안녕하세요.
투자 물건을 알아보던 중 제 맘에 속 드는 단지를 찾았습니다.
아직 서울 상급지처럼가격이 치솟지는 않았지만 꾸준히 오르고 있고, 전세가도 괜찮아서
제가 가진 투자금으로 들어갈 수 있는 가장 최적의 단지라는 판단이 들었습니다.
제가 본 매물 중에서 가장 저렴하면서 전세 낀 매물이 있습니다.
이 매물에는 기존 4년 거주한 전세 임차인이 있고, 새 집주인이 들어오면 최근 시세를 반영하여 새로 전세 계약을 할 의향이 있다고 밝힌 상황입니다.
저렴하게 매수하고, 임차인을 따로 구하지 않아도 되어서 이 매물이 투자하기에는 가장 적합하다고 보입니다.
그런데 네 분의 부동산 사장님들께 연락 드려본 결과, 두 분의 부사님께서 이 임차인이 집을 제때 잘 보여주지 않아 매매하려고 오래 집을 내놓았음에도 잘 팔리지 않았다는 사실을 말씀해주셨습니다. 주중 저녁에는 집을 볼 수 없으며, 주말에도 시간 맞추기가 정말 어렵다고 하시더라고요. 그리고 집을 매도하려고 거의 1년 동안 내 놓았다고 하는데, 이건 좀 부풀려진 것 같지만.. 오랫동안 매도하려고 했음에도 임차인 때문에 집이 잘 안 팔려서 가격이 상대적으로 타매물보다 저렴하다는 것은 이해가 갔습니다.
저도 2주 전에 약속을 잡았고, 곧 집을 보러가게 될 상황인데… 협조적이지 않은 임차인이라는 이야기를 들으니 망설여집니다.
아무리 조건이 괜찮아도 임차인이 비협조적이라는 것을 알고 매수하는 것은 리스크가 너무 클까요?
다음 전세를 맞출 때나 매도할 때, 집을 잘 보여주지 않는다거나. 협의 없이 이사 날짜를 정해놓아 다음 임차인을 맞추기 힘들다거나 하는 등의 상황이 그려집니다.
아니면 비협조적인 임차인 덕분에 제가 저렴하게 매수할 수 있는 기회인걸까요?
1호기를 하려고 하는 부린이 입장에서는 판단이 잘 서지 않습니다. ㅠㅠ
경험 많으신 분들의 조언 부탁드립니다.
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댓글
북극곰님 마음에 쏙 드는 상황과 조건, 물건을 찾으셨다니 정말 다행입니다!! ㅎㅎ 하지만 세입자분이 비협조적이신 분이라 현재 전세세팅은 수월할지 몰라도 향후 전세세팅에 대한 걱정으로 고민이신 것 같습니다! 말씀하신 것과 같이 이런 비협조적인 세입자분의 상황은 위기이면서도 한편으로는 기회인 것 같아요. 해당 세입자분을 잡아서 거래할 경우 향후 잔금을 쳐야할 상황이 벌어질 수도 있다는 것을 감안래보시고, 그렇다면 향후 잔금을 칠때 발생하는 비용이 얼마일지, 약 3개월치보다도 내가 더 추가로 협상할 수 있다면? 관점으로 미리 가격적으로 안전 마진을 잡아보시기를 추천드립니다! 또한, 신규 전세 세팅상황이라먄 꼭 해당 세입자가 어닌 신규 세입자고 괜찮을 것 같고, 지금 세입자분 내보내시는 보증금은 북극곰님의 투자금과 매도인분와 협상 등을 통해서 해결 가능할지도 확인해보시면 좋을 것 같습니다! 모쪼록 고민하시는 부분 잘 해결되시길 바라겠습니다!
북극곰님 안녕하세요~! 매수 직전까지 많은 고민도 하셨을 거 같고 그동안 임장도 가시고 임보도 쓰시느라 정말 고생 많으셨습니다. 보통 임차인이 집을 보여주지 않는 것을 대비해 특약에 집을 잘 보여줄 것을 협조한다는 의미의 특약을 작성하곤 하는데요. 전세 만기 시점이 언제인지 궁금하네요 ㅎㅎ 만약 4년 거주하신 임차인의 만기가 돌아오고 해당 지역이 전세를 맞추기 수월한 분위기라면 새로운 임차인과 계약을 하는 것도 방법일 것 같습니다. 또한 적적한 투자님 의견처럼 잔금이 되는지도 확인해보시면 협상력이 더 올라갈 것 같습니다. 전세 레버리지 투자에서 임차인이 협조를 잘 해주시는게 생각보다 크기는 하지만, 더 중요한 건 가치 대비 싸게 사는 것이라고 생각합니다. 임차인의 비협조에 대한 여러가지 플랜을 준비하고 대응하면 되지 않을까 생각되네요. 북극곰님 투자 마무리까찌 파이팅입니다.
북극곰님, 안녕하세요 매수를 앞두고 치열하게 고민하고 계신 것 같습니다. 본 질문에 대한 부분은 적투님과 허씨님께서 너무 좋은 답변들을 해주신 것 같고 대댓으로 주신 내용들에 대한 의견을 드려볼 수 있을지 생각해 보았습니다. 그래서 저라면 이런 점들을 생각해 볼 것 같습니다. 1) 동일 평형 매물이 적어 1천만원 내리면 바로 나갈 수도 있을 것 같다. 우선 이 부분은 매물이 없으니 무난하게 나갈 것이라고 사장님들께서 말씀해주실 수 도 있는데, 러프하게 현재의 매물 수 만으로 판단하는 것은 위험할 수 있다고 생각합니다. 물론 예상하신 대로 바로 나갈 수도 있겠지만 투자는 최악의 상황도 생각하고 인지할 수 있어야 하기 때문인데요. 대부분 지역의 분위기와 가격 상태에 따라서 결정되겠지만, 정책적인 부분 등도 있을 수 있습니다. 저 같은 경우 쌍둥이 단지를 포함하여 2천세대에 가까운 단지였고, 동일 평형 매물이 두달 동안 제 매물 하나였지만 잔금을 치루었습니다. 조건부 전세대출 규제가 다 풀리지 않은 상태였고, 상태가 압도적이지 못했고, 입주 가능한 날짜가 그리 넉넉치 못했다는 점들이 복기되는데요. 말씀주신 매물도 올 7월이 만기이라면 현 임차인분과 재계약을 하지 않고 새 임차인을 구하신다면 또 현 매도인이 임차인의 퇴거 시점에 보증금을 내어주실 수 없는 상황이라면 잔금전에 지금 두달 정도가 남은 상황이므로 임차인을 구할 확율이 높지 않을 수도 있습니다. 입주 3개월 전후로 많이들 움직이기는 것을 괜히 골든 타임이라고 하는 것이 아니더라구요. 물론 그 안에 급히 오실 분을 구할 수도 있지만요. 잔금이 어려운 상황이고 더 확실히 그리고 더 보수적으로 하고자 한다면 전세입자를 미리 구해보는 방법도 생각해 볼 것 같습니다. 매도인과 협의하여 광고를 미리 내볼 수도 있고, 또는 2년전, 4년 전 즈음 입주하여 만기를 맞이하는 기존 임차 고객들이 있는 부사님을 찾아보는 것도 방법이 될 수도 있겠고요. 여하튼 위험하니 피하세요가 아니라 이런 점들도 있을 수 있으니 보수적으로 생각하시고 '안되겠네' 보다는 어떻게 이 부분을 헷징해 나갈 수 있을지를 고민해 볼 것 같습니다. 2) 27년 12월 근처에 대규모 단지 입주라 맞물리지 않을지 요즘은 입주가 미뤄지면 미뤄지지 당겨지는 경우는 거의 없는 것 같습니다만, 입주 예정인 단지가 같은 생활권이라면 영향을 줄 수도 있습니다. 가격대가 다르더라도 연쇄적으로 영향을 주고 받을 수 있는데요. 역전세와 관련하여 걱정이 되신다면 현재의 전세 가격이 비싼지 싼지를 살펴보시는 것이 좋습니다. 신축이라면 현재의 전세가가 분양가격 또는 입주 2년차 때의 가격대비 어떠한지를 보실 수도 있겠고, 기축이라면 비슷한선호나 가치를 가진 단지들의 전체가격과 비교해 볼 수 있고, 조금 더 넓게는 지역간 전세가격으로도 비교해 보면서 단지와 지역의 전세가격의 수준을 비교 파악해 보시면 도움이 되실 것 같습니다. 맞물리는 입주 자체를 피하고 싶으시다면 27년 12월 전후 3개월 보수적으로는 6개월의 시기를 빗겨서 임차 계약을 체결하실 수도 있습니다. 2년이 아닌 2년반 또는 3년, 아니면 '일시사용' 임대차 계약(단기 임대) 등으로 2년보다 짧은 계약으로 빗겨 가려고 노력해 볼 수도 있습니다. 북극곰님 빠이팅입니다!
