[꼬시] 서울 투자 VS 실거주, 내집마련 아직 고민 중 이신가요? 이 4가지만 꼭!! 확인하세요.

22시간 전

안녕하세요. 꼬시입니다.

이번 달 조원분들과 이야기를 나누다보니

투자자이지만,

투자 대신 실거주로 선택한 제 결정에

궁금해 하는 조원분들이 계셨는데요.

이런 질문을 자주 받습니다.

“꼬시님, 실거주 괜찮아요? 투자 할 매물이 안보여서 고민되요”

“실거주 하면 저축액이 줄어드는데, 추가 투자 어렵죠?”

“경제적 자유가 목표면, 실거주하면 안되지 않아요?”

저도 사실 같은 고민을 했지만,

제 상황에서는 실거주 선택이

오히려 더 좋은 결과를 만들었습니다?..

(저는 과연 올바른 선택을 했을까요….?)

우리가 고민하는 이유는

어떤 선택이 나에게 더 가치가 있을지에 대한

확신이 부족하기 때문인데요.

1년 전 투자금 2억 중반대로 투자를 준비하던 제가

더 나은 선택을 위해

알아야할 4가지

정리해보겠습니다.

1. 가 치

얼마나 더 가치 있는

자산을 담을 수 있는지가 중요합니다.

투자로 접근했을 때, 실거주로 접근했을 때

가장 가치 있는 단지가

어떤 것인지에 따라 선택의 결과가 달라집니다.

제가 고민하던 두 단지인데요.

서울과 지방의 가치를 직접적으로 비교하기는 어렵겠지만,

투 자

전고 9.85억

9호선 역세권, 복도식, 방3

실거주

전고 9.7억

브랜드 대단지 신축

두 선택 모두 전고점 기준으로 비슷한 가치를 가졌고,

지역내 사람들이 선호하는 요소를 갖춘 단지였습니다.

복 기
부족했던 수도권 앞마당으로 서울이라는 땅의 가치를 제대로 이해하지 못함.
다시 평가한다면 가치적인 측면은 장기 보유적으로 서울이 더 나은 선택.
앞마당 편식하지 말라는 선배님들의 말을 듣지 않은 결과.

2. 가 격

작년 4월 갑작스레 3급지에도

시장 분위기가 변화하기 시작합니다.

매주 호가는 올라가고 실거주자분들이 바쁘게 움직입니다.

하지만, 부산은 여전히 미동도 없으며

오히려 급매들이 더 많이 보이고, 가격을 조정하며

6억 4천대까지 가격을 만들어 볼 수 있는 시장이었습니다.

결과적으로 가격은 부산이 오히려

1억 3천 이상 더 싼 상황이 되었습니다.

수도권에 적용해본다면

토허재 지역으로 아직 가격이 덜 오른 곳

공급이 남아 입주장에 가격 조정을 해볼 수 있는

지역들이 실거주 편익의 기회를 가져 올 수 있습니다.

복 기

싼 것을 산다는 것에 집중한 것은 잘했으나

포트폴리오 구성, 장기간 투자 전략을 세우지 못함.

투자 코칭을 통해 방향성에 대해 조금 더 세밀한 조정이 필요 했음.

3. 투자금

가치와 가격을 충분히 고민했다면,

결정적인 키를 가져다줄 투자금이 남았는데요.

결과적으로 투자금이 가장 큰 역할을 차지했습니다.

	투 자	실거주
매매	7.8억	6.45억
전세/대출	5억 (높은 전세 셋팅 매물)	4.7억 (주택담보대출 활용)
투자금	2.8억	1.7억

서울 투자에서 제 실력내 투자금을 최소로 줄이면

2.8억이 마지노선 이었습니다.

하지만,

실거주 선택시 선택할 수 있는 옵션이 다양했습니다.

대출 옵션에 따라 단지의 가치가 상당히 달라집니다.

옵션 A.

KB시세 기준 대출

무주택자 기준 LTV가 70%이지만,

KB시세보다 더 싸게 산다면

70%가 넘는 LTV를 확보할 수 있습니다.

싸게 산 덕분에 KB시세 기준으로 대출을 실행했고,

투자금을 2600만원 줄일 수 있었습니다.

옵션 B.

2금융권 DSR 50%

대출을 알아보면

LTV는 만족하더라도 DSR심사에 걸려

한도가 낮게 나오는 경우가 많은데요.

이럴 때는, 2금융권 DSR 50% + 만기 40년을

이용하면 대출한도를 더 받을 수 있습니다.

저는 한도를 8000만원 추가로 확보하며

투자금을 줄일 수 있게 되었습니다.

TIP. 금리, 한도 TIP

지금 시장에서는 40년 대출이 어려운데요.

대출 시장 또한 흐름을 계속 체크하다보면 틈새가 보입니다.

특히나 영업을 활발히 하는 연초부터

예상외 낮은 금리와 한도를 챙길 수 있는 경우가 많습니다.

카카오톡 오픈 채팅 대출 단톡방에서

상담사들이 주기적으로 올리는 은행사별 금리와 조건

모니터링이 필요합니다.

TIP. 2금융 걱정

2금융권은 이자를 걱정하시는 분들이 많은데요.

실질적으로 대출을 실행해보니

0.35%정도 2금융이 더 비쌌습니다.

하지만, 5억 대출 기준

0.35%의 1년 이자는 175만원입니다.

2년을 납부해도 350만원인데,

이자로 추가 지출되는 비용에 비해,

선택할 수 있는 단지의 가치가 달라집니다.

팁을 설명하느라 길어졌지만

투자시 투자금은 2.8억

실거주시 투자금은 1.7억

(대출이자+@)

투자금 1.1억 차이

그리고, 대출로 비용이(대출 이자에 주거비 제외)
1년에 약 900만원 증가했습니다.

복기
투자금을 남기지 않고 실거주에서 더 좋은 단지를 선택했다면

더 빠른 매도 시점과 가격 상승 폭을 가져올 수 있었다.

애매한 투자금을 남기며 결국 매도를 고려해야하는

투자를 한번 더 해야되는 결과를 가져옴.

4. 리스크

투자금만 보면 당연히 실거주를 선택 해야겠다는 생각이 들지만,

투자자에게 과도한 대출은 리스크를 불러 옵니다.

	투 자	실거주
저 축 액	그대로 유지	900 만원 감소(이자 - 주거비)
역전세+잔금	그대로 유지	꽉 찬 대출, 추가 투자 시 전세퇴거자금, 잔금 감당 어려움(DSR)
포트폴리오	평생 보유 가능	매도 고려한 투자(지역따라 다름)
안 정 감	거주 만족도 부재	가족에게 안정감
투자금 회수	전세 계약 만기 2-4년 뒤	매도차액 또는 전세 고려 시장 상황에 따라 자율적