"000"만 알면 지방도시 완벽하게 파악합니다.[야누스22]

안녕하세요,

주변사람들에게 웃음을 주는

월부 대표 싱글 투자자 야누스22입니다.

투자 가능 여력에 따라

수도권/지방 등 다양한 지역을 택해

임장가게 되는 데요,

특히 투자금이 부족하거나

연 저축액이 적은 경우

지방으로 시선을 돌릴 수 밖에 없습니다.

(대표적으로 제가 그래요😅)

처음 지방임장을 갔을 때

가장 어려웠던 것은

부족한 잠,

달리는 체력,

줄줄새는 교통비가 아닌

그래서 이 지역을

어떻게 봐야 하는 지가

가장 헷갈렸습니다.

쉽게 말해서

"이게 좋은 게 맞는 지"

였습니다.

(...여긴 뭐야 왜 신축이 여기있어😯)[예시]

지금부터

지방에 투자를 하고 이를 복기하며

느꼈던 점을 바탕으로

지방을 어떻게 봐야 할지

이야기를 나누고자 합니다.

아 그럼 레스고~

| 중요한 건 "심리적 거리감"

아유 거기는 너무 멀어서 안가~😩

처음 중소도시 임장을 하며 느낀 것은

지방은

인구 대비 땅의 면적이 넓어

모든 땅에 인프라가 발달하지 않아

생활권이 턱.턱. 분리되어 있는 경우가

많다는 것이었습니다.

수도권이나 발달된 광역시는

생활권과 생활권을 구분하는

그 사이도 주거지역(빌라촌, 저층주거)으로

조성되어 있는 데 반해,

규모가 비교적 작은

광역시나 중소도시의 경우

생활권과 생활권 사이에

"터벅이"구간이 있습니다.

터벅이 구간이 있다는 것은

생활권이 더 물리적으로

분절되어 있다는 것이고

반대로 말하면

생활권 사이를 이동하는데

"심리적 거리감"이 작동한다는 것을

말합니다.

즉, 아 거긴 너무 멀어서 안가~

이런 말이 절로 나올 수 있다는 것이죠.

대표적인 사례가

김해와 구미입니다.

| 원도심을 좋아하는 김해와 구미

신축 택지만 좋아하는 줄 알았지 난...😅

김해와 구미는

좋은 연식과 균일한 생활권을 갖춘

대표적인 부도심 급

신도시생활권이 있는 지역입니다.

지도를 한번 볼까요?

김해 원도심, 신도시 생활권

구미 원도심, 신도심 생활권

지도만 봐도

생활권이 많이 떨어져 있는 것을

알 수 있습니다.

다만 원도심은

쭈글쭈글한데 비해

비교적 최근에 조성한

장유율하, 옥계확장의 경우에는

반듯한 모습을 보입니다.

저도 이렇게 원도심보다는

신도시 생활권을 좋게 보고

투자를 진행했는데요,

지방은 연식이 중요하니,

연식도 좋고 균질성이 좋은

신도시를 원도심보다 좋아할까요?

제 대답을 예상하셨겠지만

사람들은 원도심을 더 좋아합니다.^^

| 신도시가 생겨난 이유

결국엔 구관이 명관이다👍🏻

신도시가 생겨난 이유를

생각하면 더 쉬울 텐데요,

보통 신도시를 조성하는 이유는

1. 원도심의 넘치는 주거 수요 보충

2. 산단 조성 시 배후 수요 보충

과 같은 이유로 조성하게 됩니다.

애초에 구도심의 수요가 넘쳐

신도시를 조성한 것이니

구도심에서 밀려나는

수요라고 볼수도 있고요.

(물론 마냥 가격으로 밀려나는 것은 아닙니다)

아님 신축 찾는 이주 수요 일수도 있고요.

그리고

빈땅에 건물을 짓는 것이

비용적인 측면에서도 유리합니다.

비용, 시간, 사업추진 원활성을 생각하면

구도심은

기존에 있던 건물 철거비용, 시간에

더 많은 기회비용이 소요됩니다.

차라리 빈땅에 뚝딱 짓는게

시공사입장에서는 더 편하죠.

엥? 근데도 구도심에 재개발 재건축하는 건...

네,

그럼에도 정비사업이 활발하다는 것은

정말 사람들이 좋아해 사업성이 되고,

돈이 된다는 것입니다.'

결국 구도심에서 인접할 수록

생활권자체가 작거나 인프라가 부족해도

구도심의 인프라를 이용할 수 있다면

사람들은 멀리 있는 신도시 생활권보다

구도심에서 가까운 생활권을

더 선호 합니다.

(물론 단지 대 단지로 잘 따져봐야합니다)

| 심리적 거리감을 결정하는 요소

산 넘고 물 건너 너에게로 간다!🏞

그렇다면 심리적 거리감을

어떻게 판단할 수 있을 까요?

그냥

옛날분들이 어떻게 말씀하셨는 지

생각해보고

쉽게 설명하자면,

"산 넘고 물 건너" 입니다.

다시 김해와 구미 예시를 들어볼게요.

김해의 구도심과 장유율하 사이에는

남해고속도로, 빈땅도 있고

경운산과 함박산을 지나고

조만강을 지나면

장유율하지구가 나옵니다.

그렇다면 구미는 요?

구미는 아시다시피

낙동강을 기준으로

동구미와 서구미로 나뉩니다.

중간에 필봉산이나

큰 규모의 동산도 있네요.

경부고속도로도 건너 가야합니다.

즉, 산, 벌판, 강, 도로 등

물리적 자연환경을 지나야 한다면

사람들의 심리적 거리감은 더 커집니다.

(왜, 조선시대 때 과거 시험 보러 간다고 하면

이제 산 10번만 더 넘으면 된다고 하잖아요)

사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

심지어

장유율하/김해(원도심)이라고 말하기도 합니다.

"거기까지는 안 가~ 넘 멀어 이 동네 아니야~"

이렇게 되는 것이죠.

| 우리가 해야할 일

다르게 움직이는 시장에서 기회잡기🤔

음~ 알겠어요.

원도심을 좋아하는 군요!

그럼 원도심에 투자하면 되나요?

우리가 해야할 일은

예측은 할 수 없지만

알고 투자하며 대응해야 하는 것입니다.

원도심을 선호하더라도

떨어진 생활권의 단지가

충분히 선호도가 있고,

저평가 되어 있고,

공급이 적다면

충분히 투자가 가능합니다.

중요한 것은 가격이니까요.

그리고

중소도시에서 아무리 대단지 공급시

전체가 영향을 받는 다고 할지라도,

생활권이 분절되어 있을 수록

기회를 엿볼 수 있습니다.

구미의 경우

원도심의 대단지가 들어오더라도

백개가 넘었던 전세가 3~4달 만에

순식간에 정리된 것을 알 수 있습니다.

하지만 이에 비해 다른 생활권은

아직 전세가 정리 되지 않은 것으로 보이네요.

김해의 경우에도

도심은 부산 강서구,

장유율하는 창원과 연계성이 높아

공급이나 시장 분위기가

다르게 가는 경우가 있습니다.

(물론 단지 대 단지로 봐야겠지만요)

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오늘은 김해와 구미를 통해

지방도시를 완벽하게 파악하는 방법에대해

이야기를 나눠봤습니다.

⭐지방 도시 완벽하게 파악하는 방법⭐

1. 생활권 별 심리적 거리감 파악

👉🏻 생활권이 얼마나 분절되어 있는 지

2. 심리적 거리감은 "물리적요소"로 결정

👉 산넘고 강 건너~ + 고속도로, 철도

3. 심리적 거리감이 클 수록 기회도 UP

👉공급에 따른 전세 소진 속도 파악

넘 재밌죠?

다음시간에는

같은 중소도시지만

원도심보다 신도심을 선호하게 된

도시의 사례와 원인에 대해서 이야기 해보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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