안녕하세요.
부자로 가는 장거리 여행 중인 목부장입니다.
저번 매물 코칭 후기와 매도 후기로
이미 갈아타기 소식을 들으신 분들도 계실 것 같습니다.
이번 글에서는
실거주 내 집 마련을 준비하고
실제로 갈아타기를 진행하는 과정에서 있었던 이야기들을
전체적으로 정리해보려고 합니다.
매도 후기: 광고 없이 2주 만에 매도될 수 밖에 없었던 이유 [목부장]
https://weolbu.com/s/NZts211RNu
매코 후기: "왜 와이프 의견은 반영 안 하셨어요?" 매물 코칭 중 가장 기억에 남았던 질문 [목부장]
https://weolbu.com/s/NmMdKLgYxS
처음에는 단순하게 생각했습니다
처음 실거주 집을 준비할 때는
- 부모님 명의의 광역시 신축 59
- 강남 1시간권 구축 84(2호기)
두 채를 매도한 이후
나오는 자금으로
서울 1채로 갈아타는 그림을 생각하고 있었습니다.
그 과정에서 5분위 시세표를 계속 보며
“싸다고 생각하는 단지”들을 리스트업했고
특히 실거주 가능한 매물들은
따로 하이라이트를 하며 체크하고 있었습니다.
갈아타기 방향이 완전히 바뀐 순간
그러던 중 봄학기 과정에서
오렌지하늘 튜터님과 이야기를 나누게 되었습니다.
현재 보고 있는 단지와
자금 계획에 대해 이야기하던 중
튜터님께서 이런 말씀을 해주셨습니다.
“부장님, 광역시 단지가 아직 너무 싼데요?
매도 말고 부모님 명의로 대출을 일으켜 증여받는 방향도 확인해보세요.”
처음에는 생각하지 못했던 방식이었습니다.
물론 그렇게 진행하면
실제로 증여받는 현금은 줄어들게 됩니다.
그럼에도 2호기 보다는 더 좋은 입지와 단지로 갈아탈 수 있었습니다.
결국 고민 끝에 매도를 결정하게 되었습니다.
유리공과 처음으로 정말 현실적인 이야기를 하기 시작했습니다
이 과정은 유리공과 정말 많은 대화를 나누게 된 첫 번째 시기였습니다.
엑셀로
- 월수입
- 고정비
- 예상 대출
- 잔금 시나리오
를 계속 계산하며
“우리가 어디까지 가능한가”를 현실적으로 체크하기 시작했습니다.
특히 자금 흐름을 시각화하면서
불안했던 부분들이 조금씩 정리되기 시작했습니다.
잘한 행동
- 튜터님이 말씀하신 자금 계획을 세분화해서 계산한 점
- 청약통장, 주식계좌 등 숨겨진 자산까지 정리해본 점
- 유리공과 계속 대화하며 현실적으로 시뮬레이션한 점
아쉬운 행동
하지만 가장 큰 문제는 따로 있었습니다.
“대출을 너무 대략적으로 계산했다는 점”입니다.
‘대충 이 정도는 나오겠지’라고 생각했던 것이
정말 큰 실수였습니다.
구체적으로 대출을 계산하지 못한 사람의 최후
본격적으로 매도를 진행하고
강남 30분권 4급지 신축 59부터 물건을 보기 시작했습니다.
바로 옆 준신축도 함께 봤지만
가격이 비슷했기에
저는 신축 59가 훨씬 저평가라고 생각했습니다.
그런데 막상 최종 대출을 확인하는 순간
진짜 큰 벽을 만나게 됩니다.
바로 “대출”이었습니다.
생각했던 대출이 실제로는 나오지 않았습니다
이유는 크게 두 가지였습니다.
- 만기 40년 승인 불가
- KB시세가 예상보다 너무 낮음
특히 KB시세가 문제였습니다.
실거래와 호가는 올라 있었지만 KB시세는 한참 낮게 잡혀 있었고
결국 LTV 40% 기준으로 계산하니
예상했던 금액보다 대출이 1억 이상 부족하게 되었습니다.
결국 필요한 금액에서 5천~8천 정도가 부족한 상황이 되었습니다.
그때 정말 멘붕이 왔습니다
“ 매도를 괜히 했나? ”
“ 그냥 실거주 생각하지 말걸… ”
같은 생각도 정말 많이 들었습니다.
심지어 이미 매도 가계약금까지 받은 상태였기 때문에
더욱 압박감이 컸습니다.
하지만 여기서 포기할 수는 없었습니다.
결국 가능한 방법을 끝까지 찾았습니다
그날 이후 부동산 사장님 소개로 연결된 상담사들과
정말 끊임없이 통화했습니다.
나중에 다시 계산해보니
총 12명의 상담사와 통화를 했었습니다.
그 과정에서 와이프 생애최초 조건
- 만 30세 미만 혜택
- 대출 구조 변경
등 가능한 모든 방법을 검토했고
결국 원하는 수준까지
대출 구조를 만들어낼 수 있었습니다.
잘한 행동
- 끝까지 방법을 찾으며 행동한 점
- 정말 가능한 대출인지 계속 검증한 점
아쉬운 행동
- KB시세를 미리 체크하지 못한 점
- 실제 실행 가능한 대출까지 확인 후 매도를 했어야 했던 점
그런데 문제는 끝이 아니었습니다
대출이 정리되고 나니 이제는 물건만 매수하면 되는 상황이었습니다.
하지만 현실은 달랐습니다.
부동산에 가보니
신혼부부들이 이미 줄을 서서 상담을 받고 있었고
보려고 했던 집들은
- 직전에 계약되거나
- 매도인이 거둬버리거나
- 호가를 올려버리는 상황
이 반복되었습니다.
와이프 멘탈도 흔들리기 시작했습니다
예산 문제로 인해 앞동 대신 언덕 뒤동까지 보기 시작했고
계속 언덕이 싫다고 했던 와이프 표정도
점점 어두워졌습니다.
결국 부동산 사장님이 잠깐 자리를 비운 사이
와이프가 조용히 이야기했습니다.
“아무것도 할 수 없는데 왜 집 보러 온 거야…”
저는 그동안 수없이 물건을 놓쳐봤기에
‘다음 물건 보면 되지’라고 생각할 수 있었지만
와이프는 처음이었기에 현장에서 멘탈이 무너질 수밖에 없었습니다.
그리고 그 모습을 보는 저 역시
정말 힘들었습니다.
그래도 결국 다시 움직였습니다
집에 돌아가는 길 최후의 보루처럼 남겨두었던
비역세권 신축 84까지 보게 되었고
와이프 표정은 점점 굳어졌습니다.
그 과정에서 조금 미안했지만
와이프에게 부사님과 이야기하라고 먼저 보내고
저는 바로 평촌 신축 단지 전임을 돌기 시작했습니다.
그리고 다음 날 바로 방문 예약까지 잡았습니다.
결국 아무것도 하지 못한 날이었지만
집에 돌아가는 길에
와이프가 이렇게 이야기했습니다.
“우리는 항상 결국 좋은 결과를 만들었잖아.
오늘은 안 좋았지만, 그래도 할 수 있을 거야.”
그 말이 정말 큰 힘이 되었습니다.
그리고 집에 와서 2번째로 많은 이야기를 나누었습니다.
그리고 결국 방향이 보이기 시작했습니다
다음 날 오전에는 평촌 단지를 보고
오후에는 원래 보던 지역의 급매까지 봤습니다.
하지만 결국 계속해서 언덕이 싫다는 와이프 의견 때문에
쉽게 결정을 하지 못했습니다.(물론, 사장님께 시간은 끌기 위해서도 있지만)
그날 저녁 오렌지하늘 튜터님께 상황을 말씀드렸고
튜터님은 한마디 하셨습니다.
“왜 매물문의 안 넣어요?
우선 넣어보세요.”
그 말 이후 매물 문의를 넣기 시작했고
결국 매물 코칭까지 이어지게 되었습니다.
잘한 행동
- 할 수 없는 상황에서도 다른 선택지를 계속 찾은 점
- 튜터님께 유리공과의 대화까지 솔직하게 공유한 점
아쉬운 행동
- 유리공과 처음부터 충분히 이야기하지 못했던 점(끝에서야 이야기 한점)
- 평촌 이야기를 너무 늦게 꺼낸 점
- ‘같이 해보자’는 설명이 부족했던 점
마지막 관문은 특약이었습니다
매수 의사를 밝힌 이후
본격적인 협상이 시작되었습니다.
가장 중요했던 건 잔금 일정이었습니다.
6개월 정도 시간을 벌 수 있다면
성과급과 상여금을 통해 훨씬 안정적으로 잔금을 맞출 수 있었기 때문입니다.
결국 협의를 통해 원래 8월 초였던 잔금을
10월 말까지 미루게 되었습니다.
그리고 마지막 남은 건 특약이었습니다.
미등기 아파트의 리스크
매수하려는 단지는 이전 고시는 완료되었지만 아직 미등기 상태였습니다.
가장 두려웠던 건 “잔금 시점에 대출이 실행되지 않는 상황”이었습니다.
처음에는 LTV 40% 이상 실행이 안 되면 계약 해제 및 계약금 반환
특약을 넣고 싶었지만 매도인이 거부했습니다.
결국 핵심 리스크를 다시 정리했고
“보존등기 및 이전등기로 인해 잔금대출 실행이 불가능할 경우 계약 해제 및 계약금 반환”
방식으로 조정하게 되었습니다.
그리고 추가로 계약 일정 자체도
등기 이후 시점으로 조정하며
이중 안전장치를 만들 수 있었습니다.
이번 갈아타기를 하며 가장 크게 느낀 것
이번 갈아타기를 하며 느낀 건
결국 투자도 중요하지만
- 현실적인 대출
- 배우자와의 충분한 대화
- 실제 거주 만족도
- 리스크 관리
가 정말 중요하다는 점이었습니다.
그리고 무엇보다 힘든 순간에도
계속 방법을 찾고 움직이는 과정이
결국 결과를 만든다는 걸 다시 느낄 수 있었습니다.
방향에 대해서 같이 검토해주시고 어려울 때마다 방법에 대해서 고민하게 해주신 오렌지 하늘 튜터님 감사합니다.
매번 어려운 내용은 없는지 정말 힘들때 응원해주고 고민을 같이 해주신 그뤠잇 반장님, 바결 부반장님, 방울모자 부반장님 감사합니다.
아침 마다 선언할 수 있는 환경 그리고 매임 갈때마다 할 수 있다 해주신 오늘은 더님, 신나는 시간 1님, 코코121님, 피치 업님 감사합니다.
멘붕이 왔을 때 중대발표로 방향 잡은 게 갈아탈 수 있는 힘이 되었습니다!!
앞으로 남은 기간도 휴식(재충전) 이후 화이팅입니다!
