안녕하세요 전생입니다.
최근에 매도한 1호기에 대한 복기를 해보려합니다.
저는 첫 투자를 중소도시에 했었습니다.
24년 여름때 광역시에 투자를 하는게 목표였었는데
투자시기에 휴가철과 전세 흐름이 엇갈려서 투자를 못하였고
당시 앞마당중에 할 수 있었던 중소도시를 투자했었습니다.
- 1급지에 빈땅으로 인한 오류판단
당시 투자한 지역의 입주물량은 많았지만
입주물량을 나름 계산본 결과로는
충분히 2년뒤에 물량이 없어서 리스크가 적을거라고
짧은 생각으로 판단하고 매수 했었습니다.
하지만 그곳은 중소도시여도 1급지여서인지
빈땅이 많아 신규 공급이 계속 추가적으로 들어왔고
꾸준한 수요가 있다는걸 나중에 인지했었습니다.
그러다가 투자하고 입주물량이
10,000세대가 늘어나면서..
“이정도까지 입주물량이 늘어난다고?”
좌절하면서 쉼 없이 투자생활을 지속한
체력에 지쳐서 마지막으로
지방투자실전반까지만하고
조금 쉬어야겠다고 생각하면서 신청했었습니다.
생각지도 못한 갈아타기 준비
막상 4월에 실전반에서 만난 튜터님과 조장님은
저에게 갈아탈 단지를 알아보자고 하셨습니다.
이전에 임차인의 강력한 갱신권 의지가 있었고
만기가 26년 9월인데 벌써 알아보는게 맞나 싶었지만
두분 다 저보다 오래하셨고 생각 있으셔서 말씀주신거니
일단 하기로 했고 수익이 안나서 양도세도 안나오니
매도하고 갈아탈 수 있으면 그래도 되겠다 생각했었습니다.
가장 먼저 임차인한테 매도해야겠다고
어떻게 연락을 해야할까 고민중이였는데
아니니 다를까 임차인이 먼저 연락이 왔습니다.
"저 청약이 당첨이 되서 입주가 29년 1월인데
갱신권쓰고 28년 9월에서 몇개월만 더 거주하면 안될까요?
이때 머리가 백지장이 되면서
강의에서 들었던 상황을 마주하니까
생각이 정리가 안되고..
하나하나 차근차근 해결해보기로 하고서
솔직하게 임차인분께 말씀 드렸습니다.
"제가 이 집을 더 가져갈 수가 없을거 같습니다..
혹시 이사를 생각해보시면 어떠신지요?
저 때문에 이사하시는거니
이사비, 중개비, 이사갈집까지 같이 찾아보겠습니다."
임차인은 흔쾌히 알겠다고 하시면서
오히려 자기가 전세 계약한 부동산에 전화하시면서
법인임대인이 가진 전세물건을 시세보다 1억 저렴하게
찾아주셔서 감사했었습니다.
임차인이 누구냐에 따라서
조건을 들어주느냐 안하느냐에 따라 달라지는데
저는 처음 매수 할때부터
이런 변수가 있을걸 생각해서
부담되지 않은선에서
명절때마다 선물세트와
하자보수연락이 왔을땐 최대한 당일내로
빠르게 처리해주어서 관계가 좋았었습니다.
잘한점 : 임차인과 관계를 좋게하기 위해
명절때마다 선물세트(3만원내외),
빠른 하자보수처리
매물 경쟁에서 1등 매물 만들기
임차인은 어느 정도 해결이되서
매도하려고 투자단지에 매물을 보는데
목표 매도가를 올린 매물이 한 6개정도 있었습니다..
“매도하는것도 쉽지가 않겠다..”
수익이 난건 없어서 더 들고 가고 싶었지만
3개월씩 입주물량 체크할때마다
1000세대씩 늘어나는걸 보고
내가 감당할 수 있는 수준을
넘어섰다고 판단한것도 있었고
25년부터 앞마당을 많이 늘려서
이 후 투자할 단지들이 굉장히
많이 보였기 때문에 어떻게서든
투자금이라도 빼보자하고
생활권 전체 부동산에
광고를 130곳 뿌렸습니다.
그런데 막상 광고를 올려주신 부동산은 20곳..
(왜 많이 뿌리라고 하셨는지 이때 이해했음)
저는 20곳 올려주신 부동산 사장님들한테 감사해서
전부 전화 돌려서 현재 매수 상황이나
시장 분위기등 통화를 했었습니다.
잘한점 : 조금 시간이 걸려도 사장님들 한분한분 연락해서
현황과 잘 부탁드린다고 눈도장 찍기,
하위 생활권에서 이사를 오고싶어 하는 수요를 생각해서
부동산에 광고드리고 연락드림
돌아오는 대답은
“매수세가 한풀 꺾여서 지금은 힘들거다”
“기존 단지 대출금리보다 분양권 금리가 더 저렴해서
그쪽으로 실거주자들이 몰리는 추세다”
"입주물량이 많아 투자자는 거의 없고
실거주자만 있는데 매도가격보다 조금 더 깎여야 거래될거 같다"
부대 비용도 안나오는데 여기서 더 깎여야 팔린다는 말에
기운이 빠졌지만 그래도 일단 매도가+1000만원 높게 올려서
매수자가 얼마나 오는지 지켜보기로 했습니다.
가격을 올려서인지 예상대로
일주일정도는 아무 연락도 안왔고
중간에 2차로 30개 광고를 더 뿌리고
500만원 내리면서 다시 재광고 올렸습니다.
이때 한 부동산에서 연락오셔서
실거주자분이 매물을 찾고 있는데
판상형만 찾으시는데 동 위치가 안 좋다.
제껀 타워형이지만 상가 많은 동이 바로 앞이라
보는김에 같이 한번 밀어보겠다고 해주셔서
내심 기대를 했습니다!
매수자가 판상형만 고집 했었는데
막상 상가에서 멀리있는 동이다보니
쉽사리 정하질 못하는걸
옆에서 본 사장님이
제 물건을 밀어주셔서 500만원만 조율하면
바로 계약금 보내겠다고 확답까지 왔었습니다.
그렇게 계좌로 입금까지 완료했고
이때 들었던 생각은 저도 매수할때
매수자와 같은 생각을 했던 생각이 나서
무조건적으로 판상형보다는
실거주자 관점에서 편의성이 좋은 동이 어딘지
다시 한번 생각해볼 수 있었었습니다.
잘한점 : 2년전 매수때에도
멀리있는 판상형보다는 상권 가까운 타워형이
낫지 았을까 해서 매수했던 기억
못한점 : 당시엔 상가와 가까운 판상형이
1000만원 비싸서 안 샀지만 현재로 보면
1000만원이 4000만원이상
가격 차이가 나서 후회했던점
결국은 매수 가격에 매도를 해서
부대비용으로도 마이너스가 나는 1호기였지만
그때 잘못 투자했다고 투자생활을 멈췄으면
지금 2년이 지난 현재 다음으로 갈 수 있는 선택지를
찾을 수 없었을거 같습니다.
맨 처음에 갈아탈 준비를 알아보자면서 제안주시고
끊임없이 저에게 다음 선택지에 대한 생각을 넣어주셨던
리스보아 튜터님
제가 생각과 고민이 많을때마다 먼저 연락주셔서
조언과 격려도 해주시며 선택의 폭이 넓다는걸 알려주신
집심마니 조장님
수시로 연락주시면서 제 상황에 대해 물어봐주시고
끝까지 임장을 완료할 수 있게 공유를 많이 해주셨던
보보12님
같이 매임하면서 사장님과의 협상과 팁을
옆에서 많이 배울 수 있어서 감사했던
수아서유님
임장하면서 부상방지 스트레칭하는 법과
기차 예약을 같이 도와주셨던
제니쿠키님
임장지에서 상급지 실거주에 성공하셔서
이렇게도 갈아타기 할 수 있다는걸 보여주신
춘식이님
옆에서 모르는게 있으면 알려주시고
자차로 부족한 임장시간이 단축해주셨던
그린블루님
교통이 비교적 안 좋은 반대반향에서
임장오셔서 꾸준한 투자생활을 보여주셨던
테이킹님
한달내내 긍정적인 모습만 보여주시고
모르는게 있으면 꾸준한 정보를 주셨던
하나둘셋아주아님
복기글이 늦었지만 꾸준히 도와주셔서 매도 성공 할 수 있었습니다!
지방투자실전반 28조 조원분들 감사합니다^^
