[실전투자경험담] 무더운 8월 지방투자 기초반을 들으며 1호기가 교통사고처럼 왔다_ 부뮤

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!

안녕하세요 🐰

부부의 뮤즈, 우래기를 생각하며 빠이팅하는 부뮤입니다.

1.

시간이 정말 쏜살같습니다.

벌써 1호기 계약서를 쓰고온지 한달이 지났습니다.

전세빼기에 총력전한다!는 마음으로 이번달 보내고 있는데요.

다시 한번 그 마음을 다잡고

한가위 정기를 받고자.. 🌒🌓🌕

또 1호기 매수에 대한 복기를 하고자 글을 쓰려 합니다.

(전세빼고 글쓰고 싶었……😂)

*

#매수했을 당시 내 마음 (당시 적어둔 노트)

매일 전임하고 매일 시세트래킹을 했다.

이거다! 싶으면 어디든 가족을 끌고 매임을 갔다.

날라갔다 생각했고
늦었다고 생각했다
그렇지만 내 앞마당에서 아직 안나왓으니까
조금만 더 시장을 지켜보고
시세트래킹도 데이터가 많이 안쌓였으니까
지금 내가 고른 단지 몇가지 중에서 매일까지 아니여도 자주 들여다보자

사실 j지역 a단지랑은 사랑에 빠졌고 그래서 그 기준에 맞추려 했고
u지역 b단지도 그냥 갭에 맞춰 살까? 진짜로 고민했다
그래도 이게 맞나?
저평가 아닌데 반등했는데
오히려 저가를 알아서 실행못하고 관망했다.

-> 기준이 있어 어설픈 결정을 하지 않았다. 그것은 다행이였다.

이번 지투기 선택 지역 임보써야하니까 임장가기전 시세 체크하기 위해서
다른 곳 임장 다녀온 곳 먼저 보다가 j지역에 d구까지 넘어오게 된거야. 여기~ 이제 가야지~
이쪽 분임갈거니까 하면서 슥 봤다.
어? 근데 뭐가 잇네
그게 c단지였고 근데 매물이 조금 아쉬웠다. 저층탑층 매도자우위

그 다음 발견한게 d단지 전고점 대비 빠져있고 이거 확실하다

근데 이 동네 호가가 꽤 올랐다고 생각하고 있었다. 그런데 지금 한 매물이 저층 가격이다.
부사님도 꽤나 적극적이다!

이 동네 이 지역 선호도 순위 높은데 전고 *억이네? 그럼 선호도 상 확실하다
호가가 *억 중반 인거는 음 광역시 어디랑 비슷하지
전세가가 *억인것도 높다. 내 앞마당 광역시 A보다 B보다. 그렇담 C랑 비교해보자

-> 저환수원리에 맞춰 체크했다. 

하지만 지금 생각해보니 내 조급함으로 인한 주관적인 마음이 더 들어갔다.

조급함을 내려놓고 좀 더 객관적으로 시간을 가지고 체크했어도 되지 않았을까?

이젠 1호기 해야지. 할 떄 됬다는 그 것도 조급함을 부추기는 데 한 몫했다.

*

#전세 체크하면서 내 마음

단지내 전세 갯수 몇개.. 얼마..
저 멀리 전세 개수.. 몇개.. 얼마
그럼 몇천 더 주고 d단지 살지 않을까? 

-> 전세 가격을 실거래 가격으로 바라보지 못했다. 

호가에 눈이 멀어 야망 전세 가격에 벌써 내 마음이 뺏겨져 있었다.

*

매임을 다녀왔다.

단지가 마음에 들었다.

광복절에 매임을 했는데 이 독립의 날이 나의 경제적 독립의 날에 첫 시작인가

그런 두근거림에 설렜다.

그래서 바로 매코 결제하고 신청했다 아니 근데 연휴라 ..다음주 월요일에나 가능하더라

그러면서 놓치면 어떡하지? 하는 불안함에 휩싸였다.

조급함을 느꼈다.

결국 가계약을 부리나케 걸어버렸다.

-> 지금에 와서 생각해보니. 1호기를 나는 정말 잘 할 자신이 있었다.

그래서 자만했다. 스스로 결정을 믿고 몰아부친건 잘했다 생각한다. 하지만 좀 더 디테일하게 생각하자면

무엇보다 신랑(+남들에게) 자랑할만한? 집을 매수하고 싶다는 마음…그런 마음도 있었던것 같다.

나 이런 단지 투자한다고.  투자금 얼마든다고.

*

#매코받은 후 내 마음

코칭받은 2개의 단지 중에서는 가계약 건 단지가 더 낫다고 하셨다.

하지만 아쉽다.

왜 아쉽다고 하셨을까?
공급이 없는 그 지역은 호가가 전반적으로 밀려 올라간 상태다.

매매가 자체는 싸다고 할 수 없다. 하지만 d매물이 호가대비 싼 건 맞다. #천 깎아 매수하면 좋겠다.

같은 가격대 *억대 아파트 어디가 있을까? 수도권에도 있다.

같은 가격이라고 하면 중소도시보다 광역시. 수도권이 더 가치 있다.
중소도시에선 더 적은 투자금을 들여야 하는데 84는 #천~#천. 59는 얼마정도

지금 투자금이 조금 아쉽다. 전세가는 보수적으로 봐야한다.

가지고 있는 돈으로 더 좋은 가치를 선택할 수 도 있다.

물론 결정은 부뮤님이 하는 것이다. 

-> 투자금 부분도 야망전세를 넣고 보니 코칭에서 말하는 금액보다 낮은데 라고 생각했고,

희망회로가 돌아가니까 매코도 내가 생각한 방향으로 끼워 맞춰 들렸다. 

좀 더 보수적으로 따졌어야 했다. 좀 더 디테일하게 말했어야 했다.

나는 왜 매코에서 ‘혼나지 않을까?’를 두려워했을까. ‘잘하셨네요’ 그 말이 듣고 싶었나보다.

내가 임장을 통해서 그 동네에 매료되어 투자자로의 시점이 아니라 그저 갖고싶다 에 시점이 꽂힌건 아닐까.
객관적으로 투자관점으로 보는 연습을, 그 눈을 더 키워야겠다.

1호기는 교통사고처럼 온다.

1호기는 완벽할 수 없다고 했다.

1호기는 언제나 아쉬움이 남는다고 했다.

그래서 나는 내 선택을 믿는다

그렇게 결정했다.

언제나 옆에서 든든하게 함께해주는 우려보

항상 에너지 충전해주는 우래기

감사하고 사랑합니다 🩵💘

언제나 응원해주고 어드바이스해주는 잠실독모

호야혜님 다용님 온실님 감사하고

지투기 첫 수강때부터 멘토처럼 의지하는 오디파님

정말 진심으로 감사합니다

혼자서는 못하는 것들이 많았습니다

하지만 함께여서 가능했습니다

*

나는 전세 10/20까지 뺀다

전세 대출 이슈 잘 해결할 것이다.

기왕 현금 전세입자 오셨으면 좋겠다.

매매부사님 잘 구슬려서 매도인 잘 끌고 갈 것이다.

전세입자 얼마나 좋은 분 만나려고 이러는지

다음 2호기 얼마나 더 잘 하려고 그러는지

나는 11월에 깔끔하게 잔금 마무리 할 것이다.

그리고 겨울에 제주도로 가족여행 간다.

그리고 내년에 2호기 목표로 MVP하고 실전반 간다!

(실투경에 이 글을 옮기는 오늘 2월 6일.. 위 확언 모두 이룸 ㅎㅎ)

2.

상상한 대로 이뤄진다.

1호기 매수도 그랫고 전세 또한.. 그랬습니다.

D-day 80일

저는 8월 중순에 1호기 가계약금을 걸고, 8월 말에 계약서를 쓰고 왔습니다.

(생각해보면. 잔금일자를 계약서 쓰는 날로부터 3개월을 했어야 하는데 여기서 10일 아깝게 까먹었다)

1호기 매수했다 + 9월 추석연휴. 나 그동안 고생했으니까 좀 놀아도 되지 않을까? 하는 생각에 

적극적으로 전세 뺄 생각은 안하고, 

이 동네 전세 N개인데 별로 없는데? 곧 빠지겠네 라고 안일하게 생각하며,

사람들도 추석연휴에 쉬어야지~ 집을 보겠어? 라고 위안하며,

또 야망 전세에 눈이 멀어 야망 전세가로 올려둔 상태로

(전세가는 무조건 보수적으로

. 시세 대비 무조건 저렴하게

. 시세랑 동일하게 가면 안된다.)

전세 빼는데 총력전해야지! 란 핑계로 수업도 안듣고 자실하면서.. 한달 가량이 지나갔습니다.

이때 또 매도인이 집을 몇번 보여줘야 하냐며 골치가 아팠고

부사님도 매도인 편만 드니까.. 연락하기가 불편하고 싫었습니다.

그래서 조금은 전세 안나가면 잔금치지 뭐. 잔금치고 수리 싹 하면 새집이라 바로 빠질거라고 생각했습니다.

(잔금친다고 세빠진다고 단언할 수 없음. 절약한다고 맨날 당근하면서 이 중도수수료가 안 아깝다고 생각하다니)

D-day 50일

1.

럭키.. 10월에 지투실전반에 가게되었습니다!

그리고 지투실전에사 만난 저와 비슷한 시기에 1호기 한 동료와 이야기하면서 깨달았습니다.

“부뮤님, 전세계약서 특약 안만들어놨어요?”

아.

나 아무런 준비를 안하고 있었네?

아.

우리집 골든타임 2주 남았다..

골든타임은 잔금전 2달~ 최소 1달반 전임을 깨달았습니다.
솔직히 그냥 두면 빠질 줄 알았습니다.

그런데 시간이 어느새 벌써 디데이 50일.. 40일

(내 입장만 생각했다.

전세입자도 대출 알아보고 하는 시간이 2달은 필요하고. 1달 반도 짧은 거였다.
그쪽 대출 심사&승인 소요 시간은 생각도 못 했고, 심지어 대출 규제의 영향도 생각 못 했다. 

아니 복잡하니까 부사님이 알아서 해주겠지 하고, 하기 싫어서 외면하고 있었다.)

그제서야 생각해보기 시작합니다..

전세가 왜 안 빠질까?
가격? 집 상태? 비확장?

초반에 가격을 보수적으로 잡고 뺄 수 잇을때 바로 빼야한다는 것과 시장이 언제 차가워질지 모른다는 것

강의에서 들었던 말들이 이제서야 마구 머릿 속에서 떠오르기 시작했습니다.

그래도.. 그나마 다행이였던 것은

계속 매일 아침 확언과 시각화를 하고 있었다는 것..

전세 10/20 까지 뺀다

그리고 현금세입자가 나타난다.

ㅁㅁ부동산에서 전화오는 상상.. 

“사장님, 전세입자 계약한대요, 계좌주세요.” “어머, 정말요??!!”

“대출은 어느은행에서 하신대요?” “현금 세입자세요” “어머, 진짜요??!!”

2.

실전반에서 만난 튜터님께 1호기 전세빼기에 대해 질문을 드렸습니다.

“부뮤님 부동산 몇군데 내놓으셨어요?”  ..엄.. ◎◎ 3곳, △△ 1곳, ☆☆ 1곳이요..

“잔금치고 기다리실 건 아니죠?”

“◎◎에 부동산 몇개 잇어요?” .. 모릅니다..

“오늘 당장 부동산 다 뿌리세요” 
 

머리를 한대 맞은 저는 이 날 이 동네 부동산 60곳에 전세를 내놓습니다.

거짓말처럼

전세를 다 뿌리자마자. 한 두곳에서 전세 나갔냐는 문의가 오더니.

10/7. 그날 저녁. 나타났습니다.

기쁘다.

세입자 오셨네!

심지어 현금 세입자요!!!!!

(내 스스로 기준과 편견에 사로잡혀 있지 말자. 선배님이 튜터님이 멘토님이 하라는 대로 하자.)

1호기부터 언젠가 되겠지 생각하면 2호기도 그렇게 할 수 있습니다.

잘한 점.

전세빼는 일자를 확언하고, 시각화하며, 그걸 이루려고(?) 했다는 것

그래도.. 1호기 했다는 것

반성할 점.

되겠지 하고 안일하게 생각하며, 내 일처럼 적극적으로 하지 않은 것

내 집의 CEO 라고 생각하지 않은 것

#원문 1호기 전세 복기글 (1탄) ☞ https://weolbu.com/community/2036348

D-day , 그래서 전세 셋팅 마무리는 어떻게 되엇을까요?!!!? 

기다리고 기다리던 전세입자, 그 동네 모든 부동산에 매물 광고 돌리자마자 그 1명이 나타났습니다.

기쁨이 겨운 저는.. 하이톤의 세상 신난 목소리로! 사실상 이 전화에서부터 제 패가 다 까졌습니다..

(생각해보면 이 때 다른 부동산에서도 문의가 계속 왔었는데요. 그게 귀에 눈에 안들어왔습니다.

이 부사님은 지금 잡아둔 세입자 날라간다고 계좌 빨리 달라고 쪼지.. 

애기는 엄마 전화 통화 하는거 싫다고 안아달라고 울지 .. 

옳은 결정인지에 대해 선배님께 물어봐야 하는데 통화가 어렵지.. 여기서 살짝 멘탈이 흔들렸..

그쪽 세입자 상황도 물어보고 이걸 핑계로 협상하면 좋았을 텐데 라는 아쉬움이 있습니다. )

전세 대출의 리스크가 사라지는 현금 세입자 Welcome!

한가지 걸리는 문제는 잔금일은 11/20 인데 세입자가 들어온다는 날짜는 11/29..!

9일이라는 텀을 위한 잔금을 먼저 치뤄야만 하는 상황이였습니다.
그런데. 

전세 중개 부사님이 “먼저” 4% 이자로 돈을 빌려준다고 하시는 겁니다.

중도 상환 수수료 없고.. 4% 이자에.. wow 

(이 부분은 나중에 추가로 알게 된 정보로 주담대 일으켰다가 14일 이내 철회하면 중도 상환 수수료 없습니다.)

세입자가 안구해지면 어짜피 잔금으로 중도 상환 수수료까지 나갈 상황을 고려했던 저였기에.

(카카오뱅크, 케이뱅크가 중도상환수수료는 없지만, 오픈런이 어려워서 지역 은행 주담대를 알아봤었습니다.)
똑같이 잔금으로 해도 바로 세가 나간다는 보장은 없으니.. 지금 전세입자가 확실히 있는 상황에서 잔금해도 하는 게 맞을 것 같다는 판단 하에 계약키로 결정했습니다.

사실 무엇보다 복잡한 과정을 거치지 않아도 되는! 

현금세입자가 들어와서 매도인이랑 이제 안 엮인다는 게 가장 좋았고. 

또 9일이라는 시간 동안 도배도 하고..입주 청소(임차인이)도 할 수 있겠다는 생각에 결정했습니다.

(이 부분도, 제가 좀 더 협상 카드로 29일에 들어오는 건 세입자분의 상황이니 잔금하는 9일의 이자를 반반 부담하자고 말이라도 할 수 있었을텐데 하는 아쉬움이.. 있습니다 ㅎ)

세입자가 나타나고 결정까지 그 시간이 저에겐 굉장히 찰나처럼 지나갔습니다.

오매불망 기다렸던 그 일이 실현되니까..네네 하며. 부사님을 따라. 물 흐르듯. 진행되고 있었습니다.

그때 차분하게..마음을 가라앉히고서 좀 더 시간을 달라고 했다면?

부사님이 계속 쫄 때  “아 다른 부동산에서도 문의가 와서요.” 라는 말이라도 했다면..? 

충분히 좀 더 저에게 유리한 협상을 이끌어 낼 수 있던 상황이였다는 생각이 듭니다. 

잔금일이 얼마 남지 않은 나 vs 

매물이 없으니 거래가 없는, 이 거래를 꼭 해야하는 부사님 vs 

(알고보니 공동중개였던 전세 계약,,!! 그래서 본인 돈을 빌려줘서라도 계약을 해야했던!! 이자 3%로 제안했다면?)

갑자기 집주인이 나가라고 해서 집 찾는데 전세가 없어 이사갈 집이 없는 세입자 vs 

(전세도 없는 판국에 협상을 잘했다면.. 도배도.. 안 해줬을 수 있었을까?)

전 저만 급하다고 생각했기에..  

지금 결정하지 않으면 다음 세입자가 오지 않을 것 같았기에..

하지만 좀 더 객관적으로 나도, 세입자도, 또 부사님도 모두가 급한 상황이구나 라는 생각을 해볼 수 있었습니다.

파도타기 튜터님:

내 결정에 대한 확신이 없을 때는 우선 잠시 생각을 말로 하지말고 일시정지라고 할까요?
잠시동안 생각을 미뤄두는거죠ㅎㅎ 괜찮아요 부뮤님 다 경험이에요
그리고 가장 좋은 건 그럼에도 불구하고 투자를 했고 전세입자를 구했다

운이 좋게도 실전반에서 전세 세팅을 하게 되어..튜터님께 도움을 받을 수 있었고..

또 튜터님이 지켜보고 있다! 라는 생각이 드니 진짜 통화 해보자 더 생각해보자 정리해보자 했습니다

그냥 저 혼자서 신랑이랑 이야기햇으면 아~ 됐어~ 끝~ 하고 말앗을겁니다. 진짜로요. 감사합니다..

이튿날 매도인에게서 전화가 왔습니다.

전 그새 요령이 생겨. 전화를 받지 않고 문자를 보냈습니다. 

“애기 밥먹인다고 전화를 못받았어요. 무슨 일 있으세요?”

사실 저는 전세입자 나타난 날 전세 중개 부사님 통해서 들어서 알고 있었습니다. 

매도인이 하루 더 살고 나가고 싶다는 것을 요.

그 이유는 매도인이 이사갈 집에 도배,청소를 해야하는데 이사가는 집 세입자와는 일정 조정이 안됬고

그래서 저에게 하루 더 지내고 나가고 싶다는 것이였습니다.

냉정하게 보자면. 잔금일. 이삿날은 분명 추후 세입자 이삿날에 맞추는 것으로 협의하기로 해놓고선. 세입자 구해지지 않은 상태에서 본인 이사갈 집을 잔금일자로 계약하셨고.. 그래서 전세입자 찾기도 어려웠고..

또 이 전에 잔금일보다 이틀 빠르게 들어올 수 있다는 세입자가 나타났을 땐 일정 협의도 안해줬던 매도인이였습니다. 그래서 계약대로 하자고 말씀드렸고 그렇게 하겠다고 하셨던 매도인..

그런데 다음날 

매도 중개 부사님을 통해 다시 연락이 옵니다.

하루만 편리를 봐줄 수 없냐는 겁니다. 전세 빼는 것 고생했으니 알아 달라고요.

첫번째 들었던 제 마음은. 그래 뭐 하루쯤이야..

두번째는 조금 서운했습니다. 내가 부탁할 땐 양보 한번 안해주시던 매도인과 부사님이, 아쉬운 상황이 되니 저에게 양보를 이야기하시는 겁니다.

그리고 서로 양보하고 잔금날 웃으며 만나자는 말에서 전혀 저에게 미안함을 느끼지 않는다고 느꼈습니다. 

전 잔금 대출 이자를 이야기하며 계약서 상의 일자대로 하자고 말씀드리자

부사님이 먼저 하루치 이자 드림 될까요? 하셨고.

그렇게 까지 말씀하시니 신랑과 의논해볼게요. 하고 하루의 시간을 벌고서.

그리고 다음날

이 부사님이 하루치 이자에 대한 이야기는 쏙 빼고서 이야기하시더라고요. (??)

사실 몇 만원이 꼭 받아야 하는 돈은 아니지만 내가 편의를 봐드리는 것이라는 것. 내가 쉽지 않은 결정을 했다는 것. 이게 당연한 것이 아니라는 의미로 받고 싶었습니다.

또.. 저는 매일 투자금을 아끼기 위해 회사에서 1500원 커피도 안 사먹고, 애기 용품도 다 중고거래 하면서, 개인용돈은 더 아끼고 아끼며 지출을 조이는데. 이 몇 만원도 당연히 아껴야 하는 돈이라고 생각되었습니다.

(1호기하면서 원체 오가는 돈이 크니까 몇 만원이 아무렇지 않게 느껴지더라고요. 반성합니다.)

그렇게 저는 매도인이 하루 더 사는 것에 대한 대출이자 하루치를 받았습니다.

관리비는 잔금 날이 아닌 이사 나가는 날 정리 했고. 중개 수수료 또한 해당 이삿날에 드렸습니다.

이 부사님은 중개수수료 받음 끝까지 마무리 안 해주실 분이라고 생각이 들었기 때문입니다.

(부사님.. 할많하않.. 다음엔 꼭 중립적인 혹은 내편인 부사님 골라 2호기 매수할겁니다.)

우당탕탕 전세 빼기에서 저는 2가지를 깨달았습니다.

1. 상황을 감정을 빼고 객관적으로 봐야 한다.
2. 부동산은 사람 대 사람이 하는 일이다.

파도타기 튜터님:

사람을 대하는 게 참 생각처럼 쉽지가 않죠.. 저라면 편익과 비용을 종이에 한 번 적어볼 것 같아요 그렇게 최악의 상황은 피할 것 같아요. 부뮤님께서 조금은 힘드시겠지만 이런게 협상의 과정 중에 하나하고 생각해요

1호기를 하면서 진짜 실전을 배웠습니다.

또 내가 공부한 것과 다른 상황들이, 내가 생각치 못한 상황들이 튀어나올 수 있다는 것을 경험했습니다.

하지만 차분히.. 시간과 돈이 있다면 +나보다 경험있는 사람이 주변에 있다면 대응 가능하고 해결이 됩니다.

얼렁뚱땅 1호기를 해버리니 2호기는 더 잘하고 싶다는 마음이 마구마구 샘솟습니다. 

더 많이 공부해야겠다, 더 많이 경험해야겠다는 것을 깨달았습니다.

1호기 하면서 선배님과 동료들의 도움을 진짜 많이 받았습니다.

파도타기 튜터님과 파벤져스..♥ 그리고 잠실독모♥

ㅋ마블님ㅋ 특히 감사해욬ㅋ

사.. 사.. 사는 동안 많이 버세요 in wb^^

이번 열반스쿨기초반을 재수강하면서 원칙과 기준에 대해 다시금 생각해보았습니다.

나는 진짜 원칙대로 했는가?

저환수원리.. 특히 수익성. 수익률. 원금보존. 

투자금을 보수적으로 봐야 하는 것. 전세를 적극적으로 빼야 하는 것. 

완벽할 수 없다는 1호기가, 아쉽기만 합니다.

하지만.. 투자 초보인 저에게는 “잃지 않는 투자” 가 가장 중요한 하나의 목표라는 것,

이것을 되새기며 다음 번엔 성장해있을 저 스스로를 응원해주고 싶습니다.

빠이텡!!!!!!

모든 월부인들의 1호기를 응원합니다. !

#원문 1호기 전세 복기글 (2탄) ☞ https://weolbu.com/community/2088444

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