‘아…진짜 무슨 일이 터졌구나…’
전세 잔금을 받기 이틀 전이 되었습니다.
어색한 웃음과 함께 부동산 사장님의 전화가 왔습니다.
느낌이 매우 싸 했습니다.
잔금 시간을 얘기해야 하는데 사장님이 말을 돌리는 느낌이었습니다.
‘아…...진짜 무슨 일이 터졌구나…..’
안녕하세요, 뤄니입니다
작년 10월, 글쓰기에 아직은 서툰 작가가 드라마를 써 내려가듯
토허제가 시작되기 이틀 전 3호기를 매수했습니다.
멘토님, 튜터님, 많은 동료분들께서 축하와 응원을 해주셨습니다.
다시 한번 감사 드립니다^^
* 3호기 매수 후기 : “여보~ 우리 한 달 동안 계약서 3개 쓴 거네”
https://weolbu.com/s/IK3wbbf7FG
3호기 매수 계약을 하고 일주일 뒤 월세 집으로 이사를 마쳤습니다
그런데 이사를 마치고 한 숨 돌리고 나자 큰 걱정이 밀려왔습니다
자산재배치를 하여 살고 있던 0호기에 임차인을 들이면서 2호기로 세팅했는데,
바로 그 2호기 전세 잔금 때문이었습니다.
(2호기의 전세보증금으로 3호기 매수를 하였습니다)
전세 계약서를 이미 썼는데, 무슨 걱정인가 생각하실 수도 있지만…
제가 사실 걱정이 많은 편입니다
특히 인생에 영향을 미칠 수 있는 중대한 일들을 할 때는
예측할 수 있는 최악의 상황을 가정을 하고 대비를 합니다.
리스크 대비를 한다는 면에서는 큰 장점이기는 합니다.
전세 잔금이 걱정이 된 이유는…임차인이 계약서에 쓴 주소 한 줄 때문이었습니다
OO시 ㅁㅁ구 **로, 12-34, OO호
임차인이 전세로 살고 있던 현 거주지는 아파트가 아니라 빌라였습니다.
“2호기 전세 잔금이 1달 반 남았는데 임차인은 빌라의 전세보증금을 반환 받을 수 있을까?”
“만약 전세보증금을 돌려 받지 못해서 전세 잔금을 못 치른다면,
내가 3호기 매수 잔금을 못 치르는데 어쩌지?
2호기 전세잔금을 받고 일주일 뒤에 3호기 매매 잔금을 해야 하는데 어쩌지?”
9월 말 전세 가계약 이후에 추석 연휴가 있어서 전세 계약서를 쓴 날로부터
전세 잔금은 2달이 남은 상황이었습니다.
기간 상으로는 빠듯한 기간은 아니었습니다.
다만, 아파트에 비해 선호도와 수요가 떨어지는 빌라이기 때문에
빌라 집주인이 새 임차인을 빠르게 구해서 현재 임차인(2호기에 입주 예정인 임차인)에게
전세보증금을 제 때 반환할 수 있을지가 문제였습니다.
이러한 상황 속에서 어떻게 2호기 전세 잔금을 받고
3호기 매매 잔금을 치렀는지 후기를 써보고자 합니다
쓰다 보니 이번에도 글이 또 길어졌는데….가볍게 쭉 읽어 주시면 감사하겠습니다
목차는 다음과 같습니다
- 최악의 상황을 가정하자. 그리고 생각할 수 있는 끝까지 대비하자.
- 왜 사람을 죄인처럼 만드시는거에요!
- 사장님, 전세 대기자를 만들어 주세요!
- 임대인은 전세금 반환에 막중한 책임감을 가져야만 한다
- 느낀 점, 깨달은 점, 감사한 분
최악의 상황을 가정하자
그리고 생각할 수 있는 끝까지 대비하자
11월 초 토요일 2호기의 전세 계약을 해주셨던 부동산 사장님께 전화가 왔습니다
부사님) “사장님~ 이사는 잘 하셨어요?”
뤄니) “네~ 덕분에 이사 잘 했습니다. (이런 저런 얘기를 하다가) 그런데 임차인이 살고 있는 빌라 전세는 나갔나요?”
부사님)"아니요~ 아직 안 나갔다네요. 빌라 집주인이 전세보증금은 이사 날짜에 잘 맞춰서 돌려줄테니 집만 잘 보여주라고 했다고 합니다"
뤄니) “아~ 그렇군요. 혹시 전세보증금은 얼마에요?”
부사님) “N억 이라네요”
싸한 느낌이 들었습니다. 빌라치고는 절대 금액 자체가 꽤 높다고 느껴졌습니다.
그리고 전세 잔금까지 1달 반 남은 상황을 고려했을 때 빌라의 새로운 임차인을 구하는 것이 굉장히 어렵다고 판단했습니다. 게다가 새로운 임차인을 구한다고 하더라도 날짜를 맞추는 것은 현실적으로 매우 어렵다고 생각했습니다.
전화를 끊고 부동산에 직접 방문해서 사장님께 임차인이 문제 없이 잔금을 할 수 있도록 임차인과 잘 소통해 주실 것을 신신당부 드렸습니다.
부동산 사장님께서는 전세 계약금을 이미 상당히 지불했기 때문에 전세 잔금을 제 날짜에 못 받을 가능성은 낮다라고 하셨지만 마음 놓고 있을 수 있는 상황은 아니었습니다.
“내가 임차인이라면 이 상황에서 어떻게 행동해야 할까?
그냥 오는 손님들 집만 잘 보여주면 될까?”
“내가 부동산 사장님이라면 임차인에게 어떻게 조언을 할 수 있을까?”
먼저 임차인의 현재 주소를 네이버 부동산에서 검색했습니다.
해당 주소에 전세보증금 N억으로 나와 있는 집은 딱 하나 였습니다.
“아…이 집이구나. 그런데 부동산 한 군데만 광고 되어 있네? 광고를 쫙 뿌려도 모자랄 판에 뭐지?”
"빌라 주인이 적극적이지 않구나!
현금으로 보증금을 돌려줄 수도 있겠지만 나라면 그렇게 할까?
나라면 보증금을 낮춰서라도 전세를 빨리 뺄 텐데…"
정말 긴장이 되었습니다.
정말로 전세 보증금을 반환 받지 못할 수 있겠구나. 그러면 3호기 매매잔금도 못할 수도 있겠다
큰. 일. 났. 다.
제가 전세보증금을 반환 받아야 하는 임차인이었다면
마치 투자자가 전세 광고를 내는 것처럼 집주인이 더 많은 부동산에
다른 지역의 부동산에 광고를 낼 수 있도록 얘기하고 적극적으로 요청할텐데..
저희 집에 들어오실 임차인은 집주인에게 전세보증금 반환을 신신당부 하는 것에 그치고 있는 상황으로 보였습니다.
좀 더 정확히는 현재 빌라 임대인과 임차인의 상황에 대한 정보가 너무 부족하다 보니,
판이 어떻게 돌아가고 있는지 짐작이 되지 않았습니다.
그저 잘 되겠지라는 생각을 가질 수 도 있지만 그러면 정작 제가 리스크를 대비할 수가 없었습니다.
일단, 부동산 사장님을 통해서 임차인과 임대인의 현재 상황에 대한 정보를 파악하는 것이 우선이었고
그러기 위해서는 임차인이 부동산 사장님께 마음을 여는 것이 필요하다고 판단 했습니다.
정보를 알아야 제가 부동산 사장님을 통해서 임차인에게 빌라 전세를 빼기 위한 조언을 해줄 수 있었기 때문입니다.
동시에 부동산 사장님께도 현재 상황을 정확하게 인식시키고
액션을 취하셔야 한다고 요청해야 했습니다
제가 알고 싶은 것들은 다음과 같았습니다.
투자자가 전세를 세팅할 때 사장님을 통해서 파악하는 정보와 동일한 내용이었습니다.
- 부동산 1곳에만 광고가 되어 있는 것이 맞는지
- 현재까지 몇 명이 빌라를 보고 갔는지
- 계약이 안 되었다면 그 이유가 무엇인지
(상태가 안 좋은지, 전세 가격이 너무 높은건 아닌지 = 집주인이 너무 욕심을 부리고 있는 건 아닌지, 날짜가 안 맞는 건지)
이런 것들이 파악이 되어야 집주인에게 가격 조정이든, 집 수리든 요청해 볼 수 있고 전세 광고도 더 많이 내달라고도 할 수 있기 때문이었습니다.
제가 직접 빌라 집주인에게 요청할 수 없으니 부동산 사장님을 통해서 정보를 파악한 후,
역시 부동산 사장님을 통해서 임차인이 지금 이 시점에 집주인에게 해야 할 적절한 행동을 조언해 줄 생각이었습니다.
추가적으로 아래의 사항들도 파악해야 했습니다
- 빌라에 임차인이 전입신고를 하고 확정일자는 받았는지
- 전세금 반환보증보험은 가입했는지
- 빌라 집주인이 대출 or 현금으로 전세보증금을 반환 할 수 있는 여력이 있는지
- 임차인은 빌라의 전세보증금 N억과 전세자금대출 M억으로 2호기에 전세금을 마련하고자 하는데,
전세자금대출 M억은 차질 없이 나올 수 있는 상황인지
(전세자금대출 M억 >> 빌라 전세보증금 N억 이었으므로 사실 전세자금 대출 승인 여부가 더 중요)
이렇게 하나씩 쓰면서 정리하다 보니
만약 임차인이 현재 살고 있는 빌라의 전세보증금 N억을 반환을 받지 못할 경우
펼쳐질 몇 개의 시나리오에서 제가 해야 할 액션플랜들이 명확해졌습니다.
임차인이 전세자금대출 승인은 나지만, 빌라의 전세보증금을 반환 받지 못한 경우 (가장 가능성이 높아 보이는 상황) & 임차인이 전세자금대출 외에 추가적으로 자금 조달이 되지 않아 전세잔금의 일부만 지불하는 경우
액션플랜 1) 임차인에게 받을 전세자금대출금만으로 3호기 매매 잔금을 할 수 있을지 계산해보기
→ 매매잔금으로 부족하다면 신용대출로 조달할 수 있을지 대출 상담 받기
- 액션플랜 2) “전세 잔금 - 전세자금대출금”에 해당하는 금액 즉, 임차인이 지불하지 못한 전세잔금 일부에 대해서는 어떻게 처리할지 판단이 필요
→ 해당하는 금액을 임차인에게 3개월의 기간을 주고 지불하라고 요청하기.
단, 이 경우 내 신용대출로 3호기 매매잔금을 하는 것이기 때문에 신용대출의 이자 및 중도상환수수료에 대해서는 임차인에게 부담시키기. 3개월 동안 지불하지 않을 경우 퇴거하고, 새로운 임차인 들이기
→ 전세대출을 받으면 은행에 전세잔금을 받았다는 임대인의(나의) 영수증이 들어가야 하므로 영수증은 영수증 대로 발행하고, “전세잔금 - 전세자금대출금”에 해당하는 금액을 임대인인 내가 임차인에게 빌려주는 방식으로 하여, 별도의 차용증을 작성하기.
(추가로 차용증에 대해서는 인증을, 빌려준 금액에 대해서는 약속어음 발행 후 공증을 받기. 3개월 후에도 전세잔금을 지불하지 못한다면 새로운 임차인을 구해서 해결하면 되지만, 만일을 대비하여 재판을 가지 않고도 해당 금액에 대한 법적인 조치가 가능하도록 조치)
임차인이 전세자금대출 승인도 안 나고, 빌라의 전세보증금도 반환 받지 못할 경우 (가능성은 낮지만 최악의 상황)
- 액션플랜1) 상황이 파악되는 즉시 2호기의 새로운 임차인을 빠르게 구하기
→ 그러기 위해서는 전세 중개 부동산에 협조를 구하여 미리 전세 대기 손님을 만들어 놓기. 임차인의 상황을 보면서 전세 광고를 언제부터 낼지 부동산 사장님과 상의하기
- 액션플랜2) 3호기 매수 부동산에 3호기 매매 잔금을 미룰 수 있게 협조를 요청.
→ 단, 내가 매도인 이라면 기한 없이 미뤄달라고 하는 것은 신뢰도가 떨어지니 2호기의 새로운 임차인을 빠르게 구하고 최소한 전세 가계약금이라도 받은 후 요청하기
- 액션플랜1) 상황이 파악되는 즉시 2호기의 새로운 임차인을 빠르게 구하기
임차인은 잔금일에 전세 잔금을 지불하지 않는다면 전세계약금을 떼일 수 있는 상황이고 게다가 전세계약금을 꽤 걸어 놓은 상황이기 때문에
이렇게 까지 최악의 상황을 가정하느냐고 할 수도 있지만 큰 돈이 오가는 거래이고, 앞으로 삶에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문에 최악의 상황까지 가정하여 대비를 했습니다.
이렇게 글로 적으니 현재 어떤 상황인지 명확히 보이고,
통제력이 강해지는 느낌이 들면서 불안한 마음이 상당히 진정이 되었습니다
“하나씩 차분히 준비해 보면 되겠다”
“왜 사람을 죄인처럼 만드시는거에요!”
가장 처음 해결해야 할 중요한 문제는 현 상황에 대한 임차인에 대한 정보를 얻는 것,
그리고 임차인에 대한 정보 파악은 전세 부동산 사장님이 해줄 수 있기 때문에
부동산 사장님의 적극적인 협조가 필요 했습니다.
(임차인과 직접 소통하는 것은 오히려 역효과가 날 수 있기 때문에
부동산 사장님을 중간에 끼고 하는 것이 훨씬 낫다고 판단했습니다)
임차인이 전세보증금을 반환 받지 못할 수 있는 현재 상황에 대한 인식이 어떤지
(그냥 막연히 돌려받을 수 있겠지라고 안일하게 생각하는 건 아닌지)
그렇다면 어떻게 대응하고 있는지
나아가서 임차인이 거주하고 있는 빌라 임대인은 어떤 상황인지 정보가 필요했습니다.
그래야 구체적인 대응(저의 액션플랜 가동 및 임차인에게 해줄 조언 등)이 가능했기 때문입니다.
부동산 사장님께 현재 상황에 대한 저의 인식, 제가 얻고 싶은 정보를 얘기하고
부동산 사장님이 움직여 주실 것을 설득하기에는
전화보다는 얼굴을 뵙고 말씀드리는게 낫고
사안이 중대하기에 정확한 저의 요청사항을 전달하기 위해서는
서면으로 정리하는게 확실하겠다고 판단했습니다.
부동산 사장님은 2호기의 전세를 빼주시기도 했지만
현재 거주하고 있는 월세집도 계약한 곳이기 때문에 거래를 하면서 신뢰는 쌓여 있었습니다.
다만, 문제는 부동산 사장님과 임차인의 관계였습니다.
임차인이 부동산 사장님께 마음을 열어야 정보를 파악할 수 있는데
거래를 하면서 본 부동산 사장님의 모습은 임대인에게는 호의적이지만
임차인의 요청 사항에 대해서는 그다지 친절하지 않았기 때문이었습니다.
그래서 부동산 사장님이 임차인을 대하는 컨셉, 태도가 중요한데 그 컨셉을
부동산 사장님이 임차인이 빌라의 전세보증금 반환받는 것에 대한 이런 저런 부분을
“이모의 마음으로 도와준다”로 잡았습니다.
A4용지 앞면에는 부동산 사장님이 임차인에게 접근하는 컨셉, 제가 알고 싶은 정보를 정리했고
뒷면에는 네이버 부동산에 올라온 현재 임차인이 거주하고 있는 빌라 전세 광고를 캡쳐 해서 넣었습니다.
빌라의 전세 광고까지 첨부 한 이유는
부동산 사장님께도 현재 상황에서 임차인이 전세보증금을 반환 받지 못할 수 있다는
인식을 충분히 심어주기 위해서 였습니다.
뤄니) “사장님~ 안녕하세요”
부사님) "안녕하세요~ 그런데 눈이 왜 이렇게 퀭 하세요? 전세 잔금 못 받을까봐 그러시는구나~ ㅎㅎ
뤄니) “네, 사장님~ 잠이 안 옵니다. 저 이 돈 받아서 다른 집 매매 잔금 해야 되는 거 아시잖아요ㅠㅠ”
부사님) “잘 될거에요~ 임차인이 20대도 아니고 30대니까 걱정마세요. 전세 계약금을 한 두푼 건 것도 아니구요~ 안되면 부모님, 지인 찬스라도 쓰겠죠~ 사장님이 너무 걱정이 많으시다니까 ㅎㅎ”
뤄니) "맞아요, 사장님. 제가 걱정이 너무 많죠? ㅎㅎ
(정리해 온 문서를 내밀면서) 그래도 제가 걱정이 되어서 소설을 한편 써왔습니다 ㅎㅎ
제 생각에는 아무래도 임차인이 전세 보증금을 전세 날짜에 맞춰서 받는 다는 건 현실적으로 무리인 것 같아요
여기 전세 광고된 걸 보시면 광고를 쫙 뿌려도 모자랄 판에 부동산 1군데만 광고가 되어 있더라구요
그리고 주변 빌라 시세에 비해서 전세보증금이 좀 높은 것 같아요"
부사님) “어, 그래요? 정말 그러네요…(사장님도 걱정하기 시작)”
뤄니) "그래서 제가 임차인이 전세보증금을 받을 수 있게 도와주고 싶은데, 그러려면 현재 상황에 대한 정보가 정확히 필요해요~ 그리고 현재 임차인이 이사 날짜에 전세보증금을 반환 받지 못할 수 있다는 사실을 명확하게 인식하고 있고, 그 것에 대한 대비를 하고 있는지도 구체적으로 알아야 하구요.
그래서 사장님이 전세 잔금 가져오라고 독촉하기 보다는
“이모의 마음”으로 도와 준다는 컨셉으로 얘기해 봐주실 수 있을까요?
무엇보다 임차인이 사장님께 방어적으로 행동하거나
날카롭게 그냥 내가 알아서 한다가 되면 곤란하니까 잘 말씀 좀 부탁드릴게요"
부사님) “네 알겠어요. 그렇게 해볼게요! 그리고 빌라 전세 광고를 낸 부동산에도 한 번 연락해서 상황이 어떤지 알아볼게요. 부동산 끼리 니까 충분히 얘기해 볼 수 있어요 이 정도는"
다행히 부사님께서는 상황에 공감을 해주셨고, 한 번 해보겠다고 말씀하시는 적극적인 분이셔서
제 걱정과 의견을 잘 전달 드릴 수 있었습니다.
부동산을 나온 후 1~2시간 쯤 뒤에 부동산 사장님께 카톡이 왔습니다.
임차인이 날카롭게 방어적으로 반응하면 가장 안 좋은 상황이었는데…
그 상황이 오고 말았습니다.
"빌라 전세 광고를 낸 부동산에서는 임대인의 상황은 잘 모르고 있어요.
임차인에게는 전세 잔금 준비 잘 되고 있는지 물어보니까
전세잔금 대출은 차질 없이 나온다고 창구에서 상담했고, 전세보증금 반환 문제도 알아서 할거다
왜 사람을 죄인처럼 만드냐는 답이 왔어요
더 이상 터치 안 하는 게 좋을 것 같아요"
‘누구나 그럴 싸한 계획을 가지고 있다. 쳐 맞기 전까지는…’
타이슨의 말이 떠올랐습니다.
마냥 기다려야 하는 상황이구나.
상황을 수시로 체크해서 나도 대비책을 마련해야 하는데…
하지만 임차인이 그렇게 반응할 수도 있다고 예상을 했기 때문에 바로 다음 플랜으로 행동을 이어나갔습니다
"네, 사장님. 고생하셨습니다. 감사합니다. 일단 조금 두고 봐야겠네요~
그런데 임차인께서 이사 들어 오실 저희 집이 2주일 뒤면 수리가 끝나니,
그 때 수리 사진 보내드리면서 자연스럽게 한 번 더 접촉하면 될 것 같아요"
1호기 전세를 놓으면서 당장 돈이 좀 더 들 수 있지만
집은 수리를 할 수 있을 때 하는 게 좋다는 사실을 깨달았었기 때문에
현재 제가 월세 집으로 먼저 이사를 나와 있는 공실인 2호기는
시스템 에어컨 설치, 베란다 타일 및 탄성 코트 등 부분 수리를 진행 중인 상황이었습니다.
그런데 부동산 사장님이 임차인과 접촉하면서 중요한 사실 하나를 알게 되었습니다
임차인이 전화 연결이 안되어서 부동산 사장님은 임차인의 배우자와 통화를 하게 되었는데
임차인의 배우자께서는
“전세보증금을 이사 날짜에 돌려 받지 못할 수 있음을 충분히 인지하고 있고, 준비도 하고 있다”고 말씀하셨습니다
적어도 상황에 대한 현실 인식은 충분히 하고 있었기 때문에, 마음이 조금은 놓였습니다
2호기 수리는 비용을 줄이기 위해서 턴키가 아니라 셀프로 직접 업체를 다 구해서 수리를 했기 때문에 신경 쓸 일이 많았습니다.
코크드림님 인테리어 강의를 듣고 대략적인 인테리어 공정 순서를 알고 있었음에도 처음 하는 것이다보니 일정조율, 다수 업체 컨택 후 최적의 견적 받기는 노력이 꽤 필요한 일이었습니다.
임차인과 연락하던 당시는 수리 일정을 모두 수립하고 실제로 날짜별로 공정이 들어가고 있었기 때문에 집을 수리하는 한편
일어날 수 있는 시나리오에 대비하기 위해 은행에서 신용대출을 상담 받았습니다.
계산해보니 임차인이 전세대출을 승인을 받더라도 빌라의 전세보증금 반환을 받지 못한다면
3호기의 매매 잔금까지는 가능하지만 취득세를 낼 수 없는 상황이었습니다.
취득세가 12.4%로 중과가 되어 있었기 때문입니다.
용맘 튜터님의 대출 특강에서 배운대로 현재는 1억원을 초과하는 신용대출로 집을 사면 안 되었기 때문에
1억 미만으로 대출을 받아서 돈을 마련해야 했습니다.
그런데 상담 과정에서 제가 1억 한도 내인 8천만원을, 아내가 1억 한도 내인 8천만원을 각각 대출 받으면
대출 합산 금액은 1.6억으로 1억을 초과하지만 주택을 매수하는 자금으로 써도 괜찮다는 사실을 알게 되었습니다
(금액은 글의 이해를 돕기 위한 가상의 금액 입니다)
돈을 빌리는 차주별로 신용대출이 1억을 초과하지만 않으면 되었습니다
아…그러면 만약에 임차인이 전세보증금 반환을 받지 못하더라도,
전세자금대출만 잘 나오면 3호기 매수자금은 신용 대출로 충분히 마련할 수 있겠다, 다행이다!
부동산에서 임차인과 마지막 통화를 하고 2주 정도 지날 무렵 (전세 잔금일 약 3주 전)
바쁘게 회사에서 일하고 있었는데, 오전 이른 시간에 부동산에서 전화가 왔습니다.
“무슨 소식일까…좋은 소식일까, 나쁜 소식일까..
혹시 임차인이 전세 잔금을 못한다고하는 걸까…”
긴장되는 마음으로 전화를 받았습니다
부사님) “사장님~ 임차인이 전세자금대출 받으러 은행에 갔다네요. 은행에서 사장님에게 전화가 갈 거니까 잘 받으시라고 하네요”
별일 아니구나, 다행이다.
곧 이어 은행에서 전화가 왔고, 은행원은 전세계약 체결에 대한 확인을 하였습니다.
전화를 끊기 전 저는 전세대출 심사 결과를 언제 알 수 있냐고 물어봤지만 은행원 본인은 접수만 하고
심사는 다른 부서에서 하기 때문에 모른다고 하였습니다. (다른 부서에 연락해서 알아봐 달라고 한번 더 요청 할걸…)
그러나 이 과정에서 임차인이 대출받는 전세금의 정확한 액수를 확인할 수 있는 성과가 있었습니다.
전화를 끊고 부동산 사장님과 카톡으로 대화가 이어졌는데
임차인이 입주 전날 입주청소를 하고 싶다는 의사를 밝혀 왔습니다.
‘입주 청소까지 생각할 정도면…
전세보증금 반환 문제가 어느 정도 해결이 되었나 보다'
입주 전날 입주 청소를 요청하는 것은 전세 계약 날에도 얘기가 오갔기 때문에 예상하고 있던 상황이었고
저는 계획했던 대로 부동산 사장님께 말씀드렸습니다.
집 수리를 하면서 사실 이렇게 생각했었습니다.
‘먼지가 사방에 너무 많이 나서, 청소까지 해야겠다. 청소가 수리의 끝이겠다. 도의적으로 그래야 겠다'
‘비용을 조금 들이더라도 임차인이 마음 먹고 있던 입주 청소를 내가 하면 임차인의 마음이 열릴 수도 있겠다’
'혹시 임차인이 전세잔금을 치르지 못할 때를 대비해서 전세 대기자를 만들어 놓아야 하는데,
그러려면 집 청소를 해 놓고 집을 보여 주는게 전세를 빨리 뺄 수 있겠다'
새로운 임차인을 구하는 것보다 현재 임차인과 어떻게든 전세 잔금을 잘 해결하고 매매 잔금을 치르는게 베스트인데
그러려면 임차인의 감정이 누그러져야 했습니다.
그래야 전세보증금 반환 관련 업데이트 된 정보도 빠르게 얻을 수 있고
혹시라도 일이 잘 안되어서 나중에 차용증을 쓰는 방식으로 전세 잔금을 마무리 하려면
제가 먼저 주는 게 낫다고 판단했습니다.
전세금을 과하지 않은 선에서 계약 당시 단지에서 가장 비싸게 받았었기 때문에
비용을 들여도 충분히 괜찮다고 생각했습니다.
뤄니) "사장님~ 입주 청소는 제가 해드릴게요. 집 수리하면서 시스템에어컨, 타일, 목공작업 때문에
분진이 너무 많이 나서 그냥 청소해서 쓰시라고 하기에는 제가 마음이 걸리네요"
부사님) “완전 꿀입니다요~^^ 그렇게 전달하겠습니다. (얼마 후) 너무 감사드린다고 하시네요”
뤄니) "집이 저희가 살 때 보다 더 새집이 되나서^^;; 줄눈도 다 하고 새집처럼 만들어 놨어요.
청소 다 끝나면 사진 보내드릴게요. 감사합니다, 사장님"
수리된 사진을 보내주면 부동산 사장님이 임차인과 한번 더 접촉하면서
자연스럽게 임차인의 상황을 파악할 수 있기 때문이었습니다
청소까지 다 하고 나니 전세잔금까지는 2주, 3호기 매매잔금까지는 3주가 남았었습니다.
그 사이에 은행으로부터 전세보증금 대출에 대한 질권설정통지서를 받았습니다.
그 때까지 상황을 종합해보면 이랬습니다.
임차인이 은행 창구에 다녀 와서 전세 대출 심사 신청을 했고, 질권설정통지서도 받았기 때문에 전세대출은 크게 이상이 없어 보였습니다.
그리고 은행 직원이 전세 계약에 대한 확인을 할 때, 저는 은행 직원과 직접 통화를 하면서 정확한 전세자금대출 금액도 확인했기 때문에,
만약에 임차인이 현재 살고 있는 빌라의 전세보증금을 반환 받지 못하여 전세잔금을 전액 못 치르더라도, 전세자금대출액만 저에게 준다면
저와 아내의 신용대출로 3호기의 매매 잔금 및 부대비용에는 이상이 없는 상황이었습니다.
“사장님, 전세 대기자를 만들어 주세요!”
그래도 왠지 모르게 불안했습니다.
어떤 일이 발생하더라도 현재 임차인과 지지고 볶고 어떻게든 계약을 마무리하는 것이 베스트 였지만 혹시 모르는 사태를 대비해서 계획했던 대로 전세 대기자도 만들어 놔야겠다고 생각했습니다.
이미 전세 호가는 전세 계약한지 1달반만에 N천만원 올라가 있었는데
가격을 원래 계약했던 전세가로 내 놓는 다면 새집 컨디션으로 수리가 되었기 때문에
새로운 임차인을 빠르게 구할 수 있다고 판단했습니다.
그리고 이미 전세 계약이 된 매물에 대해서 전세 대기 손님을 찾는 것이다 보니,
다른 부동산에 전세를 내놓을 수는 없고 전세 계약을 한 부동산에서 전세 대기자를 찾아야 했습니다.
부동산을 찾아갔습니다
뤄니) "사장님, 저 또 왔어요~^^"
부사님) “(매우 웃으시면서) 전세 잔금 걱정 하지 마시라니까요~ㅎㅎ”
뤄니) “아~ 그래도 걱정 되서 잠이 안 와요, 사장님. 집 수리는 다 끝났고요, 질권설정통지서도 잘 받았습니다. 수리한 사진은 카톡으로 보내드렸어요. 임차인께 사진 보내주시면서 (임차인이 또 감정이 상하면 안되니까) 가볍게 임차인 상황 체크만 해주세요. 대출 승인나면 알려 달라고 해주시고요~”
부사님) “와…수리 잘 되었네요~ 그렇게 할게요”
뤄니) “그리고 혹시 모르니까… 임차인과 전세 계약이 파기가 되면 제가 매매잔금을 치를수가 없으니
전세 대기 손님을 만들어 놓고 싶은데 가능할까요?
전세 잔금일 일주일 뒤에 매매 잔금이어서 전세 잔금사고가 나면 그 때부터 임차인 찾기가 너무 늦을 것 같아요”
부사님) “요즘에 수능 때문에 그런지 전세 손님이 없어요. 그리고 손님이 붙으려면 광고를 해야하는데 이미 거래가 된 전세물건이라 광고를 올렸다가 허위 광고로 다른 부동산 신고가 들어올 수 있어요”
뤄니) “그러면 어떻게 하면 좋을까요? 다른 물건을 보고 온 사람들에게 이미 거래가 된 집이기는 하지만 구조를 보여준다는 핑계로 일단 보게 하는 건 어떨까요?”
부사님) “(전세 잔금 무사히 잘 될 것 같은데, 왜 이렇게 걱정을 하지?) 거래가 된 물건을 보여주면 거래도 못할 건데 헛걸음 시키는 것이니까 욕먹을 수 있어요 제가 ㅎㅎ”
뤄니) “아….그래도 전세 대기자를 만들고 싶은데…”
부사님) “정 그러시면 광고하지는 말고, 섣불리 오라고 하지도 말고 관심있는 손님있으면
혹시 물건이 나올 수 있다라는 정도로만 얘기하고 보내 주신 집 수리 사진을 전세 손님에게 보내주는 게 가장 좋을 것 같아요.
집이 수리가 잘 되어서 단지에서 굉장히 경쟁력이 있는데 너무 좋은 집 보여주면 다른 매물 거래가 안될 수도 있어서 제가 좀 그렇기도 하구요”
뤄니) “아, 그렇군요. 그러면 집 사진을 보여주는 방향으로 전세 손님에게 그렇게만 말씀 해주세요.
현재 살고 있는 집의 전세 만기일, 어디서 이사 오시는지 정도만 자연스럽게 파악해 주시면 될 것 같아요.
감사합니다, 사장님!”
사장님과는 대화가 꽤 잘 통하는 관계였기 때문에 무사히 제가 요청하는 바를 전달할 수 있었습니다.
전세 대기 손님을 당장 만들지 못해도 일단 부동산 사장님이 저의 요청을 알고 있게 하는 것이 중요했습니다.
다음날, 행동이 매우 빠르신 부동산 사장님이 카톡을 주셨습니다.
부사님) “기존 집은 잘 해결 되었냐고 가볍게 물으니 <네~>라고 답이 왔어요”
다행이었습니다.
같은 날, 은행 대출 심사 부서에서 전화가 왔습니다. 질권 설정통지서 잘 받았는지, 전세 계약 내용은 은행에서 알고 있는 것이 맞는지 확인을 했습니다.
전세자금대출 승인 여부가 중요했기 때문에 은행 직원에게 언제 승인이 나는지 물어봤는데 전세 대출은 일정이 타이트하게 돌아가서 전세잔금일 2일 전에 결과를 알 수 있다고 얘기했습니다.
승인이 불가능할 수도 있냐고 물어봤지만 그 부분은 본인은 모른다고 얘기할 뿐이었습니다
은행 직원과 통화하고 나서 비로소 저는 전세자금대출은 문제 없이 실행되겠구나라고 생각할 수 있었습니다.
왜냐하면 전세자금대출 심사일정이 잔금일 이틀 전에 나올 정도로 타이트하다면
전세대출을 심사하는 창구에서 거의 모든 심사가 이뤄졌겠구나라고 짐작이 되었기 때문입니다.
집에 근저당권도 모두 말소되었고 권리 상 하자가 없기 때문에 특별한 문제가 없을 것이라고 생각했습니다.
게다가 임차인이 수리된 집 사진을 보고 세면대 하부장이 우드 재질인지,
물이 묻어도 되는 건지 부동산을 통해서 물어 왔는데
만약 제가 전세잔금에 문제가 생긴 임차인이라면
돈 구하느라고 그런 것을 물어볼 정신은 없을 것이라고 생각해서 큰 사고 없이 전세계약이 마무리 되겠구나 안도할 수 있었습니다.
최종적으로 상황 판단을 해보았습니다.
임차인의 말과 태도, 은행에서 얻은 전세자금대출 진행에 대한 정보, 약 2주가 남은 전세잔금 기간을 고려했을 때
최악의 시나리오가 일어날 확률은 점차 줄어들고 있었습니다.
전세대출은 잘 나올 것이고, 임차인은 전세 잔금을 잘 마무리 확률이 높아졌습니다.
그리고 혹시 임차인이 기존 살고 있던 빌라의 전세보증금을 반환 받지 못해서
전세 잔금을 약속한 금액대로 모두 치르지 못해도
임차인과 별도로 전세 잔금에 대한 협의를 한다면(3개월 내로 잔금 모두 할 것, 잔금하지 못한 금액에 대한 이자와 제반 비용은 임차인이 부담할 것) 저와 아내의 신용대출로 3호기의 매매잔금은 가능했습니다.
그렇다면 이제 남은 일은 하나 였습니다
전세 잔금일까지 잘 되겠지하고 그냥 기다리는 것은 아니었습니다.
만에 만에 만에 하나 사태를 대비할 수 있도록 전세잔금까지 남은 열흘 동안
전세 대기자를 만들어 놓는 것이었습니다.
지금 이 시점에서는 실제로 전세 대기자가 만들어지지 않아도
부동산 사장님께 주기적으로 요청하여
사장님이 이 거래에 대해서 마음 놓지 않고 전세 손님이 있을 때 마다
저를 생각하는 것이 중요하다 생각했습니다.
반복해서 말하면 마지 못해서라도 생각이 나기 마련이기 때문입니다.
전세 잔금일을 딱 일주일 남기고 마침 사장님께서 잔금 시간이 언제가 괜찮겠냐고 물어보셨고
저는 전세 대기 손님이 있냐고 여쭤봤습니다.
부사님) "찾는 손님 많아요~ 수리 되어서 만약 계약 잘 못되더라도 바로 구할 수 있어요.
제가 보기에는 잔금 잘 치를 거라서 다른 손님들에게 적극적으로 브리핑하기는 애매해요
전세 잔금이 안되면 임차인이 계약금 돌려받을 수 없냐고 벌써 연락이 왔을 거에요.
종종 그런 경우가 있거든요. 걱정하지 마세요
걱정하시느라고 또 다크서클 내려오신 게 눈에 다 보여요 ㅎㅎ
임차인은 잔금 이틀 전에 빌라 집주인과 연락하여 전세 보증금 돌려받는 시간 정하고
잔금일에 몇시에 올건지 알려주겠다고 합니다"
뤄니) “ㅎㅎㅎ 그렇군요. 그래도 혹시 모르니 계속 전세 대기자 찾아주세요. 감사합니다”
잔금 전 주말 동안 혹시 라도 무슨일이 있겠냐 싶었지만
전세잔금을 아직 받은 것은 아니니 조금의 불안함과 걱정이 남아있었습니다.
임대인은 전세금 반환에 막중한 책임감을 가져야만 한다
전세 잔금날 이틀 전이 되었습니다.
어색한 웃음과 함께 부동산 사장님의 전화가 왔습니다.
느낌이 매우 싸 했습니다.
잔금 시간을 얘기해야 하는데 사장님이 말을 돌리는 느낌이었습니다.
‘아…...진짜 무슨 일이 터졌구나…..’
부사님) “(잔금 시간 정해야 하니까) 임차인이 은행에서 전세자금대출 입금하는 시간을 알아보고 연락준다고 하네요 ㅎㅎ"
뤄니) “네, 알겠습니다”
부사님) “(뭔가 망설이듯이) 임차인분은 결국 전세보증금을 못 돌려받으시게 되었다고 하네요…”
아주 잠깐 이었지만 가슴이 철렁 내려 앉았습니다.
대비는 했지만 실제로 돈을 못 돌려 받을 줄이야…
부사님) "……그래서 임차권등기설정하고 이사 나온다고 해요.
전세 잔금할 돈은 따로 마련하셨다고 하네요..
어쩌겠어요…전세 계약금도 걸어놨는데"
전화 상으로 사장님도 임차인 입장에서 매우 속상해 하셨습니다.
돈을 마련했다고 하니 정말 다행이었지만,
한편으로는 속상해하고 있는 임차인분이 떠올라 마음이 안 좋았습니다.
이틀 후 전세 잔금날이 되었습니다
잔금은 무사히 잘 받을 수가 있었습니다.
임차인의 배우자께서 따로 대출을 받으신 모양이었습니다.
집에 대한 이런 저런 안내를 드리려고 2호기 집으로 부동산 사장님과 이동했습니다.
임차인 부부는 차로 따로 이동했습니다.
부사님) "(매우 속상해 하시며) 임차인이 빌라 집주인 상대로 소송을 해서 전세보증금도 돌려받고, 대출 이자까지 돌려 받으려고 한다네요…돈 마련하느라고 쉽지는 않았는지 임차인 부부께서 오늘 좀 투닥거리는 것 같아요
그 빌라 집주인이요.. 집이 그렇게 안 나가는데 전세보증금을 계속 안 낮췄다고 하시네요…
임차인께 돈은 돌려 줄테니 2~3달만 기다려 달라고 하는데...
(이미 일이 이렇게 벌어졌는데 어떻게 기다릴 수가 있겠어요?)
임차권등기가 되었으니 새로운 임차인을 구하기도 어려울 거고…ㅠㅠ"
속으로 생각했습니다
'어쩌면…그 빌라 집주인은 전세가에 욕심을 부린게 아니라…
진짜 돌려줄 돈이 없어서 그랬는지도 모르겠다…
그래도 전세가를 낮춰서 전세를 빨리 빼고 나머지 돈은 어떻게 마련하지…최악의 상황이 되었구나…
아아….
그런데 내가 그 빌라 집주인처럼 절대로 되지 말라는 법은 없겠구나…'
나도 그렇게 될 수 있다는 생각에 순간 정신이 아득해지며 등골이 오싹했습니다.
제가 실거주 했던 2호기의 대문을 임차인 부부에게 열어드렸습니다.
와이프, 고양이 둘과 함께 살었던 집을 이제는 진짜로 나가게 된다는 생각에 아쉽기도 했습니다.
새롭게 시작한다는 기분으로 즐거워야 할 이삿날이어야 하는데
임차인 부부의 마음이 무거우신 것 같았습니다.
그 마음이 짐작이 되기에 집 상태, 가전 사용법을 친절하게 안내 드리고 집을 나섰습니다
“불편하신 점 있으시면, 편하게 연락주세요!”
느낀 점, 깨달은 점, 감사한 분
일주일 뒤 무사히 3호기 매매잔금을 치렀습니다.
잔금을 치르고 단지를 천천히 걸어 나오면서
그럴 계획은 전혀 없었지만 매수한 집의 동 앞으로 발길이 향했습니다
'1호 라인….1층, 2층, 3층, 4층, 5층…..저 집이구나. 이제 진짜 내 집이나'
숨을 크게 들이마시고 내쉬었습니다.
‘잘 끝내서 정말 다행이다…’
그 동안의 긴장이 풀어져서 갑자기 허기가 졌습니다.
생각해 보면 사실, 임차인이 전세 잔금 전액을 제 날짜에 잘 가져왔고
저도 제 날짜에 매매 잔금을 잘 치렀기 때문에 생각했던 안 좋은 일은 아무 일도 일어나지 않았습니다^^;;
3호기 집을 보기 전, 그 때도 정신 없이 집 보느라 허기가 져서 단지 주변 식당에서 밥을 먹었었는데
그 식당에 다시 가서 밥을 먹었습니다.
배속에 따뜻한 음식이 들어오니 참 좋았습니다.
와이프에게 카톡을 했습다
"여보~ 잔금 잘 치렀고, 등기도 잘 맡겼어. 여보도 수고 많았어요"
3달 동안 2호기 전세 세팅, 3호기 매수 잔금을 하면서 많은 것을 깨닫고 느끼게 되었습니다.
첫째, 임대인은 집을 사고 전세를 놓으면서 내 자산을 늘려가는 것에만 매몰되지 않아야 한다
자산을 늘려감과 동시에 임대인은 임차인에게 전세보증금을 돌려 줄 막중한 책임도 더 늘어가는 것이다
그래서 전세보증금 증액에 욕심을 내지 않는 것은 매우 중요하다
이것은 임대인의 역전세 리스크를 관리하는 측면에서도 중요 하지만,
전세보증금 반환 여부는 임차인의 삶에 매우 큰 영향을 줄 수 있기 때문이다.
집은 나의 자산임과 동시에
임차인이 꿈을 키우고 살아가는 소중한 공간이기도 함을 잊지 말자
둘째, 임차인을 선택할 수 있는 상황이라면 기존 거주지가 빌라 보다는 아파트인 임차인을 선택하자
임차인의 직업, 사는 지역, 가족 사항, 반려동물 유무 등은 확인했지만 미처 빌라 거주인 것은 생각하지 못했었습니다
셋째, 지금까지 그랬 듯 절대로 신용대출을 써서 투자하지 말자
예상치 못한 이번 전세 세팅에서 신용대출을 받을 수 있다는 것은 정말로 심적으로 큰 힘이 되었습니다.
“안정적인 직장 덕분에” 신용 대출이 나올 수 있어서 감사했습니다
회사 열심히 다니겠습니다.
넷째, 고민이 있다면 막연히 불안해 하기보다
글로 정리해보는 것이 문제 해결, 불안감 감소에 큰 도움이 되었습니다.
다섯째, 부동산 사장님, 임차인 등 거래 관계자들과 좋은 관계를 맺는 것,
남 탓을 하면서 감정에 치우쳐서 “반응”하기 보다는 문제 해결을 하는 방향으로 “대응”하는 것이 중요하다
전세 계약이 잘 못 될까봐 어쩌면 지나친 걱정에서 오는 제 요구들을
부동산 사장님께서 다 받아주시고 함께 방법을 고민 해주신 것은 결국
사람과의 관계, 서로 간의 긍정적인 감정에서 비롯되었습니다
여섯째, 전세 잔금이 잘 되지 않을 수 있던 상황에서 시나리오를 세우고 그에 따라 대비책을 마련하면서
계속 면밀하게 임차인의 감정과 정보를 파악하고 애쓴 것은 잘했던 점이었습니다.
일곱째, 내 입장이 아니라 거래와 관련이 있는 이해 당사자의 입장에서 생각해본 것이 큰 도움이 되었습니다.
빌라 집주인, 임차인, 부동산 사장님 입장에서 바라고 원하는 것은 무엇인가?
그것에 방해가 되는 요소가 무엇인가?
해결하는데 내가 도움을 줄 수 있는 것은 무엇인가?
그것이 내가 원하는 바를 달성하는데 도움이 되는가?
이렇게 입체적으로 생각하고 준비한 것이 실제로 행동하는데 도움이 되었을 뿐만 아니라
마음의 평안까지 가져다 주었습니다.
3호기 계약을 마무리 특별히 감사드리고 싶은 분이 있습니다.
지난 11월 저의 첫 실전반을 온 마음을 다해 이끌어 주셨던 험블 튜터님 이십니다.
실전반을 하면서 2호기 전세잔금, 3호기 매수잔금에 대한 고민이 많았는데
튜터님께서 말씀해 주신 조언과 격려가 심리적으로 큰 안정감과 함께
제가 맞는 방향으로 일을 해결해 나가고 있다는 확신을 주었습니다.
그 감정이 일어날 수 있는 일들을 하나 씩 대비하고
풀어나갈 수 있는 바탕이 되었습니다
“실전반도 중요하지만 2호기 전세 잔금 받는 것을 우선순위로 올려서 생각하셔야 해요!"
“임차인의 상황을 더 자주 체크해 보세요!"
“전세 광고를 내보는 것도 좋을 것 같아요.
전세 대기자가 만들어지지 않아도 일단 부동산 사장님이 전세 대기자를 만들어야 한다는 것을
인지 하는 것 자체가 중요합니다!”
“실전반이 끝나더라도 뤄니님의 인생에 중요한 영향을 미칠 수 있는 전세 세팅,
매매 잔금을 끝까지 도와드릴거에요, 걱정하지 마세요!"
“할 수 있습니다, 뤄니님!”
“다시 해보면 됩니다, 뤄니님"
“걱정하지 마세요, 마음 편하게 가지셔야 해요 뤄니님!”
튜터님 덕분에 잘 해낼 수 있었습니다.
감사합니다, 험블 튜터님!
