안녕하세요, 우도롱입니다.
2020년 7월에 시작된
취득세 중과가 계속되는 요즘
일시적 1가구 2주택으로
갈아타기를 해나갈지
VS
덜 좋더라도
다주택으로 쌓아갈지
고민해보신 적 있으신가요?
제가 이전 글에서
매매가가 더 높이 오를 집을 살지
전세금이 더 많이 오를 집을 살지
갈아타기 VS 다주택 사이
나의 정체성에 따라
선택해야한다고 말씀드렸는데요.
갈아타기 중 최고의 아웃풋인
일시적 1가구 2주택
VS
다주택 투자
에 대해 직접 시뮬레이션 해보고
느낀점에 대해 말씀드리겠습니다.
(가정 : 2018년 시작
+ 연저축 6~7천)
✔️2018년 첫 주택 매수
#1. 경기도 구축 26평 매3.7/전3.2
✔️2019년 두 번째 매수
#2. 경기도 구축 25평 매3.7/전3.0
두 번째 주택을 매수하고
1년동안 돈을 모으고 있던 중
2020년 아파트값이 폭등하고
다주택자 취득세가 중과됩니다.
당시와 같은 상황에서
일시적 1가구 2주택과
다주택 투자의 케이스를
각각 살펴볼게요.
일시적 1가구 2주택
갈아타기 반복
2020년 폭풍의 시장을 지나
✔️2021년 첫 주택 매도
▶ 세 번째 주택 매수
매도 + 두번째 전세상승분으로
세 번째 주택으로
갈아타기를 실행합니다.
#3. 서울 구축 20평대 9.8/5.0
.
.
그리고 1년 뒤, 상승장의 꼭지에서
갈아타기를 합니다.
✔️2022년 #2번 매도
▶ 네 번째 주택 매수
#4. 서울 구축 20평대 8.5/5.0
네 번째 주택으로
갈아타기를 실행하고
하락장을 맞이하고
역전세도 맞고
시장이 다시 정리되었을 때
다섯 번째 주택으로
갈아타기를 실행하는데요.
✔️2024년 #3번 매도
▶ 다섯 번째 주택 매수
#5. 서울 구축 20평대 10.2/6.0
그렇게 세 번의 매도와
다섯 번의 매수 후
현재 결과는
서울 4급지 20평대와
서울 2급지 핵심지 20평대를
현재 보유하게 됩니다.
다주택 투자
수도권과 지방 콜라보
앞서 일시적 1가구 2주택
시뮬레이션이 조금 길었죠?
다주택 투자의 경우
2020년부터의 취득세 중과와
(3주택 8%, 4주택이상 12%)
2022년부터 시행된
다주택자 양도세 중과 배제와
조정지역 해제를 겪으며
투자를 진행한 사례입니다.
이번엔 빠르게 결과를 볼게요.
✔️1년마다 소액투자 실행
(종잣돈 + 전세상승분)
1년마다의 저축액에
기존 주택의 전세상승분을 더해
취득세 8%, 12%로
1년마다 소액투자를 실행합니다.
2021년
#3. 경기도 구축 20평대 3.9/3.0
2022년
#4. 지방 준신축 30평대 3.6/2.8
그리고 이어진 하락장에
#4번의 역전세를 #2번으로 막으면서
2023년 하락장의 한가운데에서도
투자를 이어갑니다.
2023년
#5. 지방 신축 20평 3.3/3.0
그리고 2025년,
지방 주택 2채를 매도하면서
경기도 4급지로 갈아탑니다.
✔️2025년 #4,#5매도
여섯 번째 주택 매수
#6. 경기도 신축 20평대 7.1/5.0
2018년부터 투자를 이어가며
폭등장도 맞고
정부 규제도 맞고
하락장도 맞이한
투자자는 현재
경기도 4채를 보유하게 됩니다.
일시적 1가구 2주택
VS 다주택 투자
뭐가 더 좋을까요?
1가구 2주택 : 서울 2채
순자산 11억, 현금흐름 연 3천만원
다주택자 : 경기 4채
순자산 10억, 현금흐름 연 4천만원
결과를 보니 어떠신가요?
'다주택자 엄청 고생했는데
결과가 별로잖아?'
라는 생각이 드시나요?
제가 시뮬레이션을 위해
정책도 찾아보고 세금을 계산하면서
아파트를 찾으며 느낀 점이 있습니다.
일시적 1가구 2주택으로
저정도 결과를 내려면
1) 원할 때 매도/매수할 수 있는 실력과
더 좋은 자산을 알아보는 눈이 필요하고
2) 정부 규제에 맞춰 계속 대처해야 하고
(예: 비과세 요건 변경 + 조정지역 지정)
3) 실거주를 하면서 갈아타는 경우
연 현금흐름이 절반도 안될 수 있지만
(주담대 원리금 지출 + 현금흐름 1채)
보다 좋은 자산을 가졌다는 안정감과
순자산이 커진다는 장점이 있습니다.
반면 다주택 투자의 경우
1) 매년 최선의 투자처를 찾아야 하고
(지방&수도권 모두 알아야 함)
2) 취득세/양도세/보유세와 같은
세금 중과에 대응해야 하고
3) 내집에 거주하지 않아
거주의 불안정이 있지만
경기도 4채를 보유하더라도
연 현금흐름 4천만원(월 3백)의
이득을 취할 수 있습니다.
결론적으로 누군가 저에게
"일시적 1가구 2주택과
다주택 투자 중에
어떤 걸 하면 좋을까요?"
라고 물으신다면
좋은 자산을 갖고 싶다면
일시적 1가구 2주택
현금 흐름을 갖고 싶다면
다주택 투자를 선택하는 게
유리하다고 생각합니다.
그런데,
일시적 1가구 2주택
VS
다주택 투자
어떤 걸 선택하시든
변하는 시장에 대응은 필요하고
포기하지 않고 꾸준히 한다면
경제적 목표를 이루실거라 생각합니다.
(저두요!)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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