투자후보단지 선정할 때 주의할 점 3가지(첫번째 임보 복기) [오르디]

안녕녕하세요.

끝없는 성장을 향해

오르디입니다.

무더운 여름이 벌써 시작이네요 🥵

하지만 우리 월부인들은

무더위에도 전혀 개의치 않고

투자물건을 찾기 위해서

열심히 임장을 다니고 있으실 텐데요 !!

투자후보단지를 선정할 때

주의해야할 점들을 말씀드려보려고 합니다!

그럼 바로 가보시죠 !!

첫번째 주의할 점

투자금으로 단지를 정하지 않는다.

위 사진은

2022년 1월 저의 첫번째 임장보고서

천안시 서북구 결론파트의 한 부분입니다!

무엇이 문제냐 !?

천안 서북구가 앞마당인 분들은

단지를 보면 딱 느낌이 오실거예요!

저기에 있는 단지가 모두

선호도가 상당히 낮은 단지라는 것을 ...

(매임을 다 안 한것도 문제네요 ㅎㅎ)

당시 천안의 시장상황은

상승장을 지나 전고점을 찍고

살짝 가격이 꺾인 상황이었습니다.

매매가도 전세가도 이미 한껏 오른 상황에서

제가 가진 투자금은

단돈 3천만원 !!

당시 저는 가치를 비교하여

저평가 단지를 찾는 것이 아닌

투자금 5천만원 이내 단지를 필터를 걸었고,

상승장을 겪으면서

선호도가 높은 단지들이 상대적으로

더 많이 올라 매매 전세 가격이 벌어졌고,

결국 선호도가 낮은 단지들만 리스트에 걸리게 되었습니다.

그렇게 뽑은 후보들 중에서도

천안두정역이안더센트럴은 투자금이 4천만원이라서

다시한 번 제외 하였습니다.

제 선택은 맞았을까요?

그래프를 보면 알 수 있듯이

천만원때문에 가장 먼저 제외한

천안두정역이안더센트럴이

가장 가격이 높은 것을 확인 할 수 있습니다.

실제로 저 당시 투자를 하지 않았지만

제가 뽑은 후보단지들을 오랫동안 시세트래킹 하면서

우선순위가 아니라는 것을 깨닫게 되었습니다.

두번째 주의할 점

생활권 순위로 퉁치지 않는다.

두정동 호반리젠시빌2차'03 (승)

vs

쌍용동 현대아이파크6단지1차'04 (패)

두 단지를 비교했을 때,

제가 두정동 호반리젠시빌2차를

더 높게 평가한 이유는

바로 생활권 순위에 원인이 있습니다.

천안 서북구 생활권 순위를 정리했을 때

저는 두정동과 쌍용동을 공동 4위로 정했고

생활권 순위가 같으니

가치도 같다고 생각했습니다.

그래서 같은 가치라면

3위인 백석동 생활권 상권을 이용할 수 있는

호반리젠시빌2차가

현대아이파크6단지1차보다

더 좋은 단지라고 판단했고

심지어 가격도 더 싸서 좋아했었는데요.

제 선택은 맞았을까요?

그래프를 보면

항상 쌍용동에 있는 현대아이파크6단지1차가

더 높았던 것을 확인할 수 있습니다.

두정동 세광엔리치빌2차는

두정동 내에서도 술집 상권으로 둘러 쌓여 있으며

선호도가 상당히 떨어지는 단지인 반면

쌍용동 현대아이파크6단지1차는

단지규모도 상당히 크고

그 안에서 짱짱한 구축으로써

선호도가 높은 단지이기 때문에

비슷한 수준위 생활권임에도

단지 선호도가 달라 가격이 차이가 나기 때문입니다.

세번째 주의할 점

30평대가 20평대보다 더 좋다 X

두정동 세광엔리치빌2차'03 31평 2.7억 (승)

vs

불당동 대원칸타빌'04 25평 2.9억 (패)

두 단지를 비교했을 때,

저는 대원칸타빌이 아무리 1등 생활권인

불당동에 있더라도

"20평대보다는 30평대가 당연히 더 좋지"

라는 생각으로

4등생활권에 있지만 30평대인

세광엔리치빌이 더 좋다고 생각했습니다.

제 선택은 맞았을까요?

그래프를 보면

처음에는 두 단지 비슷하게 가격이 흘러가다가

결국 시간이 지나면서

땅의 가치가 더 좋은 대원칸타빌이

20평대임에도 불구하고

더 치고 올라가는 것을 볼 수 있습니다.

지금까지 저의 첫번째 임장보고서인

천안 서북구 결론파트를 통해

투자후보단지를 선정할 때 주의할 점 세가지를

알아보았습니다.

다들 이 점 주의하셔서

더 좋은 투자하시기를 바랍니다 🙏

➡️ 투자후보단지 선정시 주의할 점 세가지 요약

1. 투자금으로 단지를 정하지 않는다.

→ 저평가 여부를 먼저 파악 한 뒤 투자금 적용

2. 생활권 순위로 퉁치치 않는다.

→ 단지의 선호도가 중요

3. 30평대가 20평대보다 더 좋다.

→ 평형보다 땅의 가치를 먼저 보기어 목표하던 투자를 하셨나요?