안녕하세요. 즈항입니다.

최근 서울 구축 반전세 갱신 계약을 마무리했습니다.

제 집은 아니고, 장모님 소유 주택을 2년전부터 제가 관리를 해오고 있습니다.

2년전, 갱신권을 사용한 셀프계약으로 진행해본 경험이 있기에,

이번 갱신계약은 더 수월하게 마무리되겠다 싶었습니다.

하지만, 제 기대와 달리 조금 꼬였던 갱신계약 복기해보겠습니다.

임대차 만기 4개월 전

임대차계약 갱신 여부를 확인하자

1, 2호기 전세 빠지는 기간을 생각해보면,

약 2개월정도 걸렸던 것 같습니다.

(몇일만에 빠지셨던 분들도 있으시지만....)

현재 6.27 대출규제로 서울 매매/전세/월세 거래량이 감소했지만,

그래도 단지내 전/월세 물량은 많지 않았습니다.

그럼에도 임차인이 퇴거를 희망하면,

원활한 신규 임차인 세팅 및 보증금 반환을 위해 만기 4개월 전 거주 연장 의사를 물어봤습니다.

다행히 거주연장을 희망하셨고,

기존 보증금을 유지한채 월세만 현시세에 맞게 증액하자는 내용으로 협의했습니다.

현 월세의 2배라는 적지 않은 증액이지만,

4년전과 같은 시세이기에 임차인도 거부감 없이 받아들인 것 같습니다.

확실히 만기 4개월 전에 거주 연장 여부를 확인하다보니,

저와 임차인 모두 조금 여유있는 상황에서 거주 연장을 검토할 수 있었습니다.

그렇게, 임대차 계약서를 작성하여 임차인에게 전달하였습니다.

전세대출 1개월 반환 유예 활용하자

"전세대출 연장시 임대인의 하자로 취소 또는 반환요청이 있을 경우, 본계약을 취소한다.

(관련기관의 증빙이 있을 경우 인정)

단, 임대인의 하자 외의 사유로 인한 전세자금대출 연장 거절은 계약 취소사유로 인정하지 않는다."

임차인은 제가 보낸 임대차 계약서 특약 중 해당 내용에 대해 의의를 제기했고,

대출은행에 전세대출 연장 문의 후 답을 준다고 했습니다.

그리고, 계약서 작성일을 임대차 만기 2개월전으로 조정하자는 의견을 제시했습니다.

전세대출연장 심사는 임대차 만기 2개월전부터 가능하기 때문입니다.

여기서부터, 저와 임차인간의 계약서 작성 기간에 대한 이견이 발생합니다.

즈항 : 임대차계약 만기 3개월 전 계약서 작성

임차인 : 임대차계약 만기 2개월 전 계약서 작성

이렇게 보면 무슨 차이인가 싶으실 겁니다.

하지만, 각자 사정이 다릅니다.

[즈항]

-주장 : 임대차계약 만기 3개월 전 계약서 작성

-사유 : 장모님 소유 주택이고, 전세퇴거자금 실행시 보증금 전액을 대출받기 어려움. 사업자대출 실행하여 보증금 내어줘야하는 우회방법 활용필요. 가능하면 전세퇴거자금 실행없이 임대차계약 세팅원함.

[임차인]

-주장 : 임대차계약 만기 2개월 전 계약서 작성

-사유 : 6.27 대출규제 이후 상황에 주담대/전세 대출 실행에 대한 불신 팽배. 최대한 전세대출 연장 심사전까지 계약서 작성을 미뤄 혹시모를 상황에 전세금을 돌려받을 선택지를 만들어두고, 심사직전 계약서를 작성하여 심사받기를 희망

각자 사정은 다르지만 공통적인 사유는 "돈"

이 차이를 좁히려 수차례 설득했으나, 결국에 돌아오는 답은 되돌이표였습니다.

오히려 다른 의도가 있는것 아니냐는 의심까지 받게됩니다.

억울한 마음에 임대차 갱신계약 관한 글도 찾아봤는데,

저와 유사한 상황에 대처한 글은 찾지 못했습니다.

결국,

제가 나서서 전세대출 연장 방법을 찾아봅니다.

①임대차 만기 3개월 전 심사 가능한가?

=>불가

=>전세대출은 보증사(HUG,HF,SGI)에서 심사하는 것이고, 심사결과에 따라 은행에서 대출실행하는 절차로 HUG(60일)/SGI(45일). 심사기간이 정해져 있어 3개월 전 대출심사 불가.

②전세대출 단기연장(3개월) 가능한가?

=>단기연장도 임대차 만기 2개월전부터 심사 가능

=>단기연장도 심사가 필요하며, 은행에서는 임차권 등기 등 특이 사유 발생시에만 예외적으로 가능.

③현재기준 2개월 뒤 입주일로 지정한 신규 임대차 계약서 작성하여, 해당 계약서로 전세대출 심사 가능한가?

=>기존 임대차 계약서 유효(거주기간)하기에 거주기간 변경을 통한 신규 임대차 계약서로 전세대출 신청 및 심사 불가

=>신청 은행이 달라진들 보증사는 동일하기에 심사기관은 바뀌지 않음.

④전세대출 상환 유예 가능한가?

=>전세만기일까지 전세대출을 상환하지 못하였을 경우, 일반적으로 1개월의 유예기간 부여(은행별 상이할 수 있음)

마땅한 방법이 없었습니다.

결국, ④안에 대해 임차인과 공유했고, 이를 특약에 반영해 계약서 작성에 협의했습니다.

특약내용

"임차인은 전세자금대출 확보불가시 본 계약은 취소되고, 이와 관련 어떠한 위약금도 발생하지 않는다. 또한, 임차인은 신규 임차인을 구하기 위한 거주기간(전세만기일+1개월)을 추가 확보하고, 이사일은 신규 임차인과 협의하여 정한다. 단, 전세자금대출 불가 또는 전액 반환요청에 대한 관련기관 증빙이 있을시 인정됨."

모든게 내 생각처럼 진행되지 않는다

2년전 갱신계약때는 임대차 만기 2개월 전 장모님께서 갱신계약을 부탁하시다보니,

계약서 작성때 이번 사례와 같은 이견이 발생하지 않았습니다.

그래서 더 안심했던 부분도 있습니다.

그리고 임차인과 감정이 대립했던 것도 있습니다.

"왜 작년과 다르게 까다로운가.

사위가 끼어드니 쉽게 해결될 일을 어렵게 만든다

융통성이 없다.

다른의도가 있는건 아닌가 등등"

제 탓을 많이 하시다보니 감정이 더 앞설때도 많았습니다.

떠안아야할 리스크를 고민했고, 제 주장이 합리적인지 반복해 따져봤음에도,

임차인의 주장이 이해가지 않아, 전세퇴거자금대출까지 알아보려 장모님께 사업자대출까지 말씀드렸습니다.

다행히 임차인과의 극적 협의로 임대차 만기 3개월전 계약서 작성하였고,

전세대출 심사를 기다리고 있습니다.

최근 9.7 부동산 대책이 발표되었습니다.

1주택자 전세자금대출이 2억원으로 제한

다행히 25.9.7 이전 최초 임대차 계약이 체결되었고,

대출금액을 증액하지 않았다면 종전 한도까지 대출취급 가능합니다.

그럼에도 불구하고,

대출총량에 따라 태도를 달리하는 은행들이라 대출심사 결과를 확인할때까지 안심하기 어렵습니다.

뭐 하나 순탄하게 흘러가는 법이 없습니다.

이런 과정을 겪기 싫어 외면할 수도 있습니다.

하지만, 누군가는 이런 과정을 통해 경험을 쌓고, 실력을 키우는 것 같습니다.

앞으로도 뭐 하나 순탄하지 않겠지만 하나씩 해결해가고 실력 키워나가겠습니다.

이번 갱신계약을 진행하며,

조언해주신 "용맘 튜터님" 감사드립니다💙