부자와 호갱의 한 끗 차이, 이걸 몰라서 오르는 시장에서도 가난해집니다. [윤이짜장]

안녕하세요, 윤이짜장입니다.

최근 동료와 임장을 하던 중 

한 동료가 이런 말을 합니다.

'00지역 역세권 오피스텔이 가격도 나쁘지 않고, 거주 상 너무 편리하고 좋을 것 같은데

오피스텔 매수 어떻게 생각하세요?'

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요즘 집 값은 집 값대로 오르고, 

규제는 규제대로 우후죽순 생겨나다 보니 

이런 기사가 눈에 띄었습니다.

2025년 하반기 기준, 정부의 10·15 대책 이후 수도권 아파트 시장엔 고강도 대출 규제가 이어지고 있습니다. 

신규 민간아파트 분양가는 5년 전 대비 약 58% 급등했고,

LTV·DSR 규제가 촘촘히 묶이면서 현금 없이는 서울·수도권 아파트 진입의 난이도가 이전과 비교해 꽤나 높아진 상황입니다.

그 틈을 파고든 게 바로 오피스텔입니다.

# 요즘 왜 다들 ‘비주택’으로 눈을 돌리는가

건축법상 '비주택'으로 분류되는 오피스텔은 대출·청약 규제의 사각지대에 있어 상대적으로 진입장벽이 낮습니다.

토지거래허가구역에서도 대출 규제를 비교적 덜 받고, LTV 70%가 그대로 적용됩니다. 

그 결과는 숫자로 바로 나타났습니다. 

2026년 1월 전국 오피스텔 거래량은 3,366건으로 전년 동월 대비 65.6% 급증했고, 

서울 오피스텔 매매가격은 14개월 연속 상승 중입니다. 

중대형 오피스텔(85㎡ 이상) 거래는 무려 224% 폭증했습니다. 

"아파트는 못 사도 오피스텔은 살 수 있다." 

"규제 없고, 수익률 좋고, 진입이 쉽다."

저도 한때는 오피스텔이 좋은 대안이라 믿었습니다.

그리고 지방 오피스텔을 샀습니다.

# 오피스텔 투자의 함정

투자경험담 - 지방 오피스텔 매도기

저는 2023년 여름, 신혼 전세집을 구하던 중  

"투자금이 적게 든다" 는 말에 혹해서 전주 S생활권의 아파텔을 구매했습니다. 

위치도 전주에서 가장 선호하는 생활권이었고, 신축이었습니다. 

'이 정도면 오피스텔이라도 괜찮겠지'라는 희망회로를 열심히 돌렸습니다.

하지만 부동산 공부를 시작하면서 현실을 마주했습니다. 

아래 세 가지가 핵심 함정이었습니다.

함정 1. "환금성"이라는 벽

아파트는 급할 때 시세에 근접하게 팔 수 있습니다. 

하지만 오피스텔은 다릅니다.

특히나 아파트 대체재로 선택한 오피스텔, 소위 말하는 아파텔은

아파트의 하위호환이기 때문에

수요도 가격도 애매해서

매도할 때 ‘저가치’상품인 것이 명확하게 드러납니다.

2년 만에 팔게 된 저의 오피스텔도

매도 과정에서 처음 생각했던 가격보다 2,000만 원을 낮춰서 팔았습니다. 

게다가 세입자와의 이사 합의금으로 예상보다 5백만원 이상을 더 써야 했고, 

공급이 매우 부족한 시기에 매수가 매우 수월한 지역이었음에도 불구하고 매수자를 찾는데도 몇 개월이 걸렸습니다. 결과적으로 자산 가치가 시장 상황이 좋을 때 빠르게 매도하지 못해, 손실이 커지는 구조였습니다.

오피스텔은 살 때는 쉽고, 팔 때는 마음대로 되지 않습니다.

출구전략이 어려운 자산이기 때문에

자산을 불리는 데 있어서 커다란 걸림돌이 되어버립니다.

함정 2. 세금의 무게 - 취득세 4.6%

오피스텔을 살 때 취득세는 보유 주택 수와 상관없이 취득가액의 4%가 기본이고, 여기에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%가 붙어 최종 4.6%의 세율이 적용됩니다.

반면 무주택자가 아파트를 살 때 취득세는 1%입니다.

예를들어, 같은 3억 5,000만 원짜리 부동산을 샀을 때 세금이 어떻게 다른지 직접 계산해보면 다음과 같습니다.

계약서에 도장 찍는 순간, 

아파트보다 1,200만 원 넘게 세금을 더 내는 겁니다. 

아파트보다 최대 4배나 높은 비용을 지불해야 하는 것입니다. 

오피스텔이 아파트보다 저렴하다고 느꼈던 그 가격 차이가, 취득세 한 방에 상당 부분 사라집니다.

다만 다주택자 입장에서 혹하는 부분은, 오피스탤은 ‘단일세율’을 적용한다는 것입니다.

단일 세율은 주택수와 무관하게 취득세 4.6%를 동일하게 적용합니다. 

하지만 종부세나 양도세에서는 주택으로 간주하며, 낮은 상승성과 애매한 수익률을 생각하면,

이익보다 손해가 큰 투자임을 알 수 있습니다. 

함정 3. "싸게 샀다"는 착각 — 기회비용의 진짜 무게

오피스텔 매매의 진짜 단점은 기회비용이 크다는 것입니다.

저의 경우에는 크게 두가지의 기회비용을 날렸는데요,

1. 생애최초 기회 상실
2. 그 대신 살 수 있었던 다른 아파트 단지들

먼저, 저는 첫 주택으로 오피스텔을 매수했습니다.

당시 당연히 오피스텔도 주거용으로 사용하면, 주택담보대출이 가능하다고 생각했었고

계약금을 넣은 상태로 은행에 달려갔지만 오피스텔은 ‘생애최초 주택구입자 대출’ 대상이 아니었습니다.

(먼저 대출을 제대로 안 알아본 것 부터가 문제였죠..)

여기서 알 수 있는 것은 

오피스텔은 1) 세법으로는 주택으로 간주, 

2) 하지만 대출에서는 ‘비주택’ 취급 ..

이라는 아주 불리한 구조를 가지고 있다는 겁니다. 

그렇게 아까운 생애최초 기회를 상실했습니다. 

또한, 당시 저는 오피스텔 매수 투자금으로 약 5,000만 원 수준을 썼습니다.

그런데 부동산 공부를 시작하고 나서, 같은 시기 그 5,000만 원으로 살 수 있었던 다른 선택지들이 보이기 시작했습니다.

당시, 매도 할 때 현장 부동산 사장님이 하신 말씀이 있습니다. 

"그때 오피스텔 산 시점에 다른 아파트 샀으면 얼마 벌었을지 계산했어요?" 

그 말이 머리를 세게 때렸습니다.

# 같은 5천만 원으로 아파트를 샀다면?

아래는 제가 오피스텔을 살 당시(2023년 초~중반 기준), 

투자금 5,000만 원 안팎으로 접근 가능했던 실제 전주의 단지들의 이후 시세 변화입니다.

당시 앞마당이고 뭐고 아무것도 없던 상태였기 때문에, 대상 단지는 전주로만 한정 지어 보았습니다.

오피스텔로 얻은 수익과, 같은 돈으로 아파트에 투자했을 때의 수익은

그 차이가 수 배에 달할 수 있습니다.

특히 2022-2023년은 시장 침체기로,

서울수도권까지도 말하자면 ‘바겐세일’기간이었습니다. 

하지만, 그때 저는 더 좋은 자산을 판단하는 눈과 실력이 없었고

그냥 부동산 한 군데 골라서 들어가 

누군가 당장 팔고싶어하는 ‘아무’ 물건이나 덥썩 구매한 

‘호갱’이었습니다. 

당시 전주는 공급부족으로 구축까지도 오르는 시장이어서 

제가 산 것이 가장 좋은 입지에 2년차 초신축 오피스텔이었기에 

약간의 수익을 보고 탈출할 수 있었지만, 

그 기회비용을 생각하면 사실상 손해였습니다.

# 지금이야말로 기준이 중요한 시간입니다

지금 시장은 상승장 한가운데서 

온갖 규제로 사람들의 불안감을 높이고 있습니다. 

아파트 진입이 막히니 오피스텔로 눈을 돌리는 수요가 빠르게 늘고 있습니다. 

시장 분위기에 휩쓸리면 누군가 팔고 싶어하는 물건을 내가 받아주는 상황이 됩니다.

제가 경험하며 느낀 가장 중요한 한 문장은 이것입니다.

"부자가 되는 데 가장 중요한 것은 무엇이 정말 더 좋고 덜 좋은 것인지 구분하고 구별할 줄 아는 실력입니다.

여러분이 하는 선택은 항상 더 좋은 자산을 선택하는 방향성을 가지고 있어야 해요" 

— 밥잘사주는부자마눌님

부동산 투자의 최종 목적은 더 좋은 자산으로 갈아타는 것입니다.

자산의 격차는 조용히, 그러나 확실하게 벌어집니다.

지금 내 손에 들린 종잣돈을 가지고 투자를 결심했다면, 스스로에게 물어보세요.

“내가 하려는 이 선택이 정말 더 좋은 자산으로 가는 방향인가?”

“지금 이거라도 사지 않으면 영영 기회를 놓쳐버리는게 아닐까?” 라는

조급함이 투자의 기준이 되면, 나중에 파는 것이 힘든 자산을 들고 서 있게 됩니다.

과거의 저처럼요.

지금은 규제 환경이 복잡하고 시장이 빠르게 움직이는 시기입니다. 

하지만 그럴수록 기준 없는 투자는 더 위험합니다. 

오피스텔이 나쁜 자산이라는 게 아닙니다. 

더 좋은 자산을 일구어 내겠다는 투자 목적과 맞지 않는 자산 이라는 겁니다.

좋은 자산을 보는 기준과 실력이 있는 누군가는 오르는 시장에서 조용히 그리고 꾸준히 자산을 불려나가지만,

기준과 실력이 없는 누군가는 저가치와 저평가를 구분하지 못하고 가난한 선택을 하게 됩니다.

좋은 자산은, 내가 팔고 싶을 때 팔 수 있어야 하고, 내가 들고 있는 동안 불어나야 합니다.

그 기준으로 다시 한번 내 투자를 점검해보시길 바랍니다.