서울시 관악구 1호기 아파트 투자 후기

2년 2개월만에 서울에 월부 아파트 투자 1호기를 계약했다.

23년 4월에 월부를 시작했고 25년 6월에 계약을 했으니 2년 2개월이 걸렸다.  

누구는 3개월만에 했고, 1년만에 했고 하는데 2년을 넘어서도 못하고 있으니 솔직히 답답했다. 

찬찬히 생각해보면 실력부족이지만 늘 그렇듯 자기탓보다 마음이 조급한건 어쩔 수 없었다. 

처음 월부를 시작한 계기는 정확이 ‘부자 아빠 가난한 아빠’의 가난한 아빠를 넘어보고 싶다는 생각에서다. 

평생 회사에서 열심히 일하고 그래도 인정받았다고 생각했는데 경제적으로 보면 남은 게 없네, 서울에 집도 없네 하는 생각.

이제는 돈 버는 데 집중해야겠다, 회사보다 나를 더 소중히 여겨야겠다는 생각. 

그렇게 고민하던 차에 부동산을 더 공부해야겠다고 마음먹었고, 유튜브에서 주로 봐오던 월부가 좋겠다 싶었다. 

일단 경험해보자라는 마음으로 시작하고, 첫 강의의 실준반에서 혹독하게 임장과 임보를 경험하고 ‘아~ 이거 만만치 않네’ 싶다가도 그래서 더 당차게 해보고 싶다는 의지도 불타오르는, 묘한 끌림을 당했다. 

처음 월부를 시작할 때 종자돈이 많지 않았다. N천만원 수준. 

강의를 들으며 느낀 건, 지금 내 종자돈으로는 서울은 언감생심이고 수도권도 막막하고 지방으로 가야겠다, 지방에서 종자돈을 불려 수도권으로 올라와야겠다는 것이었다 .

그렇게 마음먹고 지기, 실준 등을 들으며 청주, 천안, 전주, 대전 등을 열심히 앞마당으로 만들었다. 

그러다보니 어느덧 24년 5월이 되었다. 이제 1년쯤 지났으니 1호기를 해야겠다고 마음먹고 다녔던 지역 중에서 부지런히 물건을 찾아 나섰다. 때마침 서울에 잠깐의 상승장이 찾아왔다. 24년 6월 강동구에서 임장하고 있었는데 아파트 가격이 갑자기 오르는 걸 눈앞에서 지켜보았다. 더 마음이 조급해졌다. 

청주와 천안에서 몇개의 물건을 찾아 매물코칭을 신청했다. 튜터님은 ‘센쓰있게 쓰자’님이었다. (아직도 친절하고 다정다감하던 그 목소리가 생생하다) 

청주에서 상당구 후순위 생활권의 나홀로 신축, 천안 차암동의 준신축 물건이었다.  

튜터님은 지금 찾아온 물건들이 신축 또는 준신축이라 중소도시에서 상승할 수 있는 의미를 갖더라도 생활권이 후순위라 오르더라도 가장 나중에 오르고 상승폭도 크지 않을 거라고 했다. 

그리고 현재 있는 종자돈 1억 5천 수준이라면, 수도권으로 올라오시라, 나이도 있고해서 지방으로 돌기에는 여러모로 벅찰 수 있다, 그 정도 종자돈이면 수도권 4급지에서 좋은 물건을 찾을 수 있을 거다, 서두르지 마시라, 지금 서울이 갑자기 불붙었다고 해도 계속 그럴 거라고 시장을 예상할 수 없고 앞마당 만들고 물건 찾을 수 있는 시간 충분하니, 차분히 수도권 4급지 위주로 앞마당 늘리고 종자돈 늘려 연말이나 내년 초에 투자할 수 있도록 하자는 의견을 주셨다. 

너무 감사했다. 방향성이 잡히고 길이 보이는 순간이었다. 

과정에서 배울 수 있었던 건, 역량없이 투자를 서두르지 말 것이며, 나의 상황을 잘 파악하고 있어야 하고, 그런 기반위에 앞마당을 더 늘리면 좋은 물건을 찾을 확률이 더 높아진다는 거였다. 

방향을 확 틀어 수도권으로 향했다. 

서울, 수도권 4급지를 훑었다. 동대문구, 서대문구, 강서구, 관악구, 성북구, 평촌, 광명시, 구성남, 용인 수지구, 하남시 등이었다. 동대문구는 이미 했으니, 거기 빼고 매월 하나씩 앞마당 만들기롤 마음 먹고 7월부터 광명시로 향했다. 

7월에 광명시, 8월에 평촌, 9월에 성북구, 10월에 구성남, 11월에 관악구, 12월에 수지, 25년 1월에 강서구, 2월에 서대문구, 4월에 하남까지 마무리했다. 틈틈히 전에 했던 앞마당도 시간이 날 때마다 단지별로 매임을 계속하면서  물건 찾기 작업은 지속되었다. 

격주마다 4급지 전 지역의 전수조사를 진행하면서 가격흐름을 계속 들여다보았고(2일에 1지역씩) 괜찮은 물건이다 싶으면 주말마다 또는 평일 저녁이나 휴가를 내어서 매임을 다녔다. 

그 기간동안 다행스러운건 갖고 있는 종자돈이 쑤욱 올라있었다. 정말 운이 좋게도 주식계좌에 넣어두었는데 코스피 상승 바람을 타고 올라와주었다. 종자돈이 커지니 선택의 폭이 넓어졌다. 

기존 종자돈으로는 모든 4급지의 가장 후순위 생활권이 투자 가능 지역이었다면, 1,2등 생활권까지 선택할 수 있게 되었다. 

그러나 돈이 문제가 아니라 문제는 나의 역량이었다.  

앞마당을 여러 지역을 만들었지만 사실 어떤 지역이 우선순위인지 더 나은 지역인지를 파악하기 어려웠다. 

하남과 성북, 강서구와 관악구, 평촌과 동대문 어디가 더 우선순위인 지역이지?

그 의문은 매물코칭 과정에서 해소되었다. 

성북구 길음 래미안 8단지와 관악구 봉천 두산의 33평 물건 2개를 찾아 25년 5월에 매물코칭을 신청했다. 

물건지 선정이유는 길음뉴타운은 비록 언덕 많은 성북구이지만, 1순위 생활권으로 균질성이 좋은 뉴타운이며, 아이키우기 좋은 선호도가 높은 지역이고, 

봉천 두산은 관악구의 구축 대장으로 2호선 역세권으로 강남접근성이 탁월하고 평지라 관악구에서 선호도가 높은 단지였다.   

또한 강서구의 염창동아3차, 우장산롯데캐슬, 수명산파크1단지, 하남시, 평촌의 몇몇 단지 등이 후보군이었다. 

동대문구와 서대문구는 투자금과 단지 가치의 함수에서 미스 매칭되거나 지역에 대한 확신이 없어 제외하였고, 광명시는 매매가 전세가 모두 하락하여 투자금이 많이 들었다. 평촌도 초원 대림, 현대4차 등도 투자금에 들어왔으나 확신이 안 들었고 구성남은 선순위 생활권은 이미 날아갔고 후순위 생활권은 아쉬웠다. 

매물코칭 튜터님은 영광스럽게도 제주바다님이었다. 마치 연예인의 목소리를 들은 듯 떨렸다. 

튜터님은 정말 정성스럽고 친절하고 최대한 많이 알려주려고 하셨고, 그 마음과 열정이 고스란히 전해졌다. 

튜터님 의견은, 

일단 현재 투자금으로 경기도 수도권은 제외하자, 일단 서울이다, 그리고 성북구 길음뉴타운도 좋지만 그곳은 가성비 투자지역이기 때문에 제외하고 조금 더 좁혀보자는 의견이셨다. 그래서 좁혀진 게 강서구 단지들, 관악구 봉천두산이나 이편한세상서울대입구였다. 그 지역들에 갖고 있는 후보군들에 대해서도 일일히 의견을 들었고 더 범위를 좁힐 수 있었다.

투자 과정은 사실 버리는 것을 아는 것이다. 어떤 것을 버리느냐의 과정이다. 

그래야 투자할 수 있고 그 범위안에서 깊게 들어가야 올바른 결정을 할 수 있다. 

매물코칭은 다시 나의 투자 방향성을 잡아주었고 올바른 길로 이어질 수 있게 하였다. 

너무 감사했고 매물코칭한 내용은 투자 과정에서 몇번을 다시 들었다. 

강서구 단지들과 봉천 두산과 이편한서울대입구는 약간의 입지 차이를 보인다. 

강서구는 강남접근성이 관악구에 비해 다소 밀려도 마곡이라는 강력한 업무지구가 바로 안에 있어 직주근접이 가능하고 마곡지역은 뉴타운처럼 신축이 많고 균질하며 쾌적하다. 게다가 9호선으로 강남 및 중심업무지구 접근성도 좋다. 

관악구의 봉천 두산은 균질성과 평지라는 점도 좋고 무엇보다 강남접근성에서 4급지 어느 단지보다 앞선다. 구축의 아쉬움과 단지의 쾌적함에서 다소 밀려도 교통과 위치의 장점이 강력한 게 매력적이었다.   

이제 폭을 좁혀 더 들어갔다. 강서구 단지들의 모든 부동산을 매주 찾아갔고, 봉천 두산도 마찬가지였다. 

물건 나올 때마다 매임을 하였고 가격 협상을 하였다. 혹시 몰라 이편한세상서울대입구, 염창동아3차의 매임도 지속하였다. 

그러기를 몇주만에 결국 봉천 두산의 2개의 매물로 좁혀졌다. 

강서구 단지 하나는 잔금을 하는 조건이었고 그러면 시세보다 무척 저렴하였는데 대출까지 확인하였지만 결국 현금흐름에서 막혀 포기하였다. 서울대이편한세상도 물건 하나가 괜찮았는데 투자금에서 약간 초과하였다. 마이너스통장을 조금 쓰면 가능할 거 같았는데 튜터님이 과감하기보다는 안전하게 투자할 시점이라는 의견이 있으셨던터라 물러났다. 

봉천 두산의 2물건 중 하나는 그날 나온 물건이었다. 

당일 저녁 바로 매임해보니 상태가 무척 좋았다. 가격도 괜찮아 물건 찾기 처음으로 바로 매수 의견을 말하고 가격 협상에 들어갔다. 그 단지의 여러 물건을 보아왔던 터라, 동별 상황, 층별 상황, 내부 상태, 수리 상황 등이 빤히 보이기 시작했다. 집을 보고 당일 바로 매수 결정을 할 수 있었던 배경이었다. 이 집 정도에 이 가격이면 괜찮다는. 

그러나, 주인이 완강하여 처음 호가에서 물러서지 않았고 사실 그 가격도 나쁘지 않아 오케이를 하고 주인의 확답을 기다리며 집으로 향했다. 부동산은 끝까지 모르듯이 물건 내놓은 당일 바로 물건 보러 오고 바로 매수 의견이 들어오자 주인의 마음이 바뀌어 버렸다. 사실 나말고도 투자자 한사람이 더 있었다. 그 사람도 매수 의견을 말한 상황이었다. 주인은 매도 가격을 올렸다. 10억 5천에서 10억 8천으로. 25년 6월의 상황도 한 몫했다. 서울 여기저기서 가격 상승의 흐름이 끓어오르고 있었다. 더 협상을 하기는 무리였다. 포기했다. 

그리고 남은 한 물건. 같은 동의 7층 물건으로 집 상황은 그 집보다는 다소 아쉬웠는데 가격도 같은 10억 5천이었다. 

그냥 살 수는 없었다. 마지막으로 10억4천으로 던졌고 이거 아니면 안 사겠다고 전했다. 

결국 1시간 뒤 매도 의향이 전해졌고 계좌가 왔다. 

드디어 나의 1호기가 성사되는 순간이었다. 

이 물건은 전세가 낀 물건으로 5억7천이 들어있었고 당시 전세 시세는 6억 2천 수준이어서 투자금이 예상보다 더 들어가는 상황이었다. 다행인 것은 26년 1월에 현 임차인이 나가기로 한 것이었다. 그러면 그 시점에서 다시 전세금을 시세대로 받을 수 있어 투자금을 회수할 수 있었다. 

다만 현 전세가 갱신을 한번했고 만기일이 지나 묵시적 갱신으로 이어진 상황이어서 내년 1월 시점에 임차인이 계속 살겠다고 하면 그냥 계속 살 수도 있는 상황이었다. 이 이슈를 명확히 계약서에 넣어야 했다. 26년 1월에 현 임차인이 집을 비워준다는. 중개사는 구두로 전해졌으니 믿어야 한다는 입장이었고 나는 이를 계약서에 넣어야 하고 매수계약서는 현 임차인에게는 영향이 없으니 그 임차인과 26년 1월 집을 비워준다는 확인서를 별도로 작성하자고 하였다. 

다행히 임차인이 받아주었고, 계약서를 쓰는 날 임차인과 만나 이 확인서까지 함께 작성할 수 있었다. 

확인서라는게 계약서 수준의 강제력과 법적 효력은 없다고 하더라도 어느 정도의 구속력은 가질 수 있고 나도 그래야 마음이 놓일 거 같았다. 

가계약금을 넣고 정식 계약일을 기다리는 중 6.27 대책이 터졌다. 대출과 갭투자를 막는 규제대책.

다행히 내 물건과 계약은 대출과는 상관없는 전세 낀 물건이어서 큰 영향없이 계약이 이루어졌다. 

잔금은 10월 2일이었고 또 잔금치고 추석연휴가 지나자 10.15 대책이 나왔다. 뭐 잔금정리하고 등기 접수까지 한터라 큰 문제는 없다고 하지만 그래도 그 대책이 터진 날, 법무사로부터 등기가 집에 도착했다. 마음이 놓였다. 어떤 문제가 터질 지 알 수없는 시점이어서 등기까지 받아놓아야 안심이 되었다. 

1호기를 한다는 게, 투자를 한다는 게 직접 한번 경험하는 게,

강의를 듣고, 임장을 여러번 가는 것보다 더 배우고 얻는 게 훨씬 더 많다는 생각이 들었다. 

누가 시키지 않아도 저절로 매임이 되고, 중개사분들께 전화가 편해지며, 협상이 습관이 되고, 

머리속에 자금 계산이 빨라진다. 

부족하더라도 비교평가를 안 할 수가 없고, 지역과 단지의 가치를 파악하려고 파고들지 않을 수가 없다.

왜 이 단지가 이 가격일까, 저 단지보다 나은 것일까, 이 지역을 선택하는 것이 맞는가, 저 지역보다 못한 것이 아닐까, 

대출은 어떻게 받는 게 좋을까, 얼마가 나올까, 후순위 대출은 무엇이며, 대출사를 어떻게 찾을 수 있을까, 

등등 이번 1호기를 하면서 배울 수 있었던 하나하나의 경험들이었다. 

너무 소중하고 앞으로 나의 투자생활에 큰 도움들이 될 시간들이었다. 

돌이켜보면 숨쉴틈없이 줄기차게 달려왔지만 그래도 여기까지 와서 1호기를 마무리할 수 있었던 건 강의에서 열정적으로 부동산을 알려주고 현 시장상황을 정리하고 마음가짐을 토닥여주신 수많은 강사님들과 월부의 튜터님들, 함께 임장을 다니고 강의를 들었던 수많은 조원분들 덕택이었다.  

이 글을 빌어 1호기를 할 수 있게 많은 도움을 주신 여러분들께 감사의 말씀을 전한다. 

매물코칭을 하면서 투자 방향성과 길을 알려주신 센스있게 쓰자님과 제주바다님, 

부득불 우기는 투자자였던 나를 친절하게 마무리해주신 중개사분들, 

월부의 강의를 들으며 함께 했던 수많은 조원분들,

특히 월부 시작할 때 함께 열기를 들으며 열정을 불태우고 지금도 카톡방에서 원씽을 하는 사활조 분들, 

대전 임장에서의 추억을 아직 단톡방에서 나누는 지기 조원분들,

광명에서 신도시투자기초반에서 만나 여러 지역 자실도 함께 하며 도와주고 응원해주신  트레비홀릭님께 특히 감사의 말씀을 전한다. 

이번 10월에 월부 2년을 다 넘어서 첫 실전반을 했다. 버겁고 힘겹지만 왜 그렇게 많은 분들이 광클하면서 실전반에 오려 하는 지 알게 되었다. 과정이 탄탄해 버겁고 힘들지만 나도 모르게 역량이 커지고 몰입도가 올라간다. 

특히 1호기를 복기하는 글을 쓰도록 그래서 더 역량을 키우도록 격려하고 관심가져주신 챈's 튜터님께도 감사의 말씀을 전한다. 그리고 이 힘겨운 과정을 서로 도와주고 응원해주는 조원분들께도 고마움을 전한다.  

이제 마무리하고 다음 2호기를 행해 종자돈을 모으고 역량을 키워야 할 때다. 

경제적 자유를 향해 오늘도 컴퓨터를 켠다.