안녕하세요
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.
10.15 규제 이후 많은 분들이 수도권 비규제 지역에 관심을 갖고 움직이시는 것 같습니다.
하지만, 지금 수도권에서 투자를 진행할때는 6.27 대출 규제의 영향으로 ‘매매-전세 동시 진행’ 이 어려워 전세 셋팅 난이도가 높아진 것 같습니다.
저도 올해 수도권 비규제지역에 투자를 하면서 전세 광고를 올린지 1시간만에 현금 세입자를 구할 수 있었는데요
운이 좋았던 결과이기도 하지만 제가 어떻게 그렇게 빨리 그리고 현금세입자를 구할 수 있었는지를 정리해보겠습니다.
1. 입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축
제가 이번에 투자를 할때, 비교 했던 단지들이 가졌던 특징입니다. 많이 고민 하는 명제죠?
저는 전세가를 올려 받는 투자를 하고 싶어서 어떻게든 연식이 좋은 단지에 투자하고 싶었습니다.
하지만, 기존에 보유하고 있는 경기도 물건을 복기해보면서 입지 좋은 구축을 선택했습니다.
(A - 비역세권 준신축 45평, B - 역세권 구축 25평)
제가 매수했던 19년도에는 비역세권이라도 연식이 좋고 평형이 넓었던 A단지가 역세권 구축 25평 B단지 보다 비쌌고, 지난 상승장에서의 전고점도 높았습니다.
하지만 이번 상승장을 만나면서 결국 B단지가 A단지보다 비싸지고 거래도 더 활발한 결과를 볼 수 있었습니다.
지난 실수를 복기하면서 경기도도 결국 입지를 가진 땅으로 입지 덜 좋은 신축보다 역세권, 상권(학원가), 학군을 갖추고 있어 지역내에서 학군지로 뾰족한 수요를 가진 생활권의 구축을 선택하였습니다.
제가 투자할 당시에는 겨울 학교 배정을 앞두고 11월까지 전입 수요가 있었지만 투자한 단지 주변으로 전세 매물이 0개인 상황으로 세입자들이 전세를 애타게 기다리고 있습니다.
저보다 선호도가 더 높은 단지의 전세가 5.5억에 실거래가 찍히고 6억의 매물이 1개 나와있었지만, 기존 전세가가 4억대에 주로 거래되었던 곳으로 세입자들이 선뜻 6억이라는 전세가를 받아들이지는 못하고 있는 상황이였습니다.
저는 5.5억에 전세 광고를 올렸고, 1시간만에 2천만원 조정하여 특별한 수리 없이 현금세입자를 맞출 수 있었습니다.
2. 하고 싶은 투자 vs 할 수 있는 투자
제가 투자한 단지는 생활권에서 선호도가 중간 정도에 속하는 단지입니다.
저도 선호도가 높은 단지들을 투자하고 싶었지만, 전세가는 크게 높지 않고 매매가는 높아 투자금이 부족하였습니다.
처음에는 대출을 활용할까? 하는 유혹에도 휩싸였었지만, 빠르게 제가 할 수 없는 투자라는 것을 받아들이고 다음 순서의 단지로 내려가는 선택을 내렸습니다.
나중에 알게 된 사실이지만 제가 포기했던 선호도가 더 높은 단지들에는 많은 월부 뿐만 아니라 다른 투자자들이 여러명 붙어서 네고를 시도하고 있는 상황이였기에 매도인들의 콧대가 높은 상황이였고,
제가 투자한 후순위 단지를 보고 있던 사람은 저 뿐이였기에 원하는 가격에 네고를 하고 전세가도 높게 맞출 수 있었습니다. 그리고 그 뒤 부사님께서 제가 투자하여 전세 실거래가가 신고 된 뒤에 투자자들이 연락 오기 시작했다는 이야기도 있었습니다.
3. 전세 대기자 있어요!
투자물건을 찾으러 다니다보면 전세매물이 적은 생활권에서는 부사님들이 종종 “전세 대기자 있어요~ 걱정마세요” 라는 말씀을 하십니다. 제가 투자할 당시에도 전세 매물이 없어서 부사님들이 대기자도 있고 전세는 걱정하지 말라는 말씀을 하곤 하셨습니다.
제가 투자할 당시에는 6.27 대출 규제로 잔금을 치면 말소 조건으로 세입자를 맞출 수 없었기에 반드시 잔금을 쳐서는 안되는 상황이였기에 아직 매수를 결정하지 않았음에도 제가 투자로 고려하고 있는 후보 물건들을 대기하고 있다는 세입자들에게 보여달라고 요청했습니다.
물론 “아직 매수하지도 않았는데 어떻게 보여줘~ 집주인에게 말 못해” 라는 부사님들도 계셨지만, 제가 확실하게 세입자가 붙으면 바로 가계약을 하겠다는 의사를 전달하니 세입자들에게 집을 보여주시는 부사님도 계셨습니다.
그 결과, 두 분의 대기 세입자가 희망 의사를 비추었으나 확실하게 의사결정을 하지 않았습니다. 오히려 특올수리 되었지만 생활권내 선호도가 가장 떨어지는 단지의 매물이고 가격도 같아서 제외했던 매물에 더 높은 전세로 계약을 희망하셨습니다.
저는 해당 단지를 그 가격에 매수할 생각은 없었기에, 제가 1순위로 검토하는 매물을 계약할 수 있도록 왜 망설이는지 세입자가 원하는 부분이 있는지를 부사님을 통해서 확인했고, 가스레인지가 너무 낡았다는 피드백을 받고 가스레인지 교체를 약속했습니다.
하지만 특올수리 물건을 이미 본 세입자들은 그 집에 거주를 희망하셨고, 그 물건을 투자자가 사면 연락을 달라며 의사결정을 하지 않았습니다.
저는 전세대기자가 있다는 부사님의 말이 팩트임을 확인했고, 아이들 학군때문에 반드시 이 생활권에 거주해야하지만 전세 매물이 없어 선택권이 없는 것도 확인했기에 매수를 결정했고 가계약금을 넣는 동시에 5.5억원에 전세 광고를 올렸습니다.
기존에 집을 보러 다니셨던 전세 대기자들은 4억 후반에 거래되었던 것을 보았고, 6억원인 매물은 비싸서 최대 5억원의 전세를 생각하고 있는 상황에서 제가 5.5억원에 광고를 올리니 진짜 6억원까지 오른다는 느낌을 받으셨나봅니다.
광고를 올린지 1시간만에 기존에 집을 보고 가셨던 세입자분들이 모두 계약 의사를 비추셨고, 저는 그중에서 자녀가 어려 장기거주가 가능한 현금세입자분을 골라서 받을 수 있었습니다.
시간이 지나서 다시 복기해보면 운이 좋았던 부분이 더 많았던 투자였던 것 같습니다.
하지만 이 투자를 진행하는 과정에서 기존 투자의 실수에서 배운 점을 반영한 의사결정을 내릴 수 있었고, 규제에 걱정만 하는 것이 아니라 할 수 있는 방법을 찾으려고 노렸했기에 많은 것을 배울 수 있었던 투자였습니다.
그리고 당장이라도 날아갈 것 같아서 투자금 3~5천 대출을 고민하게 만들었던 신축들은 그후로도 매매가가 큰 변화가 없었지만,
조금 선호도가 떨어지더라도, 조금 연식이 부족하더라도 남들이 보지 않는 단지에서 싸게 산다는 기회를 잡은 결과, 매수 이후 7천만원이 오른 결과를 보여주었습니다.
10.15 규제 이후 갑자기 비규제지역을 봐야되서 속상하신 분들, 기존에 보고 있던 지역이 갑자기 가격이 올라버려서 속상한 분들도 있을 것 같습니다.
하지만 속상하다는 감정에만 사로잡혀 있으면 아무것도 달라지는 것은 없기에, 하고 싶은 것에서 할 수 있는 것으로 빠르게 전환하셔서 남들이 보지 않는 기회를 잡을 수 있기를 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
