안녕하세요? 짱짱한 투자자 짱2입니다.
요즘 열심히 투자하고 계시나요?
전세계약은 처음 진행할 때도, 여러 번 해봤더라도 매번 긴장되는 과정입니다.
작은 실수 하나가 큰 손해로 이어질 수 있기 때문에 확인해야 할 사항을 정확히 알고 진행하는 것이
무엇보다 중요한 것 같습니다.
오늘은 전세계약 시 반드시 체크해야 할 사항들을 쉽게 정리해 보려고 합니다.
1. 등기부등본 확인
투자할 매물을 찾고 나면 계약 전 반드시 해야 할 일 중 하나가 등기부 등본 확인입니다.
전세 계약 시 확인해야 할 사항들은 여기서부터 시작합니다.
계약 전 등기부 등본을 반드시 확인해야 하는 이유는
등기부등본을 통해 소유권 관계와 권리 관계를 확인하여 혹시 모를 위험을 사전에 차단하기 위함입니다.
✔ 갑구는 소유권 관계를 확인 할 수 있습니다.
부동산의 소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게, 누구에게 이전 되었는지,
가등기, 압류, 가처분 등이 있는지 확인하는 부분입니다.
➡ 현재 집주인이 실제 계약 상대가 맞는지를 확인하는 가장 중요한 항목입니다.
현재 집주인의 매수금액을 확인하고 협상카드로도 쓸 수 있겠죠? ^^
✔ 을구는 소유권 외 권리 관계를 확인 할 수 있습니다.
(우리가 꼭 확인해야 하는 부분입니다.)
근저당, 전세권설정 등의 설정 여부를 확인하는 부분입니다.
➡ 집에 잡혀 있는 권리가 많을수록 위험할 수 있습니다.
전세보증금 회수 가능성과 직결되기 때문에 반드시 꼼꼼하게 확인하세요~
2. 전세권 설정
✔ 그럼 전세권 설정이라는 것은 무엇일까요?
세입자가 전세보증금을 안전하게 보호하기 위한 가장 확실한 방법 중 하나가 전세권 설정입니다.
우리 세입자가 특정 사유로 전세권 설정을 요청한다면, 해드려도 됩니다.
전세권 설정은 현금 전세입자와 법인 세입자가 요청할 수 있습니다.
✔ 세입자가 요청하면 요청을 받아주면 되나요? 저는 뭘 해야 하죠?
간단합니다.
전세권 설정에 동의해 주고, 관할 등기소에 세입자와 집주인이 관련서류를 제출하면 됩니다.
이 절차를 굳이 직접 하지 않고, 매수 시에 법무사에 맡기면 절차도 간단하게 처리할 수 있습니다.
- 관련서류 (공통 : 임대차계약서, 전세권 설정 등기 신청서)
- 임대인 : 인감증명서, 인감도장, 신분증
- 세입자 : 주민등록등본, 신분증
✔ 주의해야 할 사항은 없나요?
반드시!!! 해야 할 것이 있습니다.
전세권이 설정된 기존 세입자가 나가고 새로운 세입자가 전세자금대출을 받을 경우,
반드시 기존 전세권 설정을 말소해야 새로운 대출이 실행됩니다.
기존 세입자와 협의를 통해 먼저 말소를 하시거나, 그 협의가 어려우시면 당일 오전에 말소를 하시고
오후에 대출을 진행할 수 있도록 하셔야 합니다.
저는 24년 5월 평생 하지 않아도 될 경험을 했습니다.
제가 전세잔금을 치뤘어야 했거든요 ^^
(기존 세입자를 A씨, 새로운 세입자를 B씨라 하겠습니다.)
A씨는 법인이었고, 전세권 설정이 되어있었습니다.
A씨가 나가고 B씨와 전세 계약을 했고,
B씨는 대출을 신청하고 해외여행을 가서 연락이 안되는 상황이었습니다.
B씨가 한국에 돌아왔을 때는 엄청난 일이 기다리고 있었습니다.
전세권 설정을 말소하지 않아 대출 실행이 불가 했기 때문입니다.
B씨가 연락이 되었다면, 전세권 설정 때문에 대출이 불가 하다는 내용을 은행에서 전달 받았을 것이고,
그것을 부동산 사장님을 통해 저에게 알렸다면, 전세권 설정을 말소해서 대출을 받을 수 있었을 겁니다.
그렇다면 그 엄청난 돈을(전세계약금)을 날리지 않았을텐데 말이죠.
결국, B씨는 전세 잔금일에 나타나지 않았고, 제가 A씨에게 전세 잔금을 지급하고,
저는 B씨에게 계약금을 돌려드리지 않았습니다.
이런 상황은 절대 겪지 않도록,
반드시 새로운 대출이 실행되기 전에 전세권 설정이 말소되어있는 상태여야 합니다.
3. 전세대출 (별지특약)
✔ 별지 특약이라고 들어보셨나요?
별지 특약은 계약서(매매, 임대차) 본문에 넣기 어려운 세부 조건이나 추가 합의 사항을 별도의 문서로
정리한 것입니다. 보통 계약서의 ‘뒷면에’ 붙여 작성합니다.
✔ 별지 특약은 왜 필요할까요?
제가 투자를 할 시점에 정책적으로 조건부 전세대출이 어려웠습니다.
(조건부 전세대출은 받을 때 매매계약과 동시에 진행이 되면 대출승인이 되지 않은 것입니다.)
물론 은행 지점에 따라 다릅니다. 직접 확인해 보시길 추천 드립니다.
그래서 저는 “별지 특약”으로 계약서를 작성한 적이 있습니다.
매매계약서에도 필요할 때가 있습니다.
제가 매수할 때 세안고 있는 물건을 매수했고, 세입자에게 보증금을 빼주는 조건으로 2천만원을
깍아서 매수하게 됐습니다.
* 사례) 00아파트 매수금액 : 3.5억 (1.9억 세안고) / 신규세입자(2.5억) <금액은 예시입니다.>
- 매도자에게 드려야 할 돈은 총 3.5억입니다.
매도자에게 전달 된 돈 : 총 4.4억
- 기존세입자 보증금 : 1.9억(계약금 3,500만원 포함) + 신규세입자 보증금 : 2.5억 (계약금 2,500만원 포함)
반환 받을 돈 : 9천만원
기존 세입자에게 보증금을 반환하고, 신규세입자의 잔금까지 매도자가 받게 되는 상황이라,
별지를 통해 특약을 넣었습니다.
별지 특약에는 아래와 같은 내용을 담았습니다.
- 매도인은 임차인(전세계약자)의 전세자금대출을 원활하게 받기 위해서 매도인이 전세계약서를 작성해주며
임차인의 전세자금대출 및 전세보증보험가입에 동의하며 협조하기로 협의되었습니다.
- 잔금지급시에 임대차(전세)계약을 매수인이 승계하기로 합니다.
- 매도인에게 입금된 (매매계약금, 중도금, 전세보증금)을 잔금일에 매매대금외의 차액을 매수인에게 반환하기로
합니다.
⚠ 주의: 꼭 잔금일 매도자, 매수자, 세입자가 모두 모여 입금을 받아야 합니다.
(화장실도 안돼요. ㅋㅋㅋ)
4. 계약갱신청구권
✔ 계약갱신청구권이란?
세입자가 최대 2년 더 거주할 수 있도록 연장 요구할 수 있는 법적 권리입니다.
6개월전부터 2개월 전까지 세입자는 임대인에게 요구할 수 있습니다.
✔ 세입자가 계속 거주를 원한다면?
임대인이라면 임차인에게 6개월 전부터 세입자가 더 거주할 지를 확인하여
계속 거주를 하시고, 계약서를 별도로 작성하지 않으신다면 “계약갱신청구권 행사 여부 확인서” 를
반드시 받아두셔야 합니다.
만약 계약서를 별도로 작성하신다면, 계약서 상에 “이 계약은 계약갱신청구권을 사용한 계약이며”
라는 문구를 넣으시면 됩니다.
- 매수인이라면 세입자가 더 거주할 지를 확인해야 합니다.
만약 계속 거주한다면 매수계약서 상에 세입자를 승계한다는 내용을 작성하면 되고,
만약 계속 거주하지 않으시더라도 “계약갱신청구권 행사 여부 확인서” 를 반드시 받아두셔야 합니다.
📌 마무리 체크리스트 4가지!!!
- 등기부등본 확인
- 전세권 설정
- 전세대출 (별지 특약)
- 계약갱신청구권
이 글이 여러분의 전세계약 과정에 작게나마 도움이 되길 바라며,
전세계약 시 반드시 체크하셔서 준비된 투자자가 되시길 응원드립니다.
결국 삶은 축적이에요. 하루를 성실하게 쌓는 사람만이 어느 순간 점프해요.
포기는 순간이지만, 성장도 순간이에요. 그 순간을 잡으려면 매일 준비되어 있어야 해요.
기회는 운이 아니라 태도예요. 꾸준한 사람에게만 ‘우연’이 생겨요.
-안성재 쉐프-
