24개 앞마당을 단 한 장, one page로 정리하는 방법 (+양식공유) [월천1]

안녕하세요.

열정과 에너지 월천1입니다.

오늘은 앞마당이 점점 늘어나면서

'한 눈에 앞마당을

관리할 수 있는 방법은 없을까?'

'한 페이지만 정리해도 어떤 곳에 앞마당을 만들더라도 바로 확인할 수 있는 곳이 있을까?'

이런 고민이 생겼는데요.

그래서 한 페이지로 끝내는

앞마당 중에서도 저평가되있고

투자로 검토해도 좋을 단지들을 가져왔습니다.

자세히보면 내 앞마당이

지금 저평가되있는지?

투자금은 얼마정도 생각해야되는지?

앞으로 예상되는 리스크는 어느 정도인지?

앞마당 지역을 진단할 수 있고

같은 가격대라면 어느 곳을 선택할지

투자로 유의미한 단지들을

한 눈에 볼 수 있습니다.

1단계 : 내가 다녀온 앞마당이 저평가 되있는가? 투자금은? 리스크 대응은 가능한가?

먼저 판을 짜기 위해선

내 앞마당의 시장 상황을 알고 있어야 합니다.

매일 루틴처럼 자주 들여다보고

비슷한 체급을 가진 지역과 비교해보면

판단이 가능합니다.

1) 저평가

랜드마크나 평단가로 비교하면

지금 시장은 광역시 중에서도

부산과 대구는 싸다는 것을 알 수 있고

중소도시 중에서는 청주와 전주가 싸지 않은 편이라는 걸 알 수 있습니다.

이런 지역별 싼지 비싼지를

저평가 구간에 적어 둡니다.

이 때 주의할 점은 싸지 않다고 해서

그 지역을 대충 보시면 안됩니다.

제가 그랬..

싸지 않은 곳들은 공급이 적을 것이고

전세가격이 잘 받춰주기에

그런 곳에도 가치 대비 저평가된 단지에

또 기회가 있고 더 빠른 현금흐름을 만들 수 있습니다.

2) 투자금

이 지역을 접근하기 위해선 얼마정도

투자금을 생각하면 좋을지를 적어 둡니다.

부산과 대구 같은 곳들은

아직 전세가 받춰주지 못하기 때문에 최소 1억,

중소도시들은 광역시들에 비해선

전세가 받춰주는 편이기 때문에

5천만원으로 잡았습니다.

3) 공급

2년 전세를 맞출 시기,

앞으로 예정된 조심해야할 단지들을

입주 시기와 단지를 적어 둡니다.

앞마당을 만들면서 시장에 영향을 줄 만한

메인 위치에 대단지 입주는 우선 참고합니다.

특히나 50만 이하 중소도시에

1천세대 이상되는 단지가

중심부에 공급되면 지역 자체가

흔들릴 수 있기 때문에

잘 체크해두는 것이 중요합니다.

그렇게 되면 어느 지역을 잘 봐야할지가

나오는데요. 1차적으로 이렇게 잡아둡니다.

2단계 : 앞마당 one page 정리하면서 싸다고 생각된 단지들을 가져온다.

매일 하는 시세트래킹이나 앞마당 원페이지를

통해 단지도 적어 둡니다.

생활권 별로 '오 여기 싼데?'라고 생각이 드는 단지,

가격 위주, 저평가되있음을 기준으로 단지를 고릅니다.

사실 이렇게만 끝내면...

그냥 이쁘게 만들어 놓은 앞마당 현황이 됩니다.

여기서 싼지? 비싼지? 비교평가가가

되어야 이 행위의 의미가 생깁니다.

여기서 가장 싼 단지는 어디일까?

실제 내 투자로 연결되는 단지는 어디일까?

단계가 필요합니다.

3단계 : 싼 단지 중에서 가장 싼 단지는?, 그리고 내가 가진 투자금으로 접근할 수 있는 단지는?

같은 가격대별로 가치 비교가 가능합니다.

가격고정 가치비교

4억대로 나래비를 세우면

거의 모든 앞마당에서 단지를 가져올 수 있을 겁니다.

앞마당이 10개면 10개 단지를

비교평가할 수 있죠.

하지만 비교 단지가 많은 경우에는 최대 3개씩

인구 규모가 비슷한 지역들끼리 묶어서

광역시 : 부산-대구-대전

50만 이상 중소도시 : 창원-천안-청주

50만 이하 중소도시 : 구미-김해-포항

비교평가를 합니다.

이중 단 하나를 뽑는 게 아니라

광역시에서 하나, 50만 이상 중소도시에서 하나,

50만 이하 중소도시 중에서 하나씩

뽑아서 후보를 여러개를 둡니다.

우리가 가진 투자금으로 투자할 수 있는 단지로

결국 걸러질 겁니다.

1) 내가 생각하는 가치

이때는 이게 맞을까? 라고 생각하기보다는

내가 느끼는 단지의 가치를 비교해봅니다.

포항자이, 문성레이크자이, 율하시티프라디움 3개 단지 모두 지역 사람들이 좋아하는 단지이다. 대신 포항자이는 포항자이의 랜드마크기 때문에 랜드마크로써 가치가 다른 단지들보다 더 선호되어 가격에 반영될 것이다.

비교평가는 맞고 틀리고가 없기 때문에

처음에 뭐가 좋은지 잘 모를 수 있지만

이 과정을 반복하다보면 점점 가치를

볼 줄 아는 눈이 생깁니다.

2) 그래프 검증

그래프 검증을 통해 도시마다 상승 시기는

다르지만 참고차 붙여 봅니다.

그래서 가장 중요하고 가장 핵심은

어느 단지가 이중에서도 가장 저평가 되있는지 결론이 나와야합니다.

4단계 : 실제로 매물트래킹을 통해 투자 물건을 찾는다

위에서 싸고 내가 가진 투자금으로 접근할 수 있는

단지를 골랐다면 이제 실전입니다.

매물을 트래킹할 차례입니다.

내가 생각한 가치 순으로 나열하여

실제 네이버부동산에 나와있는 매물로

전화임장을 통해 투자할 수 있는 매물로

리스트업을 합니다.

실제 1등을 뽑는 것도 물론 중요하지만

그 1등이 투자로 이어지지 않는다면

그 대안이 될 수 있는 매물이 조급해지지

않기때문에 매물 트래킹을 열심히 해둡니다.

끝으로

매일 시세트래킹을 하거나

원페이지 정리를 하셨다면

이번 임장보고서를 쓰면서 실제로

작성해본 포맷인데 실제로 반나절이면 가능합니다.

어떤 매물을 만나도

싸다비싸다 빠르게 판단해서

가치대비 저평가 된 단지는

확신이 들 수 있습니다.

나한테 3억대는 이게 가장 저평가 되있는데 그거보다 더 가치가 있고 싼가?

관점에서 본다면 말이죠.

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