[어니런] 1년 8개월의 기다림, 수도권 비규제 2호기 투자했습니다

안녕하세요.

행복한 투자자 어니런입니다! 

24년 6월 1호기를 계약하고

1년 8개월 만에 수도권 비규제 지역에서 2호기를 계약했습니다.

아직 계약을 한 단계이지만 느끼고 배운 것을 잊지 않기 위해 복기글을 씁니다.

[집주인이 구속됐어요…😭]

25년 5월 결혼을 하고

남편이 결혼 전  혼자 살던 오피스텔 전세보증금을 받아 2호기 투자를 할 행복한 꿈을 꾸고 있었습니다. 

그런데 어느 날 집주인이 구속됐다는 연락을 받았습니다. 당연히 새로 들어오기로 했던 전세입자는 불안한 마음에 계약을 취소했고

전세보증금을 언제 받을지 기약할 수 없게 되었습니다.

그런데 작년 12월 말, 다행스럽게도 보증금의 일부를 제외하고 대부분 돌려받게 되었고 본격적으로 2호기 투자를 준비하게 되었습니다.

이 일의 자세한 과정은 따로 후기를 쓰겠습니다.

[드릉드릉🚗 마음만 앞섰던 첫 번째 매물코칭]

집주인의 소식을 듣고 보증금을 돌려받기까지 

6개월의 시간 동안

동료의 투자 소식을 듣고 여러 지역을 임장하며

‘아, 나도 돈이 있었다면 투자할 수 있었을텐데….’라는 아쉬움이 컸습니다. 

당시 실전반 튜터님이셨던 험블 튜터님께서

언제든 돈이 생겼을 때 바로 투자할 수 있는 사람이 되면 된다는 말씀을 해주셔서,

그 마음으로 매달 결론을 썼습니다.

그런데 막상 돈이 생기자..

얼른 투자하고 싶은 마음에 전수조사는 하지 않고

당시 임장지와 앞마당에서 투자금에 들어와서 지켜봤던 단지를 매임하고 매물코칭을 넣었습니다. 주말 동안 물건이 날라가진 않을지 걱정하면서..ㅎㅎ

🤍빈쓰 튜터님🤍께 매코를 받게 되었는데

제가 전혀 생각하지 못했던 리스크를 짚어주시고

새로운 방향성을 제시해주셨습니다.

• 어차피 잔금 칠 생각까지 한다면 가능한 범위까지 절대가를 높여서 보기
• 실거주 전략이 좋다
• 선호도가 아쉬운 단지들은 시장이 꺾이면 매도가 어려울 수 있다. 또, 이 돈을 1호기 매도한 돈과 뭉친다고 생각하면 지금 가져온 단지는 아쉬울 수 있다.
• 무엇보다 같은 돈으로 할 수 있는 더 좋은 단지가 있다.

튜터님 덕분에 제가 보지 못했던 리스크를 볼 수 있었고, 시야가 더 넓어질 수 있었습니다. 감사합니다.

[복기]

✔️ 전수조사해서 투자후보를 찾는 프로세스 지키기. 더 좋은 기회를 놓칠 수 있다.

✔️ 매물코칭은 내가 알맞게 생각했는지 검증 받고, 내가 보지 못하는 리스크를 확인하기 위해 받는다. 매물코칭은 꼭 받고 투자한다.

[길을 열어준 빛과 같은 투자코칭✨️]

사실, 매물코칭을 받기 전

1월 초 투자코칭도 신청해둔 상태였습니다.

🤍진담 튜터님🤍께 투자코칭을 받으머

1호기를 매도 후 갈아탈 결심을 하고,

2호기의 방향성을 수도권 비규제 지역과 지방 투트랙으로 알아보기로 결정할 수 있었습니다.

남편과 저 모두 만족할 수 있는 방향을 정할 수 있게 여러 대안을 제시해주신 튜터님께 감사드립니다.

[투자 후보 매물 찾기👀]

1월에 지방투자실전반을 듣고 있었는데

 제리파파 튜터님과 함께 OT 후,

앞마당 3곳 이상 전수 조사와 전임을 통해 2호기 최종 투자 후보 물건을 찾는 것을 목표로 잡았었습니다. 

1단계. 전수 조사  

수도권 비규제 지역 2곳과 지방 앞마당 2곳을 전수조사했습니다.

전수조사 후, 가격을 보며 저평가 단지를 찾고 

5분위 시세표를 만들었습니다.

그리고 그 중 제 투자금으로 해볼만 한 단지를 추렸습니다.

2단계. 전임으로 물건 상황 파악하기 

투자금 범위에 들어오는 단지들의 매물을 보며 전임을 돌리며 물건 상항을 파악했습니다.

투자금 범위에 들어온다고 생각했으나, 현실적으로 어려운 단지들은 탈락시키고, 

(최저가 매물이 낮게 세가 껴 있거나, 전세 호가가 야망 호가인 경우 등등)

실제로 투자 가능할 법한 단지 1~5순위를 정했늡니다. 

이 과정에서 투자 후보 단지 매물들을 파악하기 위해 전임을 많이 하고 기록해뒀고, 

조금이라도 조건을 만들어볼 여지가 있는 매물이 있는 경우는 후보에 넣어두었습니다. 

[복기]

✔️전임을 최대한 많이 해서 단지마다 물건 정보를 정리해두기 잘했다. 실제로 투자가 가능할 지 아닐지 판단하는데 도움이 되었다.

STEP3. 매물임장

튜터님께 말씀드린 후, 최종 순위 물건을 매물임장을 준비했습니다.

(1~3순위 수도권, 4~5순위 지방)

그런데 매임 예약을 한 날, 2순위 단지 물건이 거래되었다는 연락을 받았습니다. 사장님께서 또 다른 물건을 추천해주셨습니다.

다음 날, 두 번째로 추천해주셨던 물건도 투자자에게 거래되었다는 연락을 받았습니다. 

마지막으로 또 다른 물건을 추천해주셨는데, 이 물건이 나가면 투자할 물건이 없다고 하셨습니다. 그런데 매임 1일 전, 세 번재 물건도 투자자가 거래했다는 이야기를 들었습니다.

동일 단지의 세 물건 모두 최저가 매물이 주인전세로 조건이 좋은 매물이었는데, 

예약하는 그 날 저녁에 투자자가 물건을 보고 나면 바로 거래가 되어버리는 상황이 반복되자

마음이 초조해졌습니다.

특히, 1순위 단지 물건은 투자금이 넘어서지만 조건을 만들어볼 수 있을까 싶은 마음이 컸고,

현실적으로 접근 가능한 건 2순위라고 생각했기에 더 마음이 속상했습니다.

아쉽지만 2순위 단지를 제외하고 매임을 진행했습니다.

이 때 제가 엄청 큰 실수를 했습니다.

1순위를 보기도 전에 미리 봤던 4순위 단지에 가격 협상을 해버립니다.

(동시에 협상하는 건 줄 알았어요..🥲)

얼마까지 깎이면 돈 넣을 수 있다고 했는데,

사장님께서는 당일 가계약금 입금 조건으로 이해하시고 진짜 가격이 조정되어버립니다.

저는 못 할 것 같다고 거듭 죄송하다고 말씀드리고..4순위 물건을 날려야했습니다. 

(민폐 끼쳐드려 죄송합니다ㅠ.ㅠ)

[복기]

✔️ 투자 후보 단지는 5개 이상 준비하고, 날라가면 채워 넣기. 대안이 부족하면 초조해진다. 

✔️ 협상은 1순위부터 차례대로. 안되면 다음으로 넘어간다. O만 원 깎이면 가계약금 넣는다는 협상은 매코 받고 진짜 돈 넣을 수 있을 때 한다.

STEP4. 부동산 사장님과 연락, 매물트레킹

매물임장을 한 뒤,

1순위 물건은 가격 조정이 되고 전세금을 높게 잡아도 1~2천이 넘는 상황이라 힘들 것 같다고 판단했고, 3순위 단지 물건도 못 본 물건도 있어 결론 내리기가 아쉬웠습니다. 

1순위 사장님께 거절 의사를 밝혔는데

잠시 뒤 사장님께서 

원래 보던 것보다 더 넓은 84평형에 세가 높게 낀 좋은 조건의 물건이 나왔다고 연락을 주셨습니다. 1천 만원만 조정되면 가능할 것 같았습니다. 두근두근..

장부 물건 약속을 잡고

네이버부동산에 기존 1순위 물건과 같은 평형으로 새로 올라온 매물도 약속을 잡았습니다.

또, 기존 3순위 물건 중 못 본 매물들도 약속을 잡았습니다.

이때 제가 놓치고 있던 곳도 순위로 올려 매임을 잡았습니다.

(1순위-장부 물건, 2순위-기존1순위 동일 평형 새 물건, 3순위-새로운 단지, 4순위-기존3순위)

현장에서 4순위 단지도 수리가 잘 된 물건 위주로 거래가 계속 되고 있었고, 지난 주에 봤던 상태 좋던 매물들이 거래되었다는 소식을 들으며 할 수 있을 때 해야겠다 다짐했습니다.

[복기]

✔️ 사장님과 연락하며 매물트레킹 하기 잘했다. 새로운 물건은 나온다.

✔️ 시야를 넓혀서 볼 필요가 있다. 우선순위의 문제인데 후순위로 고려하던 단지를 놓칠 뻔 했다.

✔️매임 못 한 매물은 전임으로 최대한 파악하기

[두근두근🙏두 번째 매물 코칭]

매임을 하고 1순위 물건에 대해 같은 투자금으로 하기에 가장 좋다는 확신이 들었습니다.

2순위 물건은 좋지만 현실적으로 투자금을 맞추기 어렵다는 생각이 들어 1,3순위 물건으로 매물코칭을 받았습니다.

🤍자향 멘토님🤍께서 저도 1순위가 더 좋다고 생각한다고 잘 찾으셨다고 말씀해주셨을테 얼마나 기뻤는지..🥹 1순위가 좋긴하지만 걱정되는 부분이 있었는데 멘토님의 말씀을 들으며 안심할 수 있었고, 지방과 고민하던 부분도 해결이 되어 마음을 확고히 할 수 있었습니다. 감사합니다.

[복기]

✔️ 2순위 단지는 안 될 거라 생각하고 아예 여쭤보지 않은 점, 4,5순위도 여쭤보지 않은 점이 아쉽다. 

[예상치 못한 좌절, 뜻밖의 행운🍀]

매코 후, 기쁜 마음으로 사장님께 협상을 진행했습니다.

"천 만원 깎이면 바로 가계약금 쏠게요.

잔금도 빨리 해드릴 수 있어요.

잘 부탁드릴게요."

그런데, 남편과 상의 해본 다던 집주인이

퇴근이 늦어 상의를 못했다는 등 이유를 들며 확답을 미뤘습니다. 사실 매도자 우위 시장이라 안 깎일 수도 있다 생각했는데 불현듯..불안한 마음이 들었습니다. 아니나 다를까, 3일 째 되던 날 “그 집 물건 내린대요. 더 오를 것 같다나봐.” 라는 청천벽력 같은 말씀을 들었습니다..🙀

눈물을 흘리며..3순위로 넘어가야 함을 알지만..

혹시..2순위는 안될까? 하는 마음에 사장님께 

전화해보니 아직 물건이 남아있었습니다.

솔직히 제 투자금은 얼마다 말씀드리며

주전 조건을 만들어보았는데,

매매가도 깎이고 전세가도 시세보다 1~2천 정도 높아져야 가능했습니다.

사장님은 대출 좀 써봐~~하셨지만

아이 계획도 있는터라 남편이 그 이상은 반대한다고 솔직히 말씀드리고, 마음을 비우고

3순위 물건 협상에 들어갔습니다.

그런데 그 날 밤,

사장님께서 매매가도 거의 1천만원 가까이 깎으시고, 전세가도 시세보다 1~2천 높게 사는 걸로 집주인 분과 얘기 됐다고..전화를 주셨습니다. 

사실 제 투자금보다 200 정도 오버되는 금액이었지만..정말 다행이도 남편도 동의를 해줘서 가계약 및 계약을 진행하게 되었습니다.

[복기]

✔️ 일잘러 사장님의 힘을 느꼈다. 사실 사장님께서 다 하신 거라 운이 좋았다. 깊이 감사드린다. 

✔️ 솔직히 내 상황을 오픈하고 투자금 마지노선을 알려드린 게 도움이 되었다.

✔️ 안 된다고 생각하고 두드리지 않았으면 만나지 못했을 물건이다. 일단 두드리자.

[가계약, 계약 진행 중 어려움]

이 사장님은 일잘러이시긴 했는데

까칠하신 면도 있으셨고

배운대로 진행하는데 어려움이 있었습니다.

강의에서 배운 특약을 제시했으나,

•  현 시설 상태에서의 매매계약이나, 잔금일에 누락된 사항 발생 시 매도인이 수리하기로 한다.

• 매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다.

   

이 두 문구를 매도인에게 불리하다 생각하셔서

• 중대하자 (층간누수,유리창파손 등)는 민법 제580조 매도인의 하자담보책임을 준용하며 기타 소모성하자는 매수인이승계한다
• 창틀샷시 실리콘마모로 인한 누수나 결로현상으로 인한 곰팡이는 중대하자로 보지 않는다.

이렇게 바꾸고 싶어하셨고, 저는 매도자가 많이 양보하시고 사장님께서 많이 도와주신 상황이라

제 의견을 내세우가 어려웠습니다. 그래도 집이 깨끗했던터라 두번째 문구와 첫번째 문구의 괄호를 지우고 진행하기로 했습니다.

이 외에도 매도자의 특약 확인 여부를 요청드렸는데, 다 된다고 하시고 말씀을 안해주셔서 그대로 넣어주시겠다는 확답을 받고 가계약금을 넣었습니다. 아마 사장님께서도 매도자께 계속 요청드리기가 껄끄러우셨던 것 같습니다.

계약서 초안 확인 후 수정을 부탁드렸는데

확인 문자를 안 주셔서 전화했더니 그대로 넣어놨다고 하시고 문자는 안 주셨습니다.

그럴 분이 아니시라 생각했지만..저는 경험이 적다보니  배운대로 진행이 안 될 때 많이 불안했습니다.

다행이 계약 당일, 시간보다 일찍 도착해서

특약이 약속한대로 적혀있는 걸 확인할 수 있었습니다. 

사장님께서 성격 고쳐야한다고… ㅎㅎ

솔직히 짜증나서 문의 전화 많았는데 딴 사람 줘버릴걸 싶었다고…하핫😂😂

죄송하고 감사합니다💘

[복기]

✔️ 상황따라 유연하게 대응하기. 내가 양보하는 것도 있어야 한다.

✔️ 아랫집 누수 확인 문자 받은 것. 

[감사 인사]

참 많은 분들의 도움을 받고 여기까지 왔습니다.

첫 번째 매물 코칭에서 제 시야를 넓혀주신 빈쓰 튜터님 감사합니다. 시간을 꽉꽉 채워 알려주시는 거에서 튜터님의 마음이 느껴졌습니다. 감사합니다.🩷

두 번째 매물 코칭에서 확신을 주신 자향 멘토님 감사합니다. 비록 2순위 물건은 못 여쭤봤지만..1순위와 같은 단지이고 한 단계 낀 평형이기에 투자할 수 있었습니다.🩷

투자코칭에서 방향을 잡아주신 진담 튜터님,

덕분에 확실히 방향을 정해 행동으로 옮길 수 있었습니다. 다음 스텝도 용기내어 나아가겠습니다🩷

투자금이 없을 때 어떻게 행동해야 하는지 알려주시고 어려울 때마다 도움 주시는 험블 튜터님 감사합니다🩷

실전반을 하며 지역을 미리 알아두지 않았다면 많이 헤맸을텐데 많이 가르쳐주셨던 집심마니 튜터님 감사합니다🩷

전임까지 해서 결론 내보고 투자까지 이어질 수 있게 방향 잡아주시고, 질문 드릴 때마다 친절히 알려주신 제리파파 튜터님 감사합니다🩷

전세금 상황에 대해 도움 주셨던 우도롱 튜터님, 지역에 대해 더 깊게 알아갈 수 있게 지금까지 저를 가르쳐주신 두잇나 튜터님, Mr포마드 튜터님을 비롯한 모든 튜터님들께 감사합니다🩷

전세금을 돌려받을 수 있게 고민해주시고 코칭 받고 투자할 때, 협상할 때 늘 도움 주신 키샤님 감사합니다.🩷 같이 걱정해주셨던 진이어스님, 르디님을 비롯한 우릴즈 모두 감사해요🩷

1순위 날라가고 멘탈 흔들릴 때 정신 잡을 수 있게 도와주신 투울라 조장님 감사합니다. 🩷 조장님께 매물털기부터 투자까지 어떻게 해야하는지 많이 배웠습니다. 늘 인사하고 서로 응원해주는 험블리즈 감사해요🩷

질문 드릴 때마다 잘 알려주시고 자료 공유해주시는 든든한 람파드 조장님 감사합니다🩷 톡방에서 서로 알려주고 도와주는 제리즈 모두 감사해요🩷

꾸준히 원씽 올려주시고 소식 전해주시는 퀸님, 돌맘님, 피엠님 두잇조 모두 감사합니다.🩷

혼자했다면 힘들었을 지역을 함께 임장했던 집현빈 제자들, 인사해주시는 열기52조, 10.15 규제 발표 때 함께 비규제 지역 임장했던 실준 47조 모두 감사합니다.🩷 

물건 만들어주신 사장님, 

협조해주신 매도인 감사합니다🩷

무엇보다 투자를 지지해지고 동의해준 남편 감사랑합니다❤️

부족한 것도 있지만,

이보다 싸고 더 좋은 물건이 또 나올 순 있지만

최선을 다한 것 같아 후회는 없습니다.

잔금까지 잘 마무리하고 

보완해서 다음투자는 더 성장하겠습니다.

1호기까지 1년 6개월

2호기까지 1년 8개월

느리더라도 절대 멈추지 않겠습니다.

모두 화이팅!🙂