → 7월 거래량 3,594건 → 8월 거래량 ?)

거래량 축소, 매수세 줄어든다와 같은 기사들이 부쩍 많이 나오고 그로 인한 여론이 형성될 것입니다.

| 현재 시장 상황보다 중요한 것

지금까지 현재 시장 상황을 진단하는 법을 간단히 말씀드렸습니다.

그런데 사실 더 중요한 게 있어요.

제가 하도 많이 이야기해서 뭔지 아시죠?

'가격'입니다.

더 정확히 이야기하면 '내가 살까 말까 고민하고 있는 이 아파트의 가격'이에요.

현재를 진단하는 것은 지금 시점에 매수 매도를 할 때 그 시기를 조율하는 정도에 활용할 수 있는 것이지, 앞날을 예측하는 재료는 절대 아닙니다.

이러다 확 바뀌는 경우도 많거든요.

그렇지만 집중해서 보다보면 지금 많이 비싸게 사는 것을 방지하거나 반대로 너무 싸게 파는 것을 막을 수 있죠.

주택 매수는 장기적 의사결정입니다.

지금의 결정이 3,4달 뒤가 아니라, 10년을 바라보고 해야 한다는 것이죠(이것에 공감하지 못하시는 분은 아파트로 투자하시기보다는 단기 매매에 집중하는 경매나 주식 투자를 하시는 게 적합합니다)

10년을 바라보면 중요한 게 달라집니다.

제가 위에서 말씀드린 것들은 그저 '조오오오금 더' 나은 선택을 하게 도와주는 '기술'일 뿐 '중요한 한 가지'는 아니라는 거죠.

중요한 것은 5억에서 사서 10억이 될 때까지 가지고 있는 것입니다.

5억에 사서 10억이 될 때까지 가지고 있지 못하는 가장 큰 이유는

5억에 사지 못했기 때문인 경우가 많습니다.

그래서 항상 가격수준을 열심히 판단하기 위해 노력하셔야 해요.

참고로 저는,

'현재 서울수도권 아파트 상당수는 장기적으로 이길 수 있는 가격 수준, 그러나 상반기에 다시 많이 오른 곳은 장기적으로 불리한 가격 수준'이라고 생각합니다.

'상반기에 다시 많이 오른 곳이 어디지?'에 판단은 여러분들의 공부와 노력에 맡깁니다.

| 너나위님, 왜 글 쓰세요?

글로 인사드리던 게 뜸했던 올해 상반기, 작년, 재작년 이런 때는 사실 방송 하나도 힘들었어요 ㅎㅎ

그런데 방송에 조금 익숙해지기도 했고, 또 제가 정하는 주제가 아니라 정해진 주제에 대해 말씀드리다보니 부동산 투자자로서 제가 보고 있고 느끼고 있는 것들을 말씀드리는 것이 제한되는 경우가 있었어요.

강의에서 말씀드리는 것을 제외하고 소소하게 제가 느끼는 시장 분위기 등은

글을 통해 전달해보겠습니다.

일전에 아래 글에서 말씀드렸어요. 앞으로 이런 종류의 글로 찾아뵙겠다고요. https://weolbu.com/community/16708

부동산 시장에 관한 이야기(기사나 통계를 활용한 Top-Down)

최근 제 거래를 진행하며 느낀 이야기(직접 경험을 통해 느낀 Bottom-Up)

일을 하며, 사람을 만나며, 살아가며 느낀 이야기(essay)

오늘은 첫번째와 두번째의 교집합같은 글이었네요.

도움이 되었기를 바랍니다.

많이 읽어주시고 댓글도 적어주세요. 그리고 좋아하는 사람들에게 공유도 해주십시오.

제가 글을 적어나가는 것에 큰 동기부여가 된답니다.

행복한 가을 저녁 되세요.

감사합니다 :)