안녕하세요.
여러분들과 든든한 노후를 함께 만들어가고 싶은 제이든J입니다.
월부에서 만난 분들 중에 이런 질문을 받았습니다.
시세차익형 투자만 할 수 있나요? 월세 수익은 불가능한가요?
보통 은퇴를 하셔서 현재 현금흐름이 없으신 분이거나,
혹은 부모님의 노후준비를 해두고 싶은 마음이 있으신 것 같았습니다.
오늘은 은퇴시기에 현금은 어느정도 있는데,
이걸 가만히 두기는 아깝고 현금흐름도 만들고 싶은 분들을 생각하며 글을 써보았습니다.
더 나아가 저의 부모님도 같은 고민을 하실 것 같았습니다.
컨셉 :
1. 수도권의 더 좋은 자산에 매수해서 등기를 가져온다.
2. 본인은 조금 더 외곽에 거주한다.
더 좋은 자산을 매수하면 더 많이 오를 확률이 높습니다.
더해서 제가 거주하는 거주비의 전월세보다도, 더 앞단에 있는 단지의 전월세 상승 기대를 해볼 수 있습니다.
상황을 2가지 정도로 가져와보았습니다.
케이스1.
지방에 임대 건물을 가지고 있어 월 수익이 잘 나는 물건 하지만 연식이 지남에 따라 가치와 환금성이 떨어지는 물건
케이스2.
현금은 가지고 있고, 노후에 거주할 집도 필요하지만 현금흐름도 있으면 좋을 물건
-> 오피스텔과 비교 but 미래에 인플레이션
-> 팔고 지방으로 내려도 됨, 급할땐 매도 이후 병원비 사용해도 된다는 든든함
두 가지 케이스를 생각해보았고 이제 사례를 보고 진짜 가능한지 한번 보겠습니다.
현금 6~7억 정도 있으면 월세보증금까지 합쳐서 매수 가능한 가치 있는 단지를 찾아보았습니다.
잘 맞춘다면 월 200 이상은 받을수도 있지 않을까 생각들었습니다. 현재 갱신하는 임대료와 신규 임대와의 간극이 있고, 전월세 물건이 없기 때문입니다.
그리고 본인은 경기도 외곽 신축에 거주합니다.
예시는 동탄쪽을 가져와보았습니다. 신축 택지에 살기 좋은 20평대 월세의 가격 수준은 어떨까요
잘 구해본다면 2000/120 정도 되는 아파트를 구해볼 수 있을 것 같습니다.
보수적으로 보면 5000/100 정도 되는 월세를 구해볼 수 있겠네요.
정리해보면 현금 7억이 있을때, 경기도신축 8.5억짜리 매수하면서 월세를 2억에 160정도를 맞춰봅니다.
24년 8월 가격에는 그렇게 받는 것이 가능했었네요.
그럼 총 9억으로 아파트 8.5억을 매수하고 월 160 현금흐름을 만듭니다.
그리고 본인은 남은 5천만원으로 거주 월세보증금 5천을 내고 월 100만원을 내며 신축 20평대에 거주합니다.
월 현금흐름이 현재 60만원 정도 발생 가능할 것 같습니다.
여기서 이 아파트의 전고점은 9억중반입니다.
시세차익까지 노려볼 수 있다고 생각됩니다.
그리고 시간이 지날수록, 두 단지의 전월세 비용 차이는 더 늘어날 것입니다.
앞단에 투자한 물건이 빨간색
내가 거주하고 있는 단지의 전세가 파란색입니다.
여기서 한 발 더 나아간다면 입주하고 있는 아파트에 정말 싸게 월세를 들어가보는 방법도 가능합니다.
많은 월세수익까지 나지는 않더라도, 시세차익도 가능하며 현금흐름도 발생 시킬 수 있는 방법이 있습니다.
저희 부모님은 지방 오피스텔을 구매하셨습니다.
20년 전 당시 약 8000만원으로 구매하셨고 월세는 약 50만원을 받고 있습니다.
현재까지 약 1200만원의 임대수익을 받으셨네요.
그런데요 이 오피스텔 가격은 그대로입니다. 오히려 연식이 빠지면서 떨어집니다.
해당 오피스텔은 아실에 나오지도 않아서 근처 단지 예시를 가져와보았습니다.
이런 물건을 사고 싶으신가요? 수익은 매달 받을 수 있겠지만
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이렇게 경기도에 상승 가능한 조금 더 안정적인 물건을 투자해서
환금성도 확보하고 월세수익도 내고 싶으신가요?
잃지않는 더 나은 현금흐름 창출 하시는 방법도 있습니다.
#임대수익으로 인한 체크사항
월 소득으로 인한 국민연금 감액이 있습니다.
출처 부꾸미 재태크노트
그중에서도 임대소득 역시 감액 대상에 들어갑니다.
2024년 기준 평균소득월액 2,989,237원입니다.
즉 한 달 평균 소득이 약 298만원을 넘는 경우부터 감액 대상이 될 수 있습니다.
하지만 그 이상이 아니라면 감액 대상이 아니고,
얼마나 감액 되느냐도 초과분의 몇%로 계산됩니다.
그 부분에 대해 얼마나 수익과 편익이 있는지도 계산해보시면 좋을 것 같습니다.
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