[한긍정] 투자금 1.4억으로 시작해 구리에 2호기를 계약했습니다

안녕하세요. 한긍정입니다.

오래간만에 쓰는 글인데 2호기 투자 경험담을 남기게 되었네요.

이번 경험을 돌아보며 잘한 점과 아쉬웠던 점을 복기해보고,

제 경험이 작게나마 다른 분들께도 도움이 되기를 바라며 글을 작성해 보겠습니다.

2025년 상반기 1호기 투자 - 이것이 최선이었나

일단 작년 1월에 진행했던 1호기 투자에 대해 간단히 돌아보고자 합니다.

월부에서 부동산 공부를 시작하고 만 2년이 되던 시점,

당시에는 잘 몰랐지만 지나고 보니 참 좋았던 시기에 운이 좋게 1호기 투자를 서울에 하게 되었습니다.

당시 실전반 튜터님을 비롯해 많은 분들께 도움을 받아 실행하게 된 1호기 투자였지만

지금 돌이켜 생각해보면 아쉬웠던 부분이 많기도 합니다.

가장 아쉬웠던 부분은 제가 가진 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지를 산 것이 아닌,

누가 봐도 제 투자금에 적당히 맞는 단지를 매수했다는 점이었어요.

잔금까지 마무리하고 얼마 지나지 않아 연달아 터지는 규제들을 보면서

‘아, 그때 사기를 정말 다행이다’라는 생각도 든 반면,

그 규제 상황에서도 저보다 적은 투자금으로 더 좋은 단지에 투자를 성공한 동료를 보며

‘아, 이게 실력 차이구나’라는 생각도 들었습니다.

당시에는 잘 몰랐지만, 시간이 지나 생각해보니

이런 결과의 차이는 실력, 경험의 차이도 크지만 마음가짐의 차이에서도 온 것 같습니다.

1호기 투자 물건을 찾던 시기의 저는 스스로 한계선을 정하고, 이 이상의 투자금이 드는 단지부터는 아예 투자 대상에서 제외시켰던 것 같아요.

하지만 힘들어 보여도 더 좋은 단지부터 진짜 안되는 것인지를 체크해보고 단계별로 그 아래까지 내려와야지만 내 상황에서 가장 최선의 투자를 할 수 있다는 것을 이후 2호기 투자를 통해 알게 됐습니다.

(이 부분에 대해서는 뒷부분에 다시 이야기하겠습니다)

재취업과 잠시의 쉼

월부에서 부동산 공부를 시작하고 1호기를 하기까지, 저는 개인적인 이유로 기존에 하던 일을 접고 쉬는 중이었습니다.
 

하지만 가용 자금을 거의 전부 끌어와서 1호기를 하고 나니

이제 조금이라도 다시 돈을 벌어야겠구나라는 생각을 하게 됐어요.

그래서 투자 공부를 잠시 접고 재취업을 준비했고,

다행히도 일자리를 구하게 되어 작년 9월부터 다시 일을 시작하게 되었습니다.

오랜만에 시작한 일에 적응하랴, 왕복 3시간 30분 거리를 통근하랴

일을 하면서 투자 공부를 다시 시작하는 것이 너무 어렵더라구요.

그렇게 어영부영 2025년이 지나갔습니다.

(일과 투자를 병행하고 계신 모든 월부인들… 정말 대단한 것이었음을 이때 비로소 느꼈습니다😅)

세 번째 투자코칭 - 정신 차리세요

다시 투자 공부를 시작하지 못하고 있던 중이었지만,

그래도 마음 속에는 얼른 다시 시작해야 하는데… 라는 생각이 계속 자리하고 있었기에

다시 한번 마음을 다잡고 시작해보고자 월부에서의 3번째 투자코칭을 신청하게 되었습니다.

그리고 2025년 마지막 달,

밥잘 튜터님을 만나 투자코칭을 받았습니다.

밥잘 튜터님과는 2년 전에 임보코칭에서도 만난 적이 있었는데, 그것을 기억하시고 반가워 해주셔서 놀라기도 했습니다.

(월부에서 2번 이상 만나면 아주 자주 만나는 거라고 말씀해주시기도..ㅎㅎ)

많은 이야기를 해주셨지만 그 중에서 가장 저에게 와닿았던 부분은

앞으로의 투자 로드맵에 대한 것이었어요.

사실 그때까지만해도

1호기에 대부분의 돈을 다 써버림 + 가족에게 빌린 돈까지 남아있던 상태였기에

저는 다음 투자는 적어도 2~3년 뒤에나 가능하지 않을까라는 막연한 생각을 가지고 있었습니다.

하지만 밥잘 튜터님께서는

지금 이럴 때가 아니라는 따끔한 충고와 함께 (물론 표현을 이렇게 직접적으로 하지는 않으셨지만 ㅎㅎ)

저의 재정적 목표를 달성하기 위한 구체적인 방향을 제시해 주셨고,

수도권 비규제 지역과 지방 광역시를 포함해 4개 이상의 앞마당을 더 만들어서

2026년 7월까지는 꼭 2호기 투자를 하라는 말씀을 해주셨습니다.

이날을 기점으로 흐리멍텅했던 저의 투자 방향성과 목표가

<2026년 여름까지 2호기 투자하기>로 명확해졌던 것 같습니다.

감사합니다 밥잘 튜터님❤️

쉬다가 다시 시작하는 것은 참으로 어려웠다…

투자코칭 후 2026년 여름까지 2호기를 투자하겠다는 마음을 굳히고

1월에 오래간만에 실전준비반 수강을 했습니다.

(마지막 수강 후 거의 8개월만이었던 것 같네요)

비규제지역 중 하나인 안양 만안구를 임장했는데,

하지만 부끄럽게도 반마당으로 끝나버리고 말았어요.

회사가 너무 멀어 몸이 피곤하다는 핑계였지만…

확실히 반년 이상을 쉬다가 다시 시작하는 것이 참 어렵다는 생각이 들었습니다.

‘과연 내가 투자를 이어갈 수 있을까?’라는 생각도 같이 들었던 시기였던 것 같습니다.

동료들 덕분에 다시 시작한 투자 공부

그렇게 마음을 온전히 투자에 쏟지 못하고 방황하고 있을 때

이전에 실전반을 함께 했던 동료분께 함께 임장하지 않겠냐는 연락을 받았습니다.

실력도 없고 심지어 열심히 하지도 못하고 있는 저인데

이렇게 손을 내밀어주는 동료분에게 감사한 마음과 동시에

이번에는 정말 해봐야겠다는 생각도 들었던 것 같아요.

그렇게 2026년 3월에 자실로 동료분들과 임장을 다시 시작했습니다.

저는 작년 1호기 투자 후 종잣돈이 별로 없었지만,

기존에 살던 전셋집에서 직장 근처 월세집으로 이사를 하며 소액투자를 생각해볼 수 있는 정도의 투자금(약 1.4억 정도)을 확보했고 (투자코칭에서도 이 방향으로 가이드를 주신 바 있었고요)

이 금액으로 지방 광역시 투자 혹은 수도권 소액투자를 생각하고 있었습니다.

당시 같이 임장하던 동료분들 중 저 포함 2명이 투자를 할 수 있는 상황이었는데

다른 동료분께서는 투자금이 많은 편이라 일단 비규제 지역 중에서도 좋은 지역부터 임장해보기로 하고 구리(+다산)로 향했습니다.

사실, 구리는 작년에 앞마당으로 만든 지역 중 하나였는데요.

제 투자금으로는 구리는 불가능하다고 생각하고 있었기에 자실 초반에는 여기서 제 투자 물건을 찾을 수 있을 것이라는 생각은 솔직히 진지하게 생각하지 않았습니다.

지금 생각해보면 1호기 때의 아쉬웠던 선택을 또 하려고 했던 것이죠.

늘어난 투자금

어쨌든 구리와 다산 임장을 하다 보니 한쪽에 고이 모셔두었던(?) 개인연금저축펀드 계좌가 생각이 났습니다.

평가 금액이 3천만원 후반대로 아주 크지는 않지만 해지를 한다면 전체 금액의 16.5%를 세금으로 내야 하는지라

제 머릿속에서는 이 계좌의 돈을 투자금으로 사용할 수도 있다는 것을 인지하지 못하고 있었어요.

(깰 수 없다고 생각)

하지만 임장을 하다보니 어느 날 이런 생각이 들더라구요.

“이 계좌를 유지하는 것이 내 노후에 큰 영향을 줄 수 있는가?” - “아니오”

“이 돈을 투자금에 보탠다면 의미 있게 더 좋은 단지에 투자할 수 있는가?” - “그럴 수도 있다"

남편과 상의 후 (계좌는 남편 것….😅)

이 돈을 보태서 확실히 더 좋은 단지에 투자할 수 있다면 이것도 투자금으로 사용하자는 결론을 냈습니다.

이렇게 제 투자금은 약 1.7~8억 정도로 올라갔습니다.

그리고 어느 날 동료분께서 제게 해주신 이야기가 또 생각을 전환할 수 있는 계기가 되었습니다.

“긍정님, 긍정님 1호기 전세가가 지금 그 단지 전세 시세보다 얼마나 낮죠?”

“1년 사이 전세가가 엄청 올라서… 현재 시세보다 2억은 낮은거 같아요.”

“그럼 1호기에서 역전세 날 확률이 있어요?”

“아니오… 거의 없습니다.”

“그럼 지금처럼 규제 때문에 2호기 그 이상은 하기 힘든 상황에서, 2호기를 진짜 최대한 좋은 것으로 하는 게 맞지 않을까요?”

상당히 보수적인 성향인 저인지라,

예전에 강의에서 배웠던 대로 투자는 정말 내가 가지고 있는 현금으로만 해야 한다는 생각이 머리에 박혀 있었는데요.

동료분과의 대화를 통해 상황에 따라서는 감당 가능한 선의 리스크는 가져갈 수도 있겠다는 생각을 하게 됐습니다.

신용대출은 사용하지 말아야 하는 이유는 역전세 같은 리스크를 대비하기 위함인데

현실적으로 3년 내에 이 리스크에 대비해야 할 상황은 거의 일어나지 않을 것이고 (1호기 세입자 분께서 내년에 계약갱신권을 사용하실 예정이란 것을 이미 확인함)

그렇다면 1년 정도 안에 갚을 수 있는 범위 내에서는 신용대출을 사용할 수도 있겠다는 판단이 섰습니다.

이렇게 처음의 계획보다 제 투자금은 늘어나게 되었죠.

전화임장의 중요성

앞마당을 만드는 과정에서 전화임장은 꼭 해야하는 과정 중 하나입니다.

그렇게 배웠고, 그런가보다 하며 따랐던 것 같아요. (하지만 제대로 하질 못했습니다)

하지만 전화임장이 왜 그렇게 중요한지는 이번 투자 과정을 통해 이제야 제대로 알게 된 것 같습니다.

전화임장이 부족한 상태에서 매물임장을 하니

예약한 물건과 단지에 대해 정보가 부족한 부사님을 만나기도 했고,

그다지 적극적이지 않으신 부사님을 만나기도 했습니다.

그러다보니 같은 단지 물건을 다른 부동산을 통해 다시 컨택해야 되는 상황도 벌어졌고요.

매물임장을 예약하기 전에 가능한 많이 전화임장을 하면서

해당 단지를 훤히 꿰뚫고 투자자에게도 호의적이면서 물건에 대해서도 잘 알고 계신 부사님을 파악해야

단지의 가치 파악 뿐 아니라 물건을 본 이후 협상까지 진행시킬 때도 수월하다는 것을 이번에 동료분들을 통해 확실히 배웠습니다.

현장에서 물건을 만든다는 것

투자금이 늘어난 후, 정말로 구리나 다산에서 투자를 할 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

하지만 네이버 상에서의 매매 최저가 물건들은 대부분 낮은 전세, 혹은 월세가 끼어 있어서 투자금이 많이 들어가는 물건들이었기에, 막상 부동산에 문의를 하면 제 투자금을 훌쩍 넘어가는 경우가 많았습니다.

아마 작년의 저는 이런 물건들은 지레 짐작해서 제 투자 후보에서 제외시킨 경우가 많았을 겁니다.

하지만 이번에는 투자금보다 돈이 더 많이 들어가지만 좋은 단지부터 임장을 했고,

그 과정에서 제가 최대한 가용 가능한 투자금에서도 +1.5억이나 더 필요한 물건까지도

조건을 협의하면서 가능한 물건으로 만들 뻔 했던 경험도 해보게 되었습니다.

그리고 선호도가 나쁘지 않은 한 단지에 매매가는 가치 대비 저렴한데 전세가 시세보다 1.4억 정도 낮게 들어 있어 거래가 되고 있지 않은 물건이 있었는데요.

전화로 매물 문의를 하니, 반복되는 투자자들의 방문에 지치신 부사님께서 처음에는 시큰둥하셨지만

진짜 사고 싶다는 의중을 밝히고 물건을 볼 수 없다는 말씀에도 불구하고 현장을 방문했더니 해당 물건의 매매-전세 갭보다 적은 금액으로 매수할 수 있는 조건을 이미 만들어두셨다는 사실을 알게 되었습니다.

구리의 단지 선호도와 가격 파악을 이미 끝냈기에

지금 저의 투자금으로 이 단지면 최고인지는 몰라도 최선의 결과는 될 수 있겠다는 판단이 들었습니다.

물건을 보지 못한다고 애초에 방문도 하지 않았다면 이런 정보도 알 수 없었을 겁니다.

일단 당일 날은 그 물건을 볼 수가 없어 며칠 후 저녁 8시로 다시 약속을 잡고 방문했고,

물건의 상태 확인 후 앞으로 3~4년 간은 큰 수리 없이 전세 운영을 할 수 있겠다는 판단에 매수를 결심하게 되었어요.

그리고 바로 협상에 들어갔습니다.

협상 과정에서 예상치 못한 매도자의 변심으로 시간이 오래 지체되고

막판에는 아예 거래가 결렬될 뻔한 위기까지 갔으나 (매도자는 거래 안한다며 부사님의 전화를 끊어버리고, 부사님도 집에 가자고 하시고)

다행히도 잘 마무리 되어서 밤 11시 넘어 가계약금을 보낼 수 있었습니다.

단지의 가치 대비 가격, 투자금, 조건 등을 생각했을 때

이 상황에서 이 물건이면 충분히 좋다는 판단이 들었지만,

한 가지 아쉬웠던 점은 이날 바로 협상을 하게 될 것을 예상하지 못하고 더 좋은 물건은 없는지 미리 주변 부동산들을 털어보지 못했다는 점입니다.

다음 투자에서는 이 부분을 놓치지 않고 서두르지 말고 단 30분이라도, 방문할 수 없다면 몇 군데 전화라도 더 돌려서 확인하는 단계를 거쳐야겠습니다.

누수요…?

가계약금을 보내고 2일 뒤 계약서를 쓰러 부동산에 방문했는데요.

아랫집에 누수 이력이 있었는지를 사실 미리 확인했어야 했는데 가계약금을 보내기 전에 확인하지 못했던 터라

계약서를 쓰기 전 먼저 관리사무소에 방문했습니다.

하지만 특이하게도 이 단지는 누수 이력을 관리사무소에서 보관하고 있지 않다고 하더라구요.

혹시나 하는 마음에 아랫집에 방문을 했습니다. 부재중이시라면 연락을 부탁드리는 쪽지라도 붙여놓을 생각으로요.

다행히도 아랫집 거주민께서 문을 열어주셨는데, 제가 매수한 집에서 누수가 이전에 2번이나 있었다는 사실을 알게 되었습니다.

누수 조치 후 다행히 지금은 물이 새고 있지는 않는 상태였고요.

처음 겪어보는 누수 상황(물론 지금 누수가 진행중은 아니지만)에 잠시 멘붕이 왔지만

계약 전에 이 사실을 알았더라도 매수 결정에는 큰 변화가 없었을 것이란 판단이 들었고

부사님께 상황을 전달하며 정확히 사실 파악을 할 수 있었습니다.

그래도 앞으로는 계약 전에 미리 이런 상황들을 파악하고,

가능하다면 협상에도 유리하게 이용해야겠다는 생각을 하게 되었습니다.

이번 투자에서 느낀 점

이번 2호기 투자는 정말 동료분들의 도움이 없었다면 실행할 수 없었을 것이라고 생각합니다.

이번 투자 과정에서 배웠던 점들을 다음 투자에서는 반드시 잊지 않고 적용하고

1, 2호기를 점점 더 좋은 자산으로 갈아타기 할 수 있는 실력을 갖추기 위해

그리고 저도 다른 동료분들께 도움이 되는 존재가 되기 위해

앞으로도 투자 공부를 놓지 않고 꾸준히 이어가야겠다는 다짐을 해봅니다.

<배우고 느꼈던 점>

1. 투자 범위는 넓게, 내 투자금에 맞는 것부터가 아닌 좋은 단지부터 내려온다.
2. 안될 것이라고 먼저 판단하지 말자. 어떻게 되게 만들까를 생각하자. 어려워도 하나만 찾으면 된다.
3. 현장에 답이 있다. 장부에 있는 물건만 장부 물건이 아니다.
4. 전화임장 많이 하자.
5. 함께 하는 동료들이 정말 소중하다.
6. 동료의 투자도 내 투자처럼 진심을 다하자.
7. 투자 후보 단지의 주변 부동산 물건 터는 것 잊지 말자.
8. 계약 전에 누수 확인
9. 투자 공부를 놓지 말자. 한번 떠나면 돌아오기 힘들다. 느슨하게라도 붙잡고 있어야 한다.

• 공백기에서 쉽게 돌아오지 못하고 방황하고 있던 저에게 손을 내밀어주시고, 과거에 했던 실수를 반복하려는 저에게 정신이 드는 조언들을 해주시면서 실질적인 가이드가 되어 주셨던 키샤아님
• 3달째 함께 하며 함께 투자 물건을 찾고, 밤 11시까지 부동산에서 협상하는 순간에 옆에서 힘이 되어주셨던 3건주님(건주님도 투자 축하드려요!!)
• 지역은 다르지만 고군분투하며 투자 물건을 찾고 경험을 나눠주셨던 진이어스님과 찐열매님 (두 분 역시 투자 축하드리고요!!)
• 그리고 항상 제 말이면 다 믿어주고 응원해주는 남편에게도 정말 감사합니다.

그리 특별할 것 없는 경험담이지만

이 글을 읽으신 분들도 계속해서 투자 공부를 이어가며 좋은 자산을 쌓아나가시기를 응원합니다.

읽어주셔서 감사합니다.