초보경험담
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좋은단지 비선호동 vs 덜 좋은단지 로얄동 (1억을 가르는 선택) [양파으니]



안녕하세요, 양파으니입니다 :)


지난번에는 서울투자에 있어서

금액대를 한정지으면 안되는 이유에

대해서 정리해보았는데요.

많은 분들이 읽어주셔서 감사했습니다🙏


https://weolbu.com/community/666878

서울 임장할때 여전히 구축만 보는 당신에게 [양파으니]



오늘은 제가 최근에 투자물건을 찾으면서

고민했던 것들을 글로 남겨보려합니다.


투자 물건을 찾을 때

지역에 상관없이 단지마다

선호되는 특징이 있다는 것을

발견하실 수 있을거예요.



오옷!! 한 단지인데

5천 차이가 나는 호가!!!

두근두근... 나 급매 찾았나...🧡


그렇게 매물을 보러 가거나

단지임장을 꼼꼼히 하게되면

가격차이가 날만한 이유가

있다는 것을 알게됩니다.


/한 단지내에서도 1억 이상의

차이를 벌리는 선호도



은평구 녹번역 e*한세상캐슬은

3호선 역세권에

젊은 사람들이 좋아하는 대단지인데요.


그 안에서도 선호도가 나뉩니다.

앞동을 뒷동보다 좋아하죠.


뒷동은 지대가 높아 엘리베이터를 2번 타고

이동해야하기에 아무래도 역 접근성이나

커뮤니티 접근성이 떨어지기때문에

덜 선호하는 경향이 있습니다.


그래서 호가도 5천 차이가 나는데,

이때 확인해봐야할 것은

전고점 차이입니다.


전고점을 확인해보니

앞동과 뒷동의 가격이

무려 1억이나 차이가 났네요!


물론 매도 시점에 따라

동별 매물 수도 달랐을 수 있기 때문에

정확히 1억 차이난다고

결론짓기는 어렵습니다.


하지만 분명한 것은

사람들은 앞동을 뒷동보다

5천~1억 주고 살만큼 더 좋아한다는 것이죠.



지방에도 그런 차이가 있을까요!?

물론입니다 !



창원에서 사람들이 좋아하는 단지인

노*파크는 중심상권에 가까운 동일수록

좋아합니다.


과거 상승장때 전고점 가격을 살펴보니

동 위치에 따라 7천만원의 차이가 있었다는 것을

확인할 수 있었습니다.


/그렇다면 전세가는 어떨까?


그러면 이제 투자자로서

어떤 점을 고민해야할까요?


한 단지 내에서도 어떤 동을

더 좋아하는지에 따라서

결과가 달라진다는 것은 알 수 있었습니다.


하지만 투자자로서

무조건 좋은 물건만

살 수는 없는 것이 현실입니다.

언제나 우리의 돈은

한정되어 있기 때문입니다.


예를 들어 매매가는 더 저렴하면서,

전세가는 비슷한 뒷동이

투자금이 더 적게들기때문에

충분히 투자 후보로 고려할 수 있습니다.


실제로 단지마다 선호동과 비선호동의

전세가는 5천~1억까지 차이나진 않고,

보통 1~3천 정도의 차이를 보입니다.

(차이가 안나기도 합니다)



예를 들어

선호동의 매매/전세가

9.5/5.7 (투자금 3.8억) 인데,


비선호동의 매매/전세가

9.0/5.5 (투자금 3.5억) 라면

더 적은 투자금을 들일 수 있기 때문입니다.


내 투자금이 3.5억이라면

어쩔수없이 비선호동을

투자해야할 수 있다는 것입니다.


하지만, 이때 이 단지에만 매몰되지 말고,

주변 단지나 다른 후보를 함께

고려해보시면 좋습니다.


"조금 덜 선호되는 단지에서

로얄동이나 일반동을 매수하는건 어떨까?"


실제로 같은 녹번역 생활권에서

1년 더 먼저 지어진 신축단지인

래*안베라힐즈와 힐*테이트녹번의

최고가를 보면 *편한캐슬 뒷동보다

높게 거래됐음을 알 수 있습니다.



똑같이 투자금 3.5억을 들인다면,

조금 덜 선호되지만 충분히 좋은 단지에서

로얄동(혹은 일반동)을 매수하는 것이

더 좋은 선택일 수 있습니다.


/그래서 어떤 선택을 해야할까?


이러한 현상은 대부분의 단지에서

확인해볼 수 있습니다.


어떤 단지는 초등학교 인접 동을 선호하고,

어떤 단지는 역접근성이 좋은 동을,

어떤 단지는 커뮤니티와 연결된 동을,

어떤 단지는 특정 초등학교 배정 동을,

어떤 단지는 특정 타입을,

어떤 단지는 한강이 보이는 동층을,

어떤 단지는 경사가 심하지 않은 동을....

어떤 단지는 2단지보다 1단지를

어떤 단지는 화장실 2개인 구조를

선호하는 등


각각의 단지마다 특징이 있습니다.

(특히 대단지일수록 이런 특징이

두드러집니다)



그 지역의 시세가 전반적으로

눌려있는 시장에서는

가급적이면 더 좋은 단지에서

더 선호도가 높은 동층을 매수할 수 있도록

노력하는 것이 가장 좋습니다.


가격이 혼재되어있거나

격차가 크지 않기 때문입니다.


하지만 무조건 좋은단지만

고집할 것이 아니라


조금 덜 좋은 단지

로얄동의 물건에서

더 많은 돈을 안겨줄 수있지 않을까?


하는 생각과 함께

기회를 찾아볼 수 있어야합니다.




모든 단지마다 단지의 선호도를

세세하게 파악하기는 어렵습니다.


하지만 임장지에서 내가 투자로

고려할만한 단지들은

임장보고서에도 선호도 여부를

좀더 딥하게 파악해보고 남겨보는 것이

나중에 실제 내 투자에

큰 도움이 될 것이라고 생각합니다.


긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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