토허제 비적용 단지, 정말 기회일까? [도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다😊

10.15 토허제 규제 이후

오히려 규제를 피하는 단지들이 있어

이런 곳에 투자해도 되는지

궁금해 하시는 분들이 있는데요

대표적으로 왕십리 센트라스,

수원의 매교팰루시드가 있습니다

🔎 왜 이 단지들이 규제를 피할까?

센트라스 – 상업지역(주상복합 일부 세대)

센트라스는 단지 내 일부

소형 평형 ‘상업지역 주복’으로 분류되는데,

대지지분이 15제곱 이하라

토허제 적용에서 빠지게 됩니다

매교 팰루시드 – 행정구역 분리

매교 팰루시시드의 경우

114·126·132동은 팔달구(규제지역),

나머지 동은 권선구(비규제지역)으로 묶입니다

즉, 하나의 단지 안에서 규제로 묶인 동,

묶이지 않은 동으로 나뉘면서

대출 범위까지도 달라지게 되는 것입니다

📌 그렇다면 이것은 ‘기회’인가?

"센트라스 17평을 6억으로 살 수 있으면,

기회 아닌가요?"

센트라스 17평 주복을 12.5억/6.3억

(투자금 약 6억)

조건으로 매수했다고 가정하고,

같은 6억을 쪼개서 3억씩 투자했을 때와

비교해보겠습니다

📈 ① 6억으로 센트라스 17평 1채를 샀다면

2019년 시점에 2억대 투자금이었고,

21년 상승장 꼭지에서 매도했다면 약 3억대 수익

현재까지 보유 후 매도해도

약 5억대 수익을 기대할 수 있습니다

📈 ② 3억씩 쪼갠 경우 

메가트리아 & 다산 롯데캐슬 2채

메가트리아 34평

2019년 매수 → 21년 꼭지 매도: 4억대 수익

현재 보유까지 보유: 약 2억대 수익

다산 롯데캐슬 33평

21년 꼭지 매도: 6억대 수익

현재까지 보유 : 약 5억대 수익

📊 결과 비교 – 어떤 선택이 더 효율적이었나?

같은 6억 투자금으로 쪼개서 2채 투자한 경우

훨씬 높은 효율을 냅니다

심지어 지금 현재 9억대 매수 시

8.4% 취득세인 약 8천만 원을 냈더라도

수익 차이는 여전히 있습니다

중요한 것은 메가트리아와 다산 롯데캐슬은

여전히 저렴한 구간에 있다는 점인데요

⚠️ 센트라스 주복이 나쁘다는 뜻이 아닙니다

센트라스 주복은의 가치는 분명 있습니다

입지·상품성·수요 모두 센트라스는 탄탄한 단지입니다

하지만 중요한 본질은

“투자금 6억으로,

‘최선의 선택’을 하고 있는가?”

🧭 규제의 빈틈은 항상 있었다

예전 공시지가 1억 미만 투자가 

성행했다는 것 알고 계시나요?

모두가 세금과 규제를 피하려고 몰렸지만,

정작 본질을 놓친 투자자들은

환금성이 떨어지는

공시지가 1억 이하의 단지를

매도를 하지 못해 고생했습니다

규제를 피하면 편해 보이지만,

가치 대비 싸고 

그것이 최선인지는 다릅니다

🎯 결론: 규제를 피하는 것보다,

‘본질’을 보는 것이 더 중요하다

주복이든, 행정구역이 분리된 단지든,

규제의 빈틈은 항상 존재합니다

하지만 그보다 훨씬 중요한 것이 있습니다

내가 가진 돈으로, 가치 있는 것을

적정한 가격에 사는 것인지

그것이 최선의 선택인지

규제는 ‘변수’일 뿐,

결국 수익을 만드는 건 가치대비 가격이

규제/비규제보다 더 중요한 것 같습니다

💚긴글 읽어주셔서 감사합니다💙

[경험담]

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