1년 2개월 만에 2호기 투자, 행동했습니다(feat. 가계약금~잔금에 필요한 시간, 단4일)[행복엔딩]

안녕하세요.

끝까지 살아남는 투자자

행복엔딩입니다~

2024년 2월, 1호기 투자 이후

1년 2개월 만에 2호기 투자를 완료했습니다!

투자과정을 복기하며

잘한 점, 아쉬운 점을 정리해보려 합니다

1호기 복기글을 읽어보니

다음과 같은 말을 했더군요…

글을 마무리할 때,

1호기 때의 아쉬운 점들이 나의 자산이 되었는가?

2호기는 1호기보다 더 좋은 투자였는가?

에 대한 답을 적을 수 있지 않을까 싶습니다

투자금

투자를 하기 전 가장 먼저 고려해야 할 것,

바로 투자금인데요

12월 투자코칭을 받을 때만 하더라도

저의 투자금으로 볼 수 있는 곳은

경기도 외곽 20평대와 광역시였습니다

지역의 특성에 따라 장단점이 있었고

어디에 투자할 지는 선택의 문제였습니다

경기도 외곽은 사이클이 길어

늦게 오를 수 있지만 안정적인 수요가 있다는 점,

광역시는 사이클이 짧아

투자금 회수 시기가 빠르다는 장점이 있습니다

고민 끝에

그 동안 공급이 많아 여전히 싸고

앞으로 공급이 적어 기대가 되는 광역시A를

2개월 동안 뒤져가며 투자 후보 물건을 찾았습니다

그런데

투자금 내에서 할 수 있는 단지들의 선호도가

애매하다는 생각이 들었고

결정적으로 독모 김인턴 멘토님께서

그 지역의 특성,

광역시A 구축과 신축 투자에 대한 생각,

그에 맞는 투자금 설정까지 말씀해주시니

제가 놓치고 있었던 부분이 많음을 깨달았습니다…

그렇게 잠시 접어두고

3월, 서기 강의를 수강합니다

이 곳에서 만난 서기21기 86조 조원분들의

따끈따끈한 1호기 경험담을 들을 수 있는 기회가 있었는데

느낌이 팍 왔습니다!!

‘나도 수도권 투자를 할 수 있겠는데…?’

다시 저의 투자금을 하나하나 정리해보니

+＠를 할 수 있는 부분이 보였습니다!

주택청약저축

연금저축

기타

비용과 편익을 계산해봤을 때

투자금으로 활용하지 않을 이유가 없었습니다!

(당시 튜터님, 실전경험담의 글을 많이 참고했습니다)

https://cafe.naver.com/wecando7/11405535

예산을 세울 때,

분명 현금가용자산으로 표기해놨으나

위 자산을 제외한 현금만

투자금으로 생각했던 저의 불찰이었네요…

이 외에도 투자금과 관련하여

주의해야 할 사항이 있는데요

매매가 6억 초과 ~ 9억 이하의 경우,

취득세 1~3%로 금액에 따라 가산되기 때문에

예상보다 몇 백만원, 많게는 천 단위로 늘어날 수 있으니

매수할 물건의 금액대에 따른 취득세를 정확하게 파악할 필요가 있습니다

투자 복기포인트1

▶ 활용할 수 있는 현금자산 정확하게 파악하기

▶ 매매가에 따른 취득세율 미리 파악하기

▷ 비용과 편익을 생각하여 결정 내림

투자 후보 정하기

약 1주일 동안 서울, 수도권 앞마당 전수조사를 실시했고

더 좋은 자산을 취득하기 위해 투자금+3천만원까지 설정하고

투자 후보를 찾았습니다

(처음에는 +5천만원까지 설정하였으나

투자금 범위를 줄여 선택과 집중을 했습니다)

마침, 서기4강에서 주우이 튜터님께서

알려주신 의사결정 전략을 그대로 적용해봤습니다

1. 매매 절대가 산정
2. 매매가로만 저평가 단지 찾기
3. 원금보존 확인
4. 다른 곳과 비교

특히, 2단계 ‘매매가로만 저평가 단지 찾기’에서

투자금, 전고점을 미리 확인하면

저평가 파악에 영향을 미칠 수 있기 때문에

위 순서를 꼭 지켰습니다

생활권 내 > 생활권 간 > 지역 내 > 지역 간

비교평가를 진행하고

금액별, 투자금별로도 비교를 해보니

투자 후보 물건은

7억대, 6억대 물건 위주로 좁혀졌습니다

(서울 4급지 20평대, 경기도 20~30평대)

그런데

전화임장을 하고 실거래가를 확인하니

월세 낀 최저호가 물건,

욕심이 가득한 전세 호가 물건으로

투자금이 적어졌던 단지가 걸러지더군요…!

최종적으로

10개 정도의 단지로 정해졌는데

우선순위를 파악하기 어려웠습니다ㅠ

(저환수원리 충족)

이 단지들을 좀 더 심층적으로 분석해보고 싶어

최고 전세가에 비해 현재 전세 수준은 어느 정도인지,

주변 단지들에 비해 전세가는 어떤 수준인지,

거래량은 많은 단지인지,

21년도 전고점을 찍을 때 그 가격 수준이 적절한 지,

생각해보고 정리해봤습니다

<투자 후보 단지>

(참고 : https://cafe.naver.com/wecando7/11476606)

투자 복기포인트2

▶ 투자금+5천만원에 해당하는 단지는 협상 가능성이 적을 것이라 생각하고 일부 단지에만 협상 시도를 한 점, 가능성이 적더라도 일단 던져보는 용기가 필요함

▶ 투자 후보를 정하기 전, 매물임장보다 전화임장을 주로 활용하기(시간, 노력 절약)

▷ 투자금 범위를 줄여 선택과 집중을 한 점

▷ 전고점 의존을 줄이고 저평가 단지를 파악하려고 점

▷ 투자 후보 단지를 10개 이상 고려한 점

매물 털기

평일, 주말 가릴 것 없이

투자 후보 물건을 보러 다녔습니다

"매물 50개 이상은 봐야

급매 물건 1개 정도 볼 수 있습니다"

라는 튜터님의 말씀을 생각하며

단 1개의 물건을 찾기 위해 다녔는데요

선호도가 높은 지역, 단지는

500만원 깎기도 어려웠고

매도자들이 호가를 계속 높이는 곳도 있었습니다

이전부터 봐왔던 곳이라

4개월 전 가격이 아른거렸고

‘그 때 살 걸…’ 하는 후회 섞인 생각도 들었습니다

하지만,

그 당시 그 가격이라 할지라도

제가 준비되지 않았기 때문에 매수하지 못했을 것입니다

그리고

잘 깎이지 않는 분위기의 지역, 단지는

이미 흐름이 왔다고 생각하여 보내주고

다음 우선순위의 단지들에 집중했습니다

계속 임장을 하다 보니

‘현장에 답이 있다'고 말씀하시는 이유를

확실히 알 수 있었는데요

네이버 매물 최저호가에 비해

천만원 정도는 거뜬히 깎였기 때문입니다

그래서

제가 매도자에게 해줄 수 있는 게 무엇인지 생각해보고

사연 있는 물건들에 더욱 집중했습니다 

‘4월 말에 잔금해야 하는 물건’

‘집주인이 외국으로 이민 간 물건’

‘전세금이 낮게 껴 있지만 곧 만기인 물건’

‘수리가 안 되어 있지만 빨리 팔고 싶어하는 물건’

…

그렇게

투자 후보 물건 a와 b를 만나게 됩니다

공교롭게도 두 물건 모두 세 낀 상태로

단지 내에서 아무나(?) 보여주지 않는 매물이었습니다

매물a는 두 번의 방문 끝에 볼 수 있었고

매물b는 사장님께서 왠지 투자할 것 같아서 보여준다고 하셨습니다

단지 a와 b모두 협상의 여지가 있었는데요

(사실, 지역에 대한 선입견으로

매물b보다 매물a에 투자하고 싶다는 생각이 있었습니다…)

매물a의 집주인은

부사님과 래포가 꽤 형성되어 있고

부사님의 코칭(?)을 받는 느낌이었습니다

매물을 내놓은지 오래되었고

빨리 매도하여 다른 단지를 매수할 계획이 있었습니다

매물b의 집주인은

수원에 본인이 거주할 아파트를 사기 위해

매도를 해야 하는 상황이었습니다

두 물건 모두 괜찮은 투자처라 생각했으나

매물a는 2~3천 만원 정도,

매물b는 1~2천 만원 정도는 더 깎여야

투자금 범위에 들어왔습니다

다행히 부사님들 모두

거래를 성사시키려는 의지가 대단하여

1~2천 만원은 깎을 수 있을 것 같다고 말씀하시고

확답을 달라고 하셨습니다

저도 어떤 선택이 더 나은 건지

확신이 들지 않아

거인의 어깨를 빌려야 했습니다

하지만,

물건이 날아갈 것 같아 불안하거나 조급하지 않았습니다

위 물건들 말고도

투자할 수 있는 매물이 더 있었기 때문입니다

<투자 후보 매물>

(참고 : https://cafe.naver.com/wecando7/11469190?tc=shared_link)

투자 복기포인트3

▶ 지역에 대한 선입견 갖지 않기

▶ 한 단지와 사랑에 빠지지 않기

▷ 최저호가 물건 외에도 매물을 본 점

▷ 매물 단위로 투자 후보 물건이 더 있었던 점

매물 코칭

3번의 도전 끝에

빈쓰 튜터님께 매물 코칭을 받을 수 있었는데요

매물a,b 모두 투자해도 좋지만

보유 및 매도의 관점에서, 최선의 선택에 있어

고려해야 할 점들을 알려주셨습니다

매물a가 생활권 내 선호도가 있는 편이기 때문에

보유 관점에서는 괜찮지만

환금성 측면에서 아쉬울 수 있다

매물b는 선호동이 아니기 때문에

같은 가격이라면 더 좋은 동을 선택해야 한다

매수 후 후회할 수 있을 부분을 미리 생각해보고

지금 할 수 있는 최선의 행동을 한 다음

결정을 내리는 게 중요했습니다

매수 적정 금액도 알게 되었기 때문에

이제 협상의 여부와 저의 선택만 남게 됩니다

자세한 내용은 매물 코칭 후기에 남겨보겠습니다:)

투자 복기포인트4

▶ 투자 플랜을 다양하게 설정하기(플랜B, 플랜C…)

▷ 매물 코칭이 안 된다고 조급해 하지 않았던 점

협상

이제 부사님께

“이 가격이면 살게요!”를 말할 시간입니다

매물코칭이 끝나고

바로 부동산 사장님들께 전화를 돌립니다

부사님들마다 반응이 각양각색이었는데요

“알겠어요~, 말해볼게요~”

“네? 그 가격은 좀 힘들 것 같은데…일단 알겠습니다”

“그 가격은 힘들어요…”

이전에는 너무 가격을 낮게 부르는 것 같아

자신 있게 말하지 못했는데

거인의 어깨를 빌리니

부담 갖지 않고 말할 수 있게 되었습니다

‘이거 안 되면 저거 하지 뭐~’라는 마음이 장착되니

협상의 우위가 된 느낌이었습니다

b매물은 목표 금액으로 협상이 되지 않았고

같은 단지의 다른 매물에 입질(?)이 왔습니다

동은 괜찮지만 향이 다소 아쉬운 물건인데

일단 가격을 질러봤습니다

동시에

a매물 부사님께도 연락이 왔는데요

“엔딩님, x.x억까지는 될 거 같은데 그 밑은 어려워요…”

“집 주인이 그 가격 듣고 당황했어요…”

“거기서 100만원은 어떻게든 빼줄 테니까 거래하는 게 어때요?”

“아, 죄송합니다.. 제가 이 금액이 아니면 돈이 부족해요…”

“지금 다른 곳도 협상 중이라 먼저 깎이는 곳 하려고 해요~”

“저도 사장님이랑 거래하고 싶은데 잘 좀 부탁드려요ㅠㅠ”

“잔금일은 최대한 빨리 맞춰드릴 수 있어요!”

“아,,, 알겠어요. 한 번 더 해볼게요…”

.

.

.

“엔딩님, 집주인이 그 가격에 한대요…”

“저도 그 생각은 못했는데 너무 잘하셨어요”

‘??? 이게 정말 된다고?’

처음에 생각한 목표 금액도

호가에서 2천만원 조정한 가격인데

거기에서 천만원을 더 깎아 매수했습니다

(잔금일을 가계약 날 3일 후로 약속)

환금성이 다소 아쉽지만

정말 싸게 샀다는 생각이 들어

매도 시 까치밥을 준다는 생각으로 싸게 내놓는다면

위 단점을 충분히 보완할 수 있겠다는 생각이 들었습니다

투자 복기포인트5

▶ 다음 투자에서는 환금성에 대해 더 고민해볼 것

▷ ‘다른 곳도 협상 중’이라는 말을 던짐

2호기도 교통사고처럼 찾아왔습니다

하지만,

최고의 선택은 아닐지라도

제 앞마당에서

제가 할 수 있는 일 중에서

최선의 선택을 했다고 생각합니다

꼭 시간을 많이 들여야

투자를 할 수 있는 것이 아니고

충분히 비교 평가하고

월부 방식으로 의사 결정을 했다면

망하지 않을 것이라 생각합니다

아직 실력이 부족하기 때문에

더 버는 투자를 했는지 모르겠지만

잃지 않는 투자를 했다는 확신이 듭니다

제가 한 선택이

추후에 어떤 결과를 나을지 아무도 모르지만

아쉬운 선택이라 할지라도

지금 제가 행동했다는 사실이 더 중요하다고 생각합니다

처음 글을 쓸 때 했던 질문으로 돌아오면,

1호기 때의 아쉬운 점들이 나의 자산이 되었는가?

2호기는 1호기보다 더 좋은 투자였는가?

더 좋은 투자인지는 나중에 확인해 볼 수 있겠지만

첫 번째 질문에 대한 답은 할 수 있겠네요

1호기 때 가장 아쉬웠던 점은

‘조급함’이었습니다

이 물건이 날아갈까봐…

이 가격에 매수 못하면 가격이 오를까봐…

하지만

2호기 투자 때는 투자할 단지, 물건이 많았습니다

1등, 2등이 날아가도 아쉽지 않겠다고 생각했습니다

(조금은 아쉬웠겠죠…?ㅎㅎ)

마음의 여유를 가지니

부사님들의

“이번주에 다른 사람이 보기로 했어~”

“이 물건 곧 나갈 것 같아~”

와 같은 말들에 전혀 휘둘리지 않았습니다

그러니 협상에서도

좋은 위치를 선점할 수 있었습니다

투자를 해야 하는 이유,

투자를 준비하고 실행하는 과정에서 배운 것은

확실하게 저의 자산이 되기 때문입니다

이상으로

2호기 복기글을 마치겠습니다

감사합니다!

투자 과정에 도움 주신 김인턴 멘토님, 빈쓰 튜터님

서기21기 86조 조원분들 너무 감사합니다~!!

<1호기 복기글 1편>

<1호기 복기글 2편>